注册测绘师资格考试辅导 房产测绘综合讲义,REAL ESTATE SERVY OFFICE OF XIAN,西安市房产测量事务所,房产测绘考试大纲要求,根据房产管理需求，选择房产项目测绘方案。 根据房产测绘方案，运用不同类型控制网的作用，选择布网方案，确定施测方法。 根据房产测绘项目，选择权属调查方法，实施房产要素测量。 根据房产测量项目的需要，选择房产图的种类和成图比例尺，确定成图方法。 根据房产测绘项目要求，正确区分不同的权属和分摊方式，确定测量和检测方法，以及精度等级；进行面积测算和共有共用面积分摊，提供房产簿册、房产数据、房产图集以及数据库等测绘成果。 根据房产管理要求，实施变更测量。,房产测绘概述,房产测绘目的房产测绘内容房产测绘成果,房产测绘目的,房产测绘的目的是采集和表述房屋和房 屋用地的有关信息，为房屋产权、产籍管理、 房地产开发利用、交易、征收税费、以及为城 镇规划建设、地理信息系统建设提供数据和资 料。,房产测绘内容,房产测绘内容包括：房产平面控制测量、 房屋调查、房产要素测量、房产图绘制、房产 面积测算、变更测量、成果资料的检查和验收 等。房屋调查与测绘以幢为单位分户进行。房产测绘中所形成的图件有房地产分幅平 面图、房地产分丘平面图和房地产分层分户平 面图三种。,房产测绘成果,房产测绘成果包括房产簿册、房产数 据和房产图集三部分组成。房产测绘中使 用过的地形图、控制点成果、测量完成的 控制点、界址点、面积、房产平面图等和 相应的技术设计书、技术总结等都应归入 房产测绘成果。,房产控制测量,概述房产平面控制网布设控制测量数据处理,概述,房产平面控制测量是房产测量的基础，目 的是提供一个准确的控制框架和定位基准，并 控制误差积累。房产平面控制测量方法GPS测量和导线测 量技术。房产平面控制测量的精度要求末级相邻基 本控制点的相对中误差不大于 2.5 cm。,房产平面控制网布设,房产平面控制测量应充分利用国家和 城市控制测量成果。房产平面控制点包括二、三、四等和 一、二、三级控制点。房产平面控制点的密度在建筑物密集 区的控制点平均间距在 100 米左右，建 筑物稀疏区的控制点平均间距在 200 米 左右。,控制测量数据处理,坐标系的选择要求投影变形小于0.025m/km;可利用城市平面控制网按规范：1980西安 或 地方独立坐标 平差计算四等以上，严密平差一级一下，近似平差,房产要素测量,房产要素碎部测量房屋面积测算,房产要素,房产要素是反映房屋及用地状况的要素， 可分为属性的（权属调查的）、位置的（界址 点、境界）、数量的（房屋面积）、地理的（ 各类编号）以及相关的地物地貌。房屋调查的主要内容： 房屋产权人 房屋产别 产权来源 房屋权界 墙体归属 争议附加 层数层次 建筑结构 竣工时间 房屋用途 房屋坐落 房产编号 竣工年代,碎部测量,房产测量的碎部测量是对房产要素进 行测量，完成房产测量分幅平面图、分丘 平面图和分层分户平面图的测制。碎部测量方法同野外数字测图数字采 集方法。,碎部测量,房产界址点的精度要求：（3.2.4）,对于界址点间距小于50米时，实测边长与计算边长较差的限差为 ( m + 0.02mD)。,房屋面积测算： 内容,房屋建筑面积：系指房屋外墙（柱）勒脚以上 各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、室 外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.20 米以上的永久性建筑物。 房屋套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由 套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建 筑面积三部分组成。 房屋使用面积：系指房屋户内全部可供使用的空 间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。,房屋面积测算： 计算规则,计算建筑面积的基本条件 顶盖 维护 层高2.2m结构永久牢固 生产生活可用 计算建筑面积的范围规范： 8.2 可以分摊的共有建筑面积位于本幢以内且专为本幢服务的公共通道 （水平、竖直）、设备用房（和管理用房）。,房屋面积测算：计算规则,8.2.1 计算全部建筑面积的范围 A 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 B 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。 C 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。 D 主体内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。 E 房屋天面上，属永久性建筑，层高在220m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 F 挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 G 室外楼梯有永久性结构上盖的各层，按其水平投影面积计算。 H 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。,房屋面积测算：计算规则,I 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 J 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。 K 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 L 对于装有玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙的建筑物：（1）若幕墙内有主墙时，以主墙外围为准计算建筑面积；（2）若幕墙内没有主墙而设有防护栏时，以护栏外围为准计算建筑面积；（3）若幕墙内没有主墙或防护栏，直接以幕墙作为外墙时，幕墙整体结构紧靠底板外沿的则计算至幕墙，幕墙整体结构与底板外沿有中空或间距的，计算至底板外沿。 M 属永久性建筑的有柱的车棚、货棚等(非单排柱)按柱的外围水平投影面积计算。 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝变形缝计算建筑面积。,房屋面积测算：计算规则,8.2.2 计算一半建筑面积的范围A 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 B 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 C 未封闭的阳台、挑廊，未封闭的入户花园、空中花园等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。 D 室外楼梯的无顶盖的各层按其水平投影面积的一半计算。 E 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。,房屋面积测算：计算规则,8.2.3不计算建筑面积的范围 A 层高低于2.20m的房屋、夹层、插层、技术层、架空层及其相应的楼梯间、电梯间等，和层高小于2.20m地下室、半地下室及其相应的楼梯间、电梯间等。 B 突出房屋墙面的构件、配件、梁、柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 C 房屋之间无上盖的架空通廊。 D 房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。 E 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 F 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 G 利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。 H 活动房屋、临时房屋、简易房屋。 I 独立烟囱，独立的亭、塔、罐、池和地下人防干、支线等。 J 与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝、变形缝等。,房屋面积测算：计算规则,不计算建筑面积的范围补充 各类用途的室内外爬梯。 与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊、柱廊的建筑。楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。楼梯梯段安全间隙、自动扶梯安全间隙宽度大于0.30m的。 走廊外的台阶踏步，底层室内楼梯延伸出室外的部分。 无顶盖的斜坡式人行或车行通道等。 不能正常使用的结构转换层或箱式基础空间。,房屋面积测算： 方法和精度,房屋面积测算均指水平面积的测算，测算 方法有坐标解析法和几何要素解析法。房屋面积测算的精度,房产图测绘,房产分幅平面图房产分丘平面图房产分层分户平面图,房产分幅平面图,房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地 位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘 平面图和分层分户平面图的基础资料。房屋要分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮 廓的水平投影为准，同幢房屋层数不同的应绘 出分层线。房产分幅平面图采用全野外数字测图方法 成图。,房产分幅图（局部）,房产分丘平面图,房产分丘平面图是分幅图的局部图，是绘制房产权证附图的基本图。房产分丘图的内容除与分幅图内容相同外，还表示出界址点和点号、界址边长、用地面积、房屋建筑的细节（挑廊、阳台等）、墙体归属、房屋边长、建筑面积、建成年份和四至关系等各项房产要素。房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，每丘为单独一张，它是作为权属依据的产权图。,房屋分丘图,房产分层分户平面图,分户图应表示出房屋的权界线、四面墙 体的归属。楼梯和走道等共有部位以及房屋 坐落、幢号、所在层次、室号、房屋建筑面 积和房屋边长等。房产分户图以一户产权人为单元，如果 为多层房屋，分层分户地表示出房屋权属范 围的细部，绘制成房产分层分户图。,房产分层分户图,共有面积分摊与计算,共有面积及分摊原则共有面积的分摊计算,共有面积及分摊原则,共有建筑面积分为全幢共有共用的建筑 面积、功能区共有共用的建筑面积、分层共 有共用的建筑面积。参加分摊后产权各方建筑面积之和应等 于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。,共有面积的分摊计算,住宅楼共有建筑面积的分摊计算以幢为单元进行分摊 。根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积总和求出分摊系 数，再根据各套的套内面积按比例分摊计算。产权各方有合法全书分割文件或协议的，按文件或协 议规定执行。无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建 筑面积比例进行分摊。多功能综合楼共有建筑面积的分摊，在各功能区之间 ，应按照谁受益（使用）、谁分摊的原则进行分摊。,房产测绘成果管理,房产测绘成果及其整理房产测绘成果的审核 房屋变更测量,房产测绘成果及其整理,房产测绘成果包括使用过的地形图、控 制点成果以及测量完成的控制点、界址点、 房屋建筑面积、房产平面图等和相应的技术 设计书、技术总结、协议书等资料。,房产测绘成果的审核,审核依据 审核内容 审核要求,房屋变更测量,房屋变更测量是指在首次房产测绘工 作之后，进行的房屋及其附属建筑物的权 属、位置、界线、数量、质量的变更调查 和测量，使其具有良好的现势性。房屋变更测量分为现状变更和权属变 更测量。,谢谢大家 ! 2010.11,