1 房地产项目开发委托管理合同书房地产项目开发委托管理合同书 二一【 】年【 】月 2 委托方：（以下简称甲方）委托方：（以下简称甲方） 法定代表人：法定代表人： 受托方：受托方： （以下简称乙方）（以下简称乙方） 法定代表人：法定代表人： 鉴于：鉴于： 1、甲方已取得位于【 】地块性质为【 】的国有土地使用 权，依法进行房地产开发建设。 2、乙方为蓝光房地产集团下属负责房地产项目受托开发建设管理的 专业公司，依托蓝光房地产集团多年的房地产开发经验，逐步建立起完善 的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等， 并储备了大量的优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有 较强的专业技术支持力量。乙方有意通过输出专业的管理及技术、品牌， 为委托方创造更高的效益，为社会建设更多高品质的房产品。 3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同 意委托乙方全面负责上述地块项目开发建设的管理工作，乙方也同意接受 该项委托。 为此，甲乙双方根据中华人民共和国合同法等有关法律法规的规定， 本着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以 资共同遵守。 第一部分第一部分 协议书协议书 第一条项目基本情况第一条项目基本情况 3 1、项目地点和土地四至：宗地位于【 】， 四至为【 】，界址点坐标见国有土地使用权出让合 同附件出让宗地界址图。 2、项目名称和用地性质：项目名称为【 】（暂定）， 用地性质为【住宅、商业、综合或其他】。 3、土地使用权获取方式：【拍卖/招标/收购等】。 4、土地使用年限：其中，住宅用地使用权年限为【 】年；商业用地使用权年限为【 】年；【 】性质用地使用权 年限为【 】年。 5、地块面积：宗地面积【 】平方米，其中建设用地面 积【 】平方米，最终以国有土地使用证上登载的面积为准。 6、土地现状与交付：【净地/待拆迁】【土地平整情况】【已交付/ 预计于前交付】。 7、主要规划建设指标： 容积率为【 】，建筑密度为【 %】，绿地率为【 %】(详 见地块规划设计条件书)。 项目预计规划住宅【 】平方米，商业【 】平方 米，办公物业【 】平方米，公共配套【】平方米；规划总建筑面积为 【】平方米，其中：地上建筑面积为【】平方米，地下建筑面积为【】平 方米（最终以规划部门核准的指标为准）。 8、建设内容和建设标准： 项目建设内容包括【住宅、商业、办公、公共配套、其他】； 项目建设交付标准为：住宅为【精装修/毛坯】，商业为【精装修/毛 坯】 办公物业为【精装修/毛坯】，【其他物业】为【精装修/毛坯】。 4 9、与项目有关的合同文件及审批文件： （1）国有土地使用权成交确认书，编号为号； （2）国有土地使用权出让合同，编号为号； （3）【 】； （4）【 】； 10、项目进展情况：【已签订土地使用权出让合同（或土地成交确认 书）；已立项；已开始进行或部分完成规划设计；已部分开工等】。 11、其他：【重大不利因素/规划设计的特别限制条件/政府对开发建 设期限的特别要求等情况】。 第二条委托管理范围第二条委托管理范围 甲方委托乙方进行的项目开发管理工作范围涵盖了整个项目的全过程 开发管理工作，乙方对管理范围内应该从事的具体管理事项在以下进行了 完全列举： 1、前期管理工作：对项目的整体定位和运营思路和方案进行统筹规 划，并负责办理项目开发建设所需的具体审批和许可手续，但本合同另有 约定的除外。 2、规划设计管理：根据项目类型和实际情况选择并以甲方的名义委 托各阶段各类规划设计单位，把控设计进度及设计成果质量。 3、成本管理：制订合理的项目成本管理目标，并在项目开发建设全 过程中实行有效的成本管理。 4、工程管理：通过市场化方式选择各类施工单位、材料设备供应单 位和监理单位并进行统筹管理，对项目工程建设阶段的质量、工期、安全 生产、文明施工等进行全面管理，配合甲方，对项目建设过程中出现的各 类突发事件进行妥善处理。 5 5、营销管理：对项目房产市场定位进行规划并制订销售目标和营销 计划,选择各类营销专业服务单位并进行统筹管理，对项目的策划、推广、 销售过程进行全面管理，实现项目销售目标。 6、竣工验收和交付管理：组织各类中间验收、竣工验收，协助甲方 完成竣工验收备案工作，组织实施项目房产的集中交付工作。 7、客户服务及房产保修管理：协助甲方设置或聘任客户服务组织， 有效处理客户投诉，提升客户满意度；负责项目房产在本合同约定期限内 质量保修的管理工作。 8、前期物业服务督导：选择前期物业管理单位，协调制定物业服务 方案，对前期物业服务的质量进行督导（参照蓝光集团各系列产品物业管 理质量标准及目标）。 9、人力资源管理：根据乙方的管理经验，建立委托管理项目的人力 资源相关管理制度，并进行人力资源日常管理。 10、行政管理：根据乙方的管理经验，协助甲方建立委托管理项目的 行政相关管理制度，进行行政后勤、公文管理、信息管理、档案管理等工 作。 为保障双方权益和“蓝光地产”品牌价值，以上各项管理工作均以蓝 光集团项目管理为基础，并执行蓝光集团管理统一规范； 第三条委托管理基本原则第三条委托管理基本原则 1、为了提高管理效率、降低管理成本，本项目的受托管理活动实行 有限制的授权管理模式。即在项目委托管理的范围内，除本合同有特别约 定应由甲方行使权利的事项外，均视为乙方在该类权利的行使中已经取得 甲方的全权授权，并得以甲方的名义行使该等权利而无须甲方另行同意。 上述授权范围根据本合同的约定确定，未经双方同意而不得随意变更。 6 2、甲方作为项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全 部资金，拥有项目开发中知情权、监督权和建议权，并在项目定位、项目 方案、项目重大设计变更、目标成本设定、计划节点设定、重大招标、项 目定价、营销方案等环节具有最终决策权。甲方依法享有项目的投资收益， 承担项目投资风险。 3、乙方根据本合同的约定履行受托管理职责和义务，组建项目管理 团队，对甲方负责，在本合同约定或甲方的特别授权许可范围内代表甲方 行使项目经营管理权，努力实现项目管理各项目标，获得本合同约定的收 益。 4、本项目的受托管理活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的 各类合同以甲方名义签订，由乙方进行合同履行的全过程管理。 第四条委托管理目标第四条委托管理目标 1 1、开发建设周期目标、开发建设周期目标 本项目总体开发建设周期暂定为【 】月（以首批施工许可证领取 之日起开始计算至物业最后分期完成竣工验收备案，具备交付条件为止）， 预计于【 】年【 】月前完成合同约定的建设内容的建设并完成 竣工验收备案,具备物业交付条件。以上时间目标暂为估算，乙方在本合 同签订后【 】个工作日内将项目框架性开发计划提交甲方确认；在 项目总体规划方案审批通过后【 】个工作日内将项目总体开发计划 提交甲方确认，项目总体开发计划作为双方正式确定的项目开发时间目标。 2 2、销售目标、销售目标 本项目分期开发、销售，预计项目在取得施工许可证后【 】个月 内具备领取预售许可证的前置条件，具体开盘时间以双方正式确认的开盘 7 方案为准。项目整体和各分期的销售周期目标以双方正式确定的销售计划 为准。乙方在项目总体规划方案审批通过后【 】个工作日内将项目整 体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证 后【 】个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。 项目已销售面积达到地上可销售面积的【 】%（甲方保留物业计 入已销售面积），视为乙方完成项目销售目标。 3 3、工程成本管理目标、工程成本管理目标 （1）工程成本管理目标按项目【分期】确定。在规划设计方案阶段， 形成甲乙双方共同确认的概算成本管理目标；在项目【各期】完整的建筑 安装施工图设计图纸取得后45个工作日内，由甲方委托或招标选取第三方 专业机构编制施工图预算，乙方给予必要的配合，根据中标条件调整金额 并经甲方审批、乙方确认后作为项目【该期】工程成本管理考核目标； （2）乙方承诺项目实际工程成本的增加不超过工程成本管理目标的 5%。但正常设计变更、人工、材料费用变动或其他甲方认可的成本变更， 工程成本管理目标作相应调整，并以调整后的成本作为工程成本管理目标。 4 4、质量目标、质量目标 （1）符合设计要求，符合国家和项目所在地现行相关施工质量验收 规范的合格标准； （2）【 】（参照蓝光集团各系列产品质量管理标 准及目标）。 第五条委托管理服务费第五条委托管理服务费 本项目的委托管理服务费采取“基本包干费用+销售提成”的模式进 行设定，具体取费模式及标准设定如下： 8 1.1.基本委托管理费用基本委托管理费用 （1）基本委托管理费用的定义及范畴 基本委托管理费用指甲方在本项目中为获取乙方提供的专业项目开发 管理服务而支付的费用。该笔费用涵盖乙方委派人员及以乙方名义招聘人 员的薪酬福利（含五险一金）、按乙方规定发放的奖励、乙方委派经营班 子人员的专车购置费、培训费、会务费、手机通讯费、车辆使用费（含交 通补贴）、办公费用、差旅费和劳保费用。 （2）基本委托管理费用的金额： 按照本项目预计总销售金额的2%计算，本项目的基本委托管理费为： 人民币【 】万元（RMB.00）； （3）基本委托管理费用支付方式： 基本委托管理费用的支付采取分期预付制，双方同意共分【 】 期支付，每期付款【 】万元（RMB.00）。首期付款时间为乙方首批派 驻项目管理人员到位当月，后续各期付款时间以首期应付款时点为基准， 每间隔3个月按分期付款额度付款。 （4）甲方应提供包括项目前期报批、资金保障、管理支持等一切便 利条件保障乙方按照项目开发建设周期目标完成项目开发，如因甲方原因 造成项目开发延期，则甲方应按每延期3个月（含3个月以内）向乙方补充 支付基本委托管理费用【 】万元；如因乙方单方面造成项目总体开 发周期延误，则在延误期内的项目基本委托管理费用甲方不再承担。 2.2.销售提成销售提成 （1）基本委托管理费用之外，甲方同意乙方在本项目各类物业的销 售价格达到本合同约定的要求时按比例提取销售提成。 （2）销售提成的取费比例 项目销售提成的取费比例定为项目销售额的【4%】。 9 （3）销售提成的计提方式 项目实现开盘销售后，根据项目回款额按照取费比例按月计提销售提 成，扣除预付的款项后支付给乙方。 （4）销售提成支付至项目销售去化率达【90】%（按地上可售面积计， 甲方保留物业视为已去化）时即停止支付，剩余尾款在项目交付后一年内 根据实际销售总额结算后一次性支付给乙方。 3 3. .定金定金 双方协商约定，在本合同签订后【15】日内，甲方向乙方支付人民币 【300】万元（RMB .00）作为定金。该定金不计利息，在乙方【 】 期销售提成中等额抵扣。乙方在收到定金后15个工作日内即向甲方发出首 批派驻人员的委派函。 4 4、委托管理服务费预估、委托管理服务费预估 （1）本项目的基本委托管理费用为人民币【 】万元，取费标准 为当期开发总面积预计销售总金额的2%。 （2）商品房销售均价暂估为【 】元/平方米，可销售面积为【 】平方米，总销售额暂估为【 】万元，按照【 】%取费则销售提 成暂估为【 】万元； （3）车位暂估为【 】个，每个车位按【 】万元计算，总销售额 暂估为【 】万元，按照【 】%取费则销售提成暂估为【 】万 元。 综上，本项目委托管理服务费总额暂估约为【 】万元。 5 5、在项目开发建设过程中，乙方发生额外工作的，双方协商解决。、在项目开发建设过程中，乙方发生额外工作的，双方协商解决。 第六条其他事项第六条其他事项 1、甲方在签署本合同前，已就本合同的签订和履行取得其股东会充 10 分、有效的授权和许可，详