在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功,石家庄首席托斯卡纳低密风情社区,国赫红珊湾营销策划报告,提 纲,项目目前进展情况介绍,项目整体风格定位：托斯卡纳风情,项目目前进展情况介绍,项目整体规划,高层区,洋房区,小高层区,公建区,项目目前进展介绍,项目户型配比统计,高层户型配比：,项目目前进展介绍,项目售楼处设计,项目目前进展介绍,项目工作排期：,目前在广告公司确定、案名LOGO、SLOGEN、推广方案、临时售楼处包装、售楼处设计方案、户型、园林方面均比计划落后。,提 纲,竞争项目的选取标准：,市场竞争性 产品同类性 位置同向性 客群同质性,对于项目高板类产品：同区域内，产品属性大致相同，价格区间接近的项目。目前项目周边在售和即将入市的项目有：北城国际、名门华都、和平时光、盛世长安、奥北公园、南翟营城中村改造项目以及恒大南高营城中村改造项目。,对于项目洋房类产品：产品属性大致相同，价格区间接近，客群档次相近的项目。主要可分为花园洋房类项目和价格在万元左右的石家庄标杆级项目。,项目竞争市场分析,高板类竞争项目分布图,项目竞争市场分析,北城国际,奥北公园,和平时光,南翟营,盛世长安,北高营,名门华都,北城国际,规模：100万平米 容积率：2.7 物业类别：住宅为主，部分临街底商 产品组合：19栋高层板楼 建筑立面：东南亚风格，面砖 设备设施：A区暖气片，B区地暖 车位配比：2：1，价格待定 建筑层高：2.9米 物业费：1.2元 会所配套：规划有会所 开盘日期：2009年5月,北城国际,户型特点：两梯四户，两梯五户 户型组合：90多平米的2居为主占60%，130-145平米的3居占20%，50-60平米的一居占20%,1室1厅1卫1厨57.50,2室2厅1卫95.30,3室2厅2卫1厨146.00,北城国际,住宅价格：6050元/平米（09年5月开盘不到4000元/平米，2010年3-4月份价格是5000元/平米，7-8月份是5400元/平米。洋房计划售现房，预计在明年1月份，价格计划9000元/平米） 商业价格：总面积20万平米，价格待定 成交速度：约60套/月（从09年5月开盘到现在大概售出1000套） 剩余规模：约20万平米左右 主要客群：地块周边居民，企事业单位工作人员项目点评：精准的中小户型定位方向，中小两居占主力，配合主题、品质化的市场营销概念和噱头，市场中档的定位档次，形成良好的市场热销势头。,奥北公元,规模：占地400亩，估计约70万平米左右 容积率：不详，估计在3.0左右 产品组合：37栋30层左右高层 户型组合：一居-四居均有 项目进展：正在接受咨询，预计年底开盘,高板类竞争项目基本情况统计,项目竞争市场分析,高板类竞争项目基本情况统计,项目竞争市场分析,小结,高板竞争项目已中大规模为主，容积率在2.5-3.5之间，风格各异，以欧式为主，大部分项目配置地暖 各竞争项目的主力户型以2居和3居为主，两居的面积在80-100平米之间，三居为110-130平米之间，紧凑型户型多于舒适型】 目前各项目的销售价格集中在6050-6800元/米，越靠近市中心价格越贵 明年4、5月份几个城中村改造项目将会集中入市，总体量在500万平米以上，且价格不会太高，对区域内其他项目会产生巨大冲击 目前在售的项目销售速度均比较良好，剩余体量北城国际和和平时光比较大 各项目近半年的销售价格均保持一个良好的走势，涨幅在8-12%之间,项目竞争市场分析,项目竞争市场分析,高板类竞争项目分布图,北城国际,天山新公爵,国际城四期,锦麟,中央悦城,恒大城,西美第五大道,国际城四期,规模：24.7万平米 容积率：2.5 物业类别：花园洋房兼高层 产品组合：15栋洋房+4栋高板 建筑立面：法式新古典 设备设施：断桥铝窗、蒂森贯通门电梯、地暖 车位配比：1：0.9，售价12万左右 建筑层高：3米 物业费：未定 会所配套： 开盘日期：2010年7月,项目竞争市场分析,国际城四期,户型特点：一梯两户； 户型组合：三居60%，158平米，四居占125%，200平米；,三居户型,四居户型,项目竞争市场分析,国际城四期,住宅价格：10500-8800元/平米 商业价格：暂无 成交速度：约300套/月（10年4月开盘至今实现销售额15亿，单套总价约70万，共2000套 剩余规模：约60万平米； 主要客群：客群来源比较广泛，吸附市区高端阶层的改善型置业，少量郊区县客群；主要为自住客群，少量投资客群； 项目点评：良好的地段、稀缺的花园洋房产品，在市场上较强的影响力，销售状况良好,项目竞争市场分析,恒大城,规模：80万平米 容积率：3.4 物业类别：住宅为主，兼有国际风情商业街； 产品组合：一期由4栋33层高层组合 建筑立面：欧式新古典，主体涂料 设备设施：国产一线品牌精装修，断桥铝窗、奥的斯电梯、彩色可视对讲、地暖 车位配比：1：0.9，售价12万左右 建筑层高：2.9米 物业费：未定 会所配套：5200平米，游泳池和健身设施 开盘日期：2010年4月、9月,项目竞争市场分析,恒大城,户型特点：一期以两梯四户为主，部分两梯两户； 户型组合：两居占50%，90平米左右；三居40%，99-115平米，四居占10%，219平米；,两梯四户平面,两梯两户四居,项目竞争市场分析,恒大城,住宅价格：78008500元/平米（2010年4月均价7500元/平米，2010年9月全款均价8200元/平米） 商业价格：暂无 成交速度：约40套/月（10年4月开盘至今实现销售额15亿，单套总价约70万，共2000套） 剩余规模：300套； 主要客群：客群来源比较广泛，吸附市区高端阶层的改善型置业，少量郊区县客群；主要为自住客群，少量投资客群； 项目点评：项目凭借恒大品牌和营销现场的感染力，瞄准主流经济型产品需求，并凭借优惠和本周优惠等销售手段，项目获得很好的销售成果。精装修一定程度上提升了项目的形象，但也有一定的阻力。,项目竞争市场分析,洋房类竞争项目基本情况统计,项目竞争市场分析,洋房类竞争项目销售情况统计,项目竞争市场分析,小结,项目竞争市场分析,洋房类竞争项目很少，体量均比较小，容积率在1.7-2.5之间，风格欧式为主，大部分项目普遍配置高科技元素。 由于地理位置的差异，洋房类项目的价格在8000-10500元之间，销售情况均良好，半年内价格有10%以上的涨幅 近期洋房项目的供应非常有限，只有北城国际和锦麟新入市，体量也不大 城中央标杆项目体量均较大，开发商实力也雄厚，以高板为主，欧式居多。 各标杆项目的主力户型以2居和3居为主，两居的面积在90-100平米之间，三居为130-170平米之间，偏舒适型 目前各项目的销售价格在10000元左右，新近开盘的中央悦城为高档精装价格达到了16000元/平米 目前各标杆项目的销售速度均较快，但剩余体量也较大 标杆项目也成为价格增长最快的群体，半年涨幅在10-13%之间,提 纲,项目客户调查及定位,前期客户调查：对近期来访的30余组客户进行的问卷调查统计,客户以年轻人居多，40岁以下客户占86%,客户所在行业较分散，政府机关、医疗、教育和制造业相对较多,项目客户调查及定位,前期客户调查：,石家庄本地人成为主要的咨询客户，他们大多在长安区和桥东区办公和居住,