宗申二郎地块项目房地产市场调研报告,重庆中原事业四部 chongqing.12.2012,本市场调研报告包含五个部分的内容,二郎版块城市发展基本情况,Part 1,二郎板块是规划中以生态、科技为特色的主城副中心和区域中心,二郎板块地处重庆城市总体规划“大杨石”组团西部，其东北紧连石桥铺高科技开发园，西至上桥片区，南至大渡口新城，是配套完善的以高新技术产业开发为主的综合性科技新城。 规划用地规模1096.9公顷。其中工业用地274.17公顷，公共设施用地106.6公顷，市政设施用地13.2公顷，对外交通用地59.8公顷，道路广场用地175.3公顷，仓储用地13.44公顷，居住用地232.51公顷，绿化用地214.88公顷，特殊用地公顷。规划总建筑面积983.7万平方米，人口规模11.5万人。 高新技术产业开发区（石桥铺和二郎新区）。在现有高新技术产业格局的基础上，突出重庆高新技术产业化基地、生物生化孵化园、软件产业孵化园和高创中心、风险投资中心的功能；在二郎新区规划建设以信息产业、生物产业、工程化医疗设备和机电一体化产业为主的高技术孵化园和产业园。,二郎立交,科 城 路,留学生创业园,工 业 密 集 区,九龙坡二郎政区图,社区商业集中区,专业市场 集中商业区,本案,二郎板块东面为居住密集区，西面为工业面积区,二郎板块区域交通发达，城市便捷度高,板块内外环高速、内环高速四通八达，二郎立交直达陈家坪、石桥铺；火炬大道连接杨家坪商圈，距杨家坪步行街约3公里；西城大道通达大渡口；城市快速主干道、，同嘉华大桥的连接以及城市大巴（BRT）的开通，将极大的缩短了到渝中区、江北区距离；九龙大坝（陈庹大桥复线）已完成修建，该桥直接连接九龙园区，陈家坪、石桥铺，车程仅需5分钟；区域内直达南坪、沙坪坝、观音桥、杨家坪、大渡口等商圈公交线路数30余条。,本案,二郎版块房地产市场情况,Part 2,区域商业市场研究,Part 2.1,区域内目前商业档次较低，氛围较差 迎宾大道附近规划有部分城市综合体，未来三年周边商业会有大量供应,区域内商业已初具规模，未来商业氛围将进一步增强,区域内商业租金标志区域已有一定商业辐射度，但据区域中心尚有差距,社区商业,超市,大卖场,区域商业调研小结,项目周边片区未来三年人口仅为十万左右，但商业面积将达80-90万方以上（指除掉机电市场外的商业），人均商业面积已达9平方米以上，已经完全处于饱和状态。渝高、千叶、中交、兴隆，都有规划集中商业或城市商业综合体，单个项目商业体量在310万平方米之间，且项目位置都处于城市主干道上，地理位置优势明显，今后的市场竞争将十分激烈。未来发展思路：利用交通优势，结合西城区域发展优势，进而辐射西城商业，分流杨家坪、石桥铺商业消费。,区域内商业未来短期内发展饱和，项目商业如需从市场突围，需建立经营自身特色。,区域住宅市场研究,Part 2.2,二郎片区是九龙坡区重点打造的生态住宅聚集区，市场关注度较高,二郎片区内及周边区域存在大量的住房需求,区域相对封闭，以性价比为主要吸引力，满足周边产业客户和同区域的拆迁旧改客户为主，区域紧邻凤天路板块、马王乡片区，周边存在大量因旧城改造而换房的首置、首改客户，另外石桥铺以及彩云湖片区存在大量高端客户,二郎版块入住情况,二郎片区入住率较高，说明区域内自主属性明显，区域认可度较强,二郎版块未来入住情况,二郎片区供应量较高，未来入住人口将出现较大规模增长,二郎区域最近几年的供应逐年上涨，由于政策调控11年较10年有一定回落，供应为57.4万方，成交49.1万方，平均单月成交约4万方；12年上半年市场相对稳定。,06年-12年上半年二郎片区供应与成交情况,二郎片区供应成交比水平相对较高，说明市场认可度较高,该区域06-12上半年价格保持在8-20%的涨幅，12上半年达到建面6470元/，整体均价略低于2012年上半年全市均价建面6666/ 。,06年-12年上半年二郎片区价格趋势,片区市场价格相对健康，但均价低于主城平均水平，市场潜力相对较大,区域在售竞争市场,片区在售项目以高层为主，首置类产品在该区域供应较大，容量大，竞争激烈；而首改类产品供应量相对较少，压力小,二郎片区在售项目以高层为主，主力面积段在60-90 ，主力价格段在套内6850-7600元/ ;,片区未来主力供应仍以高层为主，刚需产品竞争激烈,区域潜在竞争市场,2013年-2014年片区在售项目仍以高层为主。其中2013-14年两年推售体量共196万方（按照每年近50万方的消化量，目前亮相在推项目去化需要4年），区域未来竞争压力大。首置类产品的占比最高，竞争最为激烈,重点个案研究,春风与湖,项目概况,重点个案研究,春风与湖,推售节奏,售罄楼栋,已开盘楼栋,未售楼栋,整体楼盘推售周期预计为5年，每年推量约为10万方，于2012年下半年开始采用外聘代理公司与开发商自身销售团队进行联合代理。,重点个案研究,中交丽景,项目概况,重点个案研究,中交丽景,推售节奏,一期,二期楼栋,重点个案研究,晋愉盛世融城,项目概况,重点个案研究,晋愉盛世融城,推售节奏,已开楼栋,未开盘楼栋,重点个案研究,兴茂盛世国际,项目概况,重点个案研究,兴茂盛世国际,推售节奏,已开楼栋,未开盘楼栋,区域住宅调研小结,目前片区内存量在240万方以上，而未来2年供应量约在150万方以上，主要竞争项目占其中90万方，片区未来竞争比较激烈 市场在售产品中，以标准两房、2+1房和标准三房占比最大，合计占比约80%；而刚需产品类别中，以建面69平米1+1房、82-85平米标准2房和95-98平米2+1房的去化速度最快； 从销售面积上看，建面超过100平米的户型去化速度较慢；从销售总价上看，总价超过65万的房源去化速度较慢,二郎版块客群分析,Part 3,客群敏感性分析,外立面 整体规划空间感 售楼处及示范区,大堂 电梯厅 走道,户型功能 户型面积 每层户数,景观面积 景观层次 景观色彩搭配 数种名贵,节能 智能化,商业配套的实用性 配套的高端, , , , , , ,知名品牌 强调地段,品牌 规模 地段、交通、配套（教育、生活配套）, ,强化示范区的呈现力度 提快呈现速度,用示范单位说话 宣传物料强调,强调户型特色 弱化难点,示范区说话 适当实景呈现,工法展示,借力借势,项目本体分析,Part4,本案,二郎立交,机电市场,项目周边环境,地块周边以南北城市干道（迎宾大道）、龙腾大道为主干道，二郎立交、科城路、火炬大道、蟠龙大道及红狮大道，快速通达市内各区； 经过红狮大道的公交线路多达10余条，并与轻轨2号线接驳，但经由科城路的公交仅有109、117、BRT三路公交车； 10分钟内可至沙坪坝、石桥铺、杨家坪、大渡口商圈 项目整体交通通达性较好，但公交直达性一般 项目所处专业市场附近，环境相对嘈杂，属于工业密集区,项目周边配套,区域配套： 公共资源配套：巴国城、华岩寺、彩云湖湿地公园、 教育配套：以巴蜀中学、巴蜀小学、重庆8中、渝高中学、科技小学、兰花小学、同心小学、舞蹈学院、外国语学校、广播大学等为代表的各类学校提供完善教育配套。 医疗配套：重庆市重点医疗机构汇集，如西南医院、新桥医院等。 金融配套：汉口、建设、招商、浦发、交通、工行、农商等金融机构配备齐全。 交通配套：轨道交通（规划3条轨道交通）、公共交通、成熟城市路网，交通四通八达。 商业配套：杨家坪、石桥铺、沙坪坝、大渡口商圈环绕，区域内有超过20余万方配套商业：协信1.8万方，蓝光1.2万方，盛世国际8万方，政府7万方，同天5万方等。,项目经济技术指标,“杨大石”组团一级辐射区、工业包围区域，成熟中心区住宅用地；中容积率、中型规模项目，三面临街，具备商业潜质的项目。,区域属性：,项目属性：,地块方正平坦，三面临街，有较好的商业潜质。,城市中心组团，渝西门户，工业产业区、旅游文化渗透区 城市三大商圈辐射交汇-杨家坪、大渡口、石桥铺。,项目板块逐渐成熟，配套日趋完善，入住率一般。 交通成本低，可通公交交通、轨道交通通达各区。,位于专业密集市场中的住宅地块，环境相对嘈杂。,容积率2.9，占地面积约9.6万方，地上建筑面积近28万方,“大石杨”商圈辐射，产业渗透，中心组团居住区,板块逐渐成熟，配套丰富，交通便捷，人口有集聚趋势,普通地块,中容积率/中型规模,商业潜质,项目属性,项目发展方向初判,未来的核心区域 优势地域资源 传统工业多为支撑,产业、专业市场包围的中心 居住提升和综合性发展的方向 人流汇集和辐射力 标志就是价值,周边居住环境的瑕疵 地块认知待成熟 发展逐渐成熟，人口有聚集趋势 配套逐渐完善便利 微观交通条欠佳,规模适中，位置一般 三面临街，有商业潜质,迎合趋势、刚需为主,综合体效应,定位明确,有特色的生活宜居区,宏观,中观,微观,自身,依托成熟住区发展和便捷生活基础的城市居住、商业多元化发展方向,片区二重属性,项目地块二重属性,二郎组团，工业产业支撑，受一级商圈辐射，闹中取静的城市居家属性,西部扩容重要阵地，生活配套逐渐完善，人口汇集；刚需、改善双重需求属性,住宅土地，中容积率和中型规模，周边形象突出，要有明确的项目定位,具有商业潜质，项目有商业发展，满足项目自身消费的属性,完善功能，满足片区生活品质提升需求的综合功能发展方向,满足区域升级的宜居生活区,低总价高层,邻里型商业,创新型舒适住宅,项目发展方向初判,其他 项目 用地,1、项目由10栋高层塔楼+3-4栋小高层板楼组成 2、小高层占据项目最中庭位置； 3、商业靠小区公路边，做临街底商； 4、项目采用围合式建造，打造大中庭景观，景观观赏度较强,迎 宾 大 道,集中式商业体,高 层 塔 楼 带 底 商,小 高 层 板 楼,高 层 塔 楼 带 底 商,项目规划布局初步建议,项目户型配比建议,建议：户型配比主要为2+1房、3房及3+1房户型面积控制在7395平方米，产品功能性强，适合首改类客户，适合快销,此数据为不完全统计，仅供参考,项目初步经济测算,Part5,近年二郎片区土地成交情况,项目土地价格建议,2012年上半年二郎土地楼面地价已达到2000元/，宗申项目地块属性为二类居住用地及金融用地，以此推断宗申二郎项目地块楼面地价应在2000-2500元/之间为合理区间，楼面地价超过2700元/，则超出合理承受范围，不宜购买。,宗申二郎项目地块总建筑面积279890.6合理楼面地价（2000至2700元/）=5.6至7.5亿,该地块拍卖总价如超过7.5亿，则不建议宗申地产集团购买。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,