商业地产项目考察报告 -北京三里屯village,二零一一年七月,商业经营篇,工程营造篇,规划设计篇,地理位置,项目概况,目录,项目概况,目录,基本概况,三里屯VILLAGE是由19座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及拥有99间客房的都会风尚酒店瑜舍，总楼面面积13.5万。,三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈-三里屯工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯”项目而得。,三里屯VILLAGE 零售部分由 太古地产及基汇资本（Gaw Capital）中国基金共同持有，其中太古地产持有80%股权，基汇资本中国基金则持有20%股权，项目内都会风尚酒店瑜舍，由太古地产全资拥有和管理。,街头表演,广场活动,背景故事,1,2,3,地理位置,目录,地理位置,项目南侧区位图,项目东南侧聚集了写字楼、宾馆、医院、太平洋百货等,项目北侧区位图,项目北侧和东侧聚集了大量的使馆；周边配套齐全,周边配套,交通情况,公交,三里屯站：乘坐113、115、406、416、431、701、758，下车即到 长虹桥西站：乘坐117、758、431、701、416、113、406、115，下车往西步行即到,地铁,10 号线：团结湖站，A出口，往西步行即到 2 号线：东四十条站，A出口，往东100米，乘113、115、406、416、431、701、758，三里屯站下车即到,自驾车,三里屯VILLAGE南区的入口位于南区与雅秀之间，出口位于朝阳教育局南路 三里屯VILLAGE北区的入口位于3.3大厦与瑜舍之间，出口位于幸福三村五巷,规划设计篇,目录,设计理念,南区特色,北区特色,精品酒店,设计理念,设计方案鸟瞰图,设计方案效果图,设计方案平面图,设计方案立（剖）面图,通过不规则的几何外形和，赋予每幢建筑独特的外观和个性。,建筑形态及建筑用色,不规则的几何外形,大胆饱满的建设用色,尝试性的大量运用玻璃等材料，打造一种更具实验性的外观。,设置诸多内街,店铺展示面多,体现店铺“金角银边”，平衡各空间无死角,天桥建立二层以上水平交通系统,电梯及室外楼梯形成系统 有效解决各楼层的垂直交 通流线，上下楼层间形成 有效的联系,规划设计篇,目录,设计理念,南区特色,北区特色,精品酒店,南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格前卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接，体现老北京胡同的风味,南庭上传来阵阵嬉笑声，孩子们在喷泉的水柱间相互追逐，享受着炙热午后的一片凉爽。如果你不想被打湿，不如在喷泉边找个位子坐下来，听着广场上悠扬的音乐，让心绪慢慢地沉淀下来；或与朋友一起呼吸这清新空气的同时，筹划下一步的探游之旅。,随着季节的交替，广场上的活动也跟着变化，冬天的溜冰场取代了夏日的喷泉。这里会举办专业的滑冰表演，也为想在冰面上一试身手的人们提供了大好机会。三里屯VILLAGE的冬天不代表着严寒与低温，恰恰相反，觉得这里的冬天充满了暖意,规划设计篇,目录,设计理念,南区特色,北区特色,精品酒店,下沉式院落,下沉式开放的院落：聚集众多高端奢侈品牌，环境营造典雅、闲适，处处体 现精致、休闲的品质生活。,规划设计篇,目录,设计理念,南区特色,北区特色,精品酒店,精品酒店-瑜舍,瑜舍共有99间开放式客房，其中包括9间宽敞套房和1间带有240平米阳台的复式Penthouse；其中过半数客房的面积超过70平米。同时，瑜舍是一个北京城内特色餐厅和酒吧的集合体。,精品酒店大堂,大堂内的等候区,大堂内的咖啡吧,大堂内的天幕,大堂内展示的现代艺术品,中国传统特色元素的运用,精品酒店特色,工程营造篇,目录,南区地下一层灯光设计及自然采光,灯光设计,北 区 地下一层人工照明,灯光设计,北 区 地下自然采光,自然采光,地下室管线,标志标识系统,夜间商业气氛,商业经营篇,目录,南区 针对年轻时尚客户群体进行业态组合,北区 聚集众多国际奢侈品牌，以奢侈精致生活品质进行业态组合,业态组合特点,业态组合特点,商家罗列总数及业态配比,业态配比（个数）,商家罗列南区商家,商家罗列南区商家,商家罗列北区商家,商家罗列北区商家,商家罗列业态（女装）,商家罗列业态（男装）,商家罗列业态（运动装/休闲装）,商家罗列业态（鞋/箱包/皮具）,商家罗列业态（健康/美容）,商家罗列业态（书籍/音乐/电子产品）,商家罗列业态（珠宝/手表/配饰）,商家罗列业态（超市/影院/童玩/家居/其他）,商家罗列业态（餐饮）,租金水平,运营情况,根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队“物业管理形式大型商业设施专项调查”的部署，北京市朝阳区三里屯统计所完成了对三里屯Village内经营的各类商户的全面调查工作。此次调查采取由各经营单位填写调查表的方式，内容主要包括单位基本情况、经营性质和经营现状。调查结果显示，截止到2009年9月，三里屯Village商业设施内共121家商户营业，2009年上半年商品销售总额为2.91亿元，2009年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%，商品销售额呈现出快速发展态势。,截至2009年9月，三里屯Village共121家商户营业，按单位类型划分（见图1），产业活动单位97家，占三里屯Village所有商户的80.2%，法人单位20家，个体经营户4家。由此看出，产业活动单位占绝大多数，个体经营户所占比重较小，反映了其在招商引资方面对国际知名品牌的倾向。,产业活动单位占比最高,运营情况,从行业类型来看（见图2），排在第一位的是零售业单位共99家，占三里屯Village所有行业单位总数的81.8%；其次是餐饮业单位共19家，占所有行业单位总数的15.7%。零售和餐饮业占三里屯Village单位总数的97.5%。 零售业单位中，主要以服装零售业为主，共计47家，占零售业单位总数的47%，占三里屯Village商户总数的38.6%；其次是鞋帽零售业，共计11家，占零售业单位总数的11%，占三里屯Village商户总数的9%。餐饮业单位中，主要以正餐和快餐经营方式为主，正餐和快餐服务单位分别7家，分别占餐饮业单位总数的36.8%。 零售业单位经营业态以专卖店为主，如Adidas、Nike、Esprit、Swatch、苹果等广受欢迎的专卖店共计90家，占零售业单位总数的91%，占三里屯Village商户总数的74.4%，专卖店2010年上半年实现商品销售总额2.2亿元，比2009年全年增加4670.4万元，增长26.5%。餐饮业中经营正餐和快餐的单位2010年实现营业额2845.9万元，比2009年全年增加1957.9万元，增长68.8%。,行业类型以零售业、餐饮业为主,运营情况,零售业和餐饮业销售业绩增长迅猛,数据显示， 2010年上半年实现商品销售总额（营业额）2.91亿元，2010年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%。其中，零售业2009年上半年实现了2.5亿元，比2009年全年增加6876.7万元，增长37.5%；餐饮业2010年上半年为2941.5万元，比2009年全年增加1797.1万元，增长157%。三里屯Village销售业绩之所以能实现迅速增长，一方面得益于其与日俱增的知名度与影响力，不断吸引更多的国际知名品牌的加入和消费群体的关注。截至2009年年底营业商户共82家，到2010年9月营业商户已发展为121家，商户增加了39家；另一方面得益于优越的区位优势，她位于拥有多个大型零售项目、五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼及使馆区的三里屯地区，为其营造了良好的国际商业氛围。另外三里屯Village是太古地产首个在中国内地落成启用的大型开放式零售项目，并把众多国际品牌的旗舰店和环球店带到三里屯，使其成为首都的国际时尚中心。,运营情况,环球店和旗舰店拉动效应明显,三里屯Village121家商户总营业面积38550平方米（见下表）。其中，营业面积超过1000平方米的8家单位共计16310平方米，占总营业面积的42.3%，2009年全年销售总额实现1.3亿元，占三里屯Village所有商户总销售额的67.8%，2010年上半年销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%。,由此看出，营业面积1000平米以上的环球店和旗舰店拉动了全行业零售额增长。三里屯Village目前已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，全球最大、面积达3300平方米的Adidas环球店，Moiselle和Puma的亚洲最大店，户外装备Columbia及周生生的中国旗舰店、国际著名品牌Montblanc和Sephora全国最大专营店纷纷在此落户。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉欢乐影城、苹果、顺电、白领服装等营业面积排在前8位的单位2009年上半年商品销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%，对总销售额的增长贡献率为43.4%，这些品牌不仅能够吸引更多的消费群体，而且还能带动其他品牌的发展，为三里屯Village发展注入了活力。,运营情况,新品牌成为发展亮点,在北京不断涌现商业项目的同时，一方面品牌零售商家正在寻找新兴区域开设新的店铺，另一方面，投资者也在寻找合适的投资物业。三里屯Village吸引了一批新进入北京甚至中国的国际知名品牌纷纷入驻，这其中包括2008年初亮相京城的前卫休闲品牌Uniqlo，以及越来越受欢迎的Steven Madden、Bensherman、Coldstone、Elementfresh等品牌，这5家新品牌2009年上半年实现商品销售总额3444.4万元，占总销售额的11.8%，它们为中高端消费者带来了更为新鲜时尚的购物体验。,运营情况,三里屯Village LOGO,三里屯Village的LOGO简单清晰，有很强的识别性，突出了北京三里屯village时尚、活泼的特点。,三里屯Village LOGO,“这里什么都是，这里什么都不是”这里是三里屯Village“,三里屯Village广告语,“这里是天堂， 这里是地狱 如果你爱一个人 你要带他去 如果你恨一个人 你要叫他来 这里是潮流革命前线 这里是修身持志后院 这里有偶像出现 这里有竹林七贤 这里名牌四射 这里素面朝天 这里吃喝玩乐夫复何求 这里悲欢离合天长地久 这里是诗人的流放地 这里是艺术的自留地这里什么都是 这里什么都不是 这里是三里屯Village“,三里屯Village推广文案,“这里美丽无罪永不放弃这里性感有理难舍难离这里让你一心形象旧爱饮恨这里让你我行我素羡煞旁人这里什么都是这里什么都不是这里是三里屯Village“,三里屯Village推广文案,“这里的嘴巴说听吧听吧这里的眼睛说吃啦吃啦这里的耳朵说想啊想啊这里的美食醇酒是五官错位的理由这里的浅唱低吟是芳心迷乱的接口这里世事无常感官之上这里有情世界物我相忘 这里什么都是这里什么都不是这里是三里屯Village“,三里屯Village推广文案,三里屯Village推广广告片,艺术展览 三里屯VILLAGE 拥有数目众多的室内艺术画廊，让顾客能随时随地都欣赏到各类艺术展演。从跨界合作的艺术时装秀到全球巡回的新秀摄影展！,南区 阿迪达斯 阿迪达斯在三里屯VILLAGE 进行了一次了不起的跨界尝试。由阿迪达斯和设计师Dorophy Tang 合作的“Kicks Discovery”品牌概念店，作为主创设计师，Dorophy 将她的混搭手法发挥 地淋漓尽致，用中国传统元素与西方古典装饰在店内进行了大面积的搭配运用，给人以惊艳的视 觉效果；同时她还创作了一系列的插画作品，其中包括为孩子们设计的玩具一双超大码的阿 迪达斯涂鸦球鞋。,三里屯Village推广活动,由三里屯VILLAGE 与北京原创设计推广协会联合主办的“原创界三里屯VILLAGE”，店铺位于地下一层，旨在团结中国原创设计能量，扶植与弘扬本土原创品牌，推动中国原创设计力；同时为本土原创设计师首次提供了在京城中心区域展示作品的平台。,