2012.5,郴州城市发展与房地产研究报告,新峰地产创立于1984年，其前身是深房集团楼宇销售租赁管理部，成立于1993年，是深圳市最早从事房地产咨询顾问的专业公司之一。新峰地产专注于房地产顾问服务领域，本着专业诚信的精神，为客户提供值得信赖的集成咨询顾问服务。目前已经建立起以“城市运营、土地研究、策划顾问、销售代理、评估交易”为主体的综合服务体系，能够为政府、开发商、投资商、专业机构、企业和消费者提供全程服务。至今已成功研究、策划与代理华南(深圳、广州、东莞等)、华中(武汉、长沙、常州等)、东北(沈阳、大连、哈尔滨等)、西北(呼和浩特、包头等)等40余个城市或区域的项目，累计销售代理项目建筑面积超过2000万平方米，累计完成土地及房地产评估项目5000多万平方米，提供房地产顾问增值服务项目面积超过5000万平方米，城市运营和土地研究面积超过6000平方公里。承上启下，展望未来。新峰人以“中介使者、地产专家”为宗旨，以“做你最好的朋友”为理念，志在成为中国地产顾问第一品牌。,Profile 公司简介,【研究思路结构】,PART 2,宏观市场运行,PART 1,郴州城市发展格局,PART 3,房地产市场发展格局,PART 4,新峰观点,PART 1,郴州城市发展格局,城市概况 城市规划分析 城市经济环境分析,【战略位置】,三省交通，六市连通，湖南省南大门，鼎立“红三角”,郴州市：郴州地处湘粤赣三省接壤的“红三角”，是纵向“珠三角长株潭”和横向“闽三角、海西经济区大西南”两条经济带交汇腹地，也是联结沿海与内地的重要通道和节点，受珠三角、长株潭两大城市群双重引力的作用。 郴州市以其独特的地理位置成为湖南的南大门，粤港澳的后花园。,【行政区划与人口】,2区8县，82万主城区人口,下辖: 北湖区、苏仙区、桂阳县、宜章县、永兴县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东县、安仁县、资兴市等11个县（市、区），县以下设164个乡（其中11个瑶族乡）、86个镇、7个街道办事处。全市土地总面积19388平方公里，占全省土地总面积的9.2%。全市总人口458.1778万人，有25 个少数民族，其中瑶族人口8万余人，少数民族人口占总人口的2.02%。 主城区:北湖区420,531人口、苏仙区403,299人口,【资源优势】,矿藏富集，是享誉国内的“有色金属之乡”,郴州地处南岭山脉多金属成矿地带，矿藏富集，是享誉国内的“有色金属之乡”。全市已探明矿物达110多种，矿产资源潜在价值2656 亿元，有色金属探明储量630万吨，有色金属储量占湖南全省总储量的三分之二，其中铋、钼、微晶石墨的储量居全国之首，钨、铅锌会储量分别居全国第三、第四位，据2005年的统计数据显示，全市煤炭开采和洗选业、有色金属矿采选业和有色技术冶炼及压延加工的企业占郴州企业总数的49%。,【旅游名胜】,生态王国，“粤港澳后花园“,郴州，生态王国。“四面青山翠屏，草色花香尽得春”。郴州原始的自然景观风貌保存良好，旅游资源集奇、险、秀、美于一体，聚山、水、洞、泉于一身，融自然风光、历史文化、现代精神于一炉，是一个以生态休闲、漂流探险、温泉健身为主要特色的新兴旅游胜地。,【历史文化】,2000多年悠久历史的“天下第十八福地”，民间福文化由来已久,自秦以来，郴州即为历代县、郡、州、府的政治经济文化中心，距今已有2000多年历史，是湖南省省级历史文化名城。被誉为“天下第十八福地”。 苏仙岭位于郴州市东北郊，“福地”一词最早来源于唐代名仕杜光庭的洞天福地说，书中把天下的名山大川归为18大洞天、36小洞天和72福地。在传说中，由于苏耽在苏仙岭为民祈福而得道成仙，因而郴州的苏仙岭也被收入书中，并在72福地中排行十八，“天下第十八福地”由此得名。目前“福”文化已经被少数商家所引用，“福”文化在郴州人民心中具有很深的基础。,地形地貌： 小埠村属郴州市北湖区保和乡,距保和乡政府1.5km,距郴州市28km。其选址与布局上背山临水,坐北朝南。山环水聚的环境犹如一把太师椅。村落正好处于这种山拥水抱的中央,地势平坦且有一定的坡度,形成“左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武”的风水格局。 范围人口： 小埠村位于保和乡政府西面1.5km,有3个村民小组,居民108户,总人口348人。总村域面积95.7hm2 ,其中耕地30.8hm2 ,林地64.9hm2。 现状介绍： 小埠古村生态休闲园已建成了能同时容纳600人用餐、1500人住宿，兼有游泳池、茶楼、钓鱼塘、运动场、民俗一条街等配套设施的生态休闲园。,项目在郴州所处区位 小埠古村,生态风景闻名郴州,小埠古村位置图,PART 1,郴州城市发展格局,城市概况 城市规划发展 城市经济环境分析,【规划定位】,将郴州建设成新型工业主导，商贸、物流、旅游业发达，生态环境优良、城市特点突出的现代化城市,湘粤赣省际区域中心城市 ,湖南最开放城市郴州成为湖南省城市发展的实验田，即长沙3+5城市群之后，又一个跨区域发展的城市群战略目标，成为跨区域发展的特大型和区域首位城市。,未来20年郴州市将围绕郴州建设成为新型工业主导，商贸、物流、旅游业发达，生态环境优良，城市特色突出的现代化城市的城市定位，将把郴州打造成一个新型工业城市、生态旅游城市、山水宜居城市和魅力文化城市。,【城市发展】,南延东进，西优北提，东进优先,城市发展方向: 南延东进，西优北提，东进优先。城市布局结构：总体上形成“双城多组团”的空间结构。城市建设用地以京珠高速公路为界，分为新、老两城区，西部为老城区，东部为新城区。新老两城区在布局上是相互紧密联系、职能互补的整体，同时又相对独立、分别具有完整的综合功能。,东进,【城市发展】,郴州的城市发展将以“核心带动、十字延伸；网状发展、组团推进”，构建“大郴州”。,郴资桂一体化： 将郴州老城区、郴州新城区、资兴城区、桂阳城区作为郴资桂一体化发展的极核，成为城镇化发展的核心，二、三产业发展的载体； 充分发挥城镇发展的合力，打造郴州成为珠三角北翼门户城市；,郴资桂一体化，打造郴州成为珠三角北翼门户城市,【交通发展】,多条国家级南北大动脉贯穿南北，交通条件不断优化,武广高铁：提升许家洞站，成为郴州旅游度假专线站场；郴州火车站至下湄桥货站的窄轨专线改造为标准轨，提升下湄桥物流中心和国家储备粮库的运输能力。郴州对下辖县区和周边城市无疑有更强的吸引力。 航空 : 规划建设华塘镇民用机场，机场等级远期为4C级，预留扩建4D级条件。,郴州将大力发展以中心城区为核心，郴资桂高等级公路为横轴，京广铁路、京珠高速公路、106国道、107国道等为纵轴，涵盖北湖、苏仙两区，涉及资兴、贵阳、永兴、宜章等四县市的郴州半小时经济圈，是湖南省乃至中西部地区货物出境距离最短、运输成本最低的地区之一。,“一空四铁、八横八纵“的市域综合交通体系将使郴州成为湘粤赣省际区域交通枢纽城市的构想变为现实。,【片区规划】,旅游区布局： 市域中部的郴资桂生态旅游区； 东北部的便江青山垅山水旅游区； 东部的温泉森林旅游区； 南部的莽山旅游区,近期（2009-2015年）主要开发建设郴资桂生态旅游区，完善中心城区的都市历史文化旅游功能，突出传统“福地”文化，进行东江湖（创5A）、莽山（创5A）、汝城温泉、飞天山、万华岩、王仙岭、五盖山等景区的提升和完善。,旅游城市形象的不断改善和提质，提升城市竞争力，推动经济发展,【小埠村规划】,市委副书记、市长向力力就进一步加快小埠生态园项目建设召开现场办公会。向力力指出，小埠生态园项目建设要高起点规划、高标准建设、高效率推进，要切实优化环境，加快施工进度，把小埠生态园建设成特色鲜明的“湘南现代名镇”和主题生态游园。,小埠将努力建设成郴州发展现代服务业、现代农业和推进城乡一体化建设的知名品牌和标志性工程，全力打造打造成集新农村建设、生态旅游开发和房地产开发为一体的综合性项目，打造成一座繁荣、美丽，具有鲜明特色的“湘南现代生态名镇”。,把小埠生态园建设成特色鲜明的“湘南现代名镇”的生态游园,“生态古村”小埠,PART 1,郴州城市发展格局,城市概况 城市规划发展 城市经济环境分析,【经济发展】,郴州GDP和固定资产投资总额投资呈高速增长态势,2011年，郴州GDP总值1346亿元，增长14.3%，其中北湖区170.23亿元，增长15.2%；苏仙区145亿元， 增长16%.,固定资产投资,2011年，郴州地区完成固定资产投资811.6亿元，增长35.2%；其中苏仙区完成100.5亿元，增长43.9%，北湖区113.72亿元，增长32.2%,地区GDP总值,郴州市全市全社会固定资产投资情况,宏观经济增长与房地产开发的关系,【人均GDP】,人均GDP处于中上水平，房地产市场处刚需型需求为主阶段,人均GDP与房地产开发的关系,2011年，郴州按常住人口计算，全市人均GDP 29305元，增长13.8%。 根据人均GDP与房地产开发惯例关系，郴州房地产刚处于快速发展期，以刚需需求为主。,【于湖南GDP城市排名】,郴州连续两年位居第六名，经济发展稳健,2011年郴州GDP为1346.4亿元，成为湖南第6个突破千亿元地市城市，排名湖南各地市州第6位。,第二产业逐渐成为郴州的经济支柱,三大产业规模逐年变大，第二产业比重逐年上升，以有色、能源、烟草、食品、建材化工、机械电子等六大产业为代表的第二产业作为郴州的支柱产业地位不断得到巩固 三次产业结构由2006年的15：49.3：35.7调整为11.6：56.4：32；工业化水平由2006年的45.6提高到2011年的52.4% ，工业增加值由247. 6亿元增加到705亿元，年均增长15.3% 。,【经济产业结构】,【旅游经济】,2011年郴州共有国家等级旅游区（点）16家，其中A级及以上旅游区（点）8家，比上年新增1家。全年接待国内旅游者2215.2万人次，接待入境旅游者21.9万人次。实现国内旅游收入132.1亿元，旅游外汇收入7776.5万美元。,旅游经济大幅度快速增长，产业地位已经确立并不断提升,【居民收入】,郴州市消费能力增长显著，消费市场繁荣兴旺。,近3年来，郴州市人均可支配收入逐年增加，到2011年，人均可支配收入达到了17606元，同比增长14.1%,近3年来，郴州市全市消费品零售总额大幅提升，到2011年，全市消费品零售总额达到了482亿元，同比增长18.1%，增幅全省第一。,郴州是全省典型的消费型城市,2011年，郴州城镇人均可支配收入位列全省第六，而城镇居民人均消费性支出居于全省第二，仅次于省会长沙，可见郴州市全省典型的消费型城市。,【居民消费】,2011年，全市享受型、发展型等商品增长迅速，石油制品、金银珠宝、化妆品、家电、建材、家具类零售额分别增长106.8%、36.4%、29.4%、30.6%、36.3%和33.5%。,【人口状况】,郴州人口流动性明显增强，外来人口占总数15.76%,全市常住人口 郴州全市常住人口为460.5万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的432.48万人相比，十年共增加25.7万人，增长5.94 %。年平均增长率为0.58 %。 其中城区人口苏仙区与北湖区合：计82.3840万人流动人口 据2011年郴州统计，全市户籍人口中外出人口达到110.94万人，比2000年增加62.4万人，占户籍人口的22.1%，比2000年提高11.4个百分点。全市按居住地登记的外来人口达到72.22万人，比2000年增加43.68万人，占总人口的15.76%，比2000年提高9.16个百分点。,2011年各区户籍人口,【人口分布】,郴州人口主要分布在北湖区、苏仙区和桂阳县,备注:全市总人口，是普查登记的2010年11月1日零时的常住人口,根据数据：桂阳县为郴州市的第一人口大县，郴州城区北湖区、苏仙区合计人口约占全市的18%。,【郴州城市发展格局小结】,湖南省门户,丰富的矿藏及旅游资源,稳步增长的家庭人口,便捷的交通环境,矿藏及旅游资源富集的开放型城市,构建“大郴州”,