翠湖天地御苑 Art-Deco风格顶级豪宅,组 别：上海 制 作 人：顾芳恒 制作时间：2006-08-19,提名原因,1、上海顶级豪宅，均价达4万元/平方米 2、在上海房价普遍下降的情况下，单价 有小幅上升 3、开盘销售一周来，业绩较好,在上海楼市低迷，众多楼盘或延迟开盘，或以降价促销时，翠湖天地御苑何以能一路持续走高，是什么支撑了它的高价位，又是什么能支持它能在高价位下销售一路飘红？,我们要解决的问题：,解决问题的方法：,1、翠湖天地御苑基本情况 2、上海楼市基本情况 3、翠湖天地御苑支撑高价位的要素 4、都是谁在消费翠湖天地御苑,翠湖天地,雅苑（一期）,御苑（二期）,一：翠湖天地御苑基本情况,物业类别：公寓 装修状况：毛坯 建筑类别：高层 物业地址：上海市卢湾济南路168弄地下车库 开 发 商：上海翠湖天地房地产有限公司 均 价：4万元/平方米复式价格为6万8万元/平方米开盘时间：2006-02-16 占地面积：16937平方米建筑面积：13万平方米 容 积 率：4 总 户 数：78 停 车 位：542 入住时间：2006年11月底 绿 化 率：40 % 楼层状况：7幢32层高层物 业 费：8.5元/（平方米月）,上海豪宅大汇总,翠湖天地御苑、华府天地对比表,二：上海楼市基本情况,调控致成交量平淡 上海新楼盘均价跌幅逾10%,成交总套数 成交总面积 成交均价,公寓类商品住宅环线成交情况,（与7月份相比6月份成交情况）,内环住宅成交总销售面积,内环住宅成交均价,三：用什么来支撑高价位， 并一路飘红？,要素一：地理位置,御苑,华府天地,要素二：ART DECO风格,1、简洁又不失装饰性的造型语言,2、浓烈又精致的室内装饰品,3、自然又个性的材质搭配,要素三：人工水景,要素四：紧凑户型,要素五：独特的配套设施, 市中心罕见的7000平方米豪华私家会所。设有多功能室内运动场、25米标准室内温水游泳池、大型健身房、室内网球场、室内仿石面攀岩及室内高尔夫球练习场等，让住户在任何环境下均能享用。正计划兴建国际学校、国际时尚品牌街、歌剧院、国际医疗中心及五星级酒店等。,要素六：六星级物业管理,引入88新天地boutique hotel的酒店式管理服务，确保因应住户不同的需求而提供个人的贴心服务，与及优质和具现代化的管理。,Boutique Hotel,20世纪80年代，伦敦出现第一家Boutique Hotel，只有80多个房间，由一个旧楼改造而来，设计师根据建筑物的形态每个房间做出不同的装修。慢慢慢慢流行起来，变成是一个很有个性的产品。,四：谁在消费御苑？,翠湖天地御苑销售一览表,翠湖天地御苑消费群体,1、港、澳、台地区人士； 2、外籍人士； 3、上海本地人士； 4、北京等大城市人士。,二者占绝大多数,？,总结,翠湖天地御苑是上海2006年屈指可数的几个顶级豪宅之一，凭借无敌的地段、水景、户型、配套、物业管理等全方位的优势，在2006年低迷的上海楼市中独树一帜，创造出令人羡慕的销售业绩，其跳出上海圈子，寻找外部力量解困的营销手法其他顶级豪宅可以学习借鉴以走出销售困境。,谢谢！,