,评估部技术组,评估项目现场查勘工作流程培训,PROJECT SCENE SURVEY WORK PROCEDURE TRAINING IN THE FIELD,现场查勘 及实地调查,出发前的准备,分析资料及 撰写估价报告,工作流程,一、前期沟通 二、出发前的准备 三、签订评估委托书及相关协议 四、现场查勘及实地调查 五、分析资料及撰写估价报告 六、估价报告三级审核 七、估价报告资料归档 八、持续跟踪报告投送及收费情况,前期沟通,一、前期沟通,在接到项目业务后的30分钟内了解业务来源、估价目的，根据以上信息判断需要获取权属人/相关银行/机构对接人/估价委托方/领勘人等各方的联系方式，尽量在前往现场查勘前获取估价对象的产权证（如：国有土地使用证、宗地图、房地产权证、房产平面图、不动产权证），从而确定估价对象的位置、范围、权益状况，区域状况等信息。,二、出发前的准备,（一）需携带的工具及资料：工作证、名片、相机（应检查电池及内存卡）、现场查勘表、评估委托书、笔、手机等，若估价对象为在建工程或酒店时，须准备所需资料明细表，必要时携带一份收费标准。 （二）出发至实地进行现场查勘前，须明确估价对象的类型，并搜集其周边同类型可比实例、当地的房地产及土地租售价格水平、区域因素、基准地价、估价技术报告所需采用的数据参数等资料进行搜集，并留存相关搜集资料. （三）外地项目现场查勘时，在不熟悉当地的地理情况，可采用观察卫星图提前对估价对象所位于的城市地理概况、估价对象及可比实例的地理位置、周边配套设施（学校、商场、医院、 车站等）进行搜集及进行对比；,二、出发前的准备,（四）不同的估价项目需要客户准备资料： 1.商品房、商铺、写字楼、工业厂房等：房地产权证、国有土地使用证、不动产权证，若是权属人为法人或其他组织的，还需提供公司营业执照（复印件）； 2.土地：国有土地使用证、宗地图（若部分抵押则需提供土地分割图）、建设用地规划许可证（或相关规划条件）、房地产权证，若是公司产权的，还需提供公司营业执照复印件； 3.在建工程：估价委托方的营业执照（复印件）、国有土地使用证（复印件）、建设工程规划许可证（复印件）、建设用地规划许可证（复印件）、建设工程施工许可证（复印件）、小区总平面图（包括小区规划指标）、造价情况（土建、安装、配套及有关费用）、工程进度及工期、开发商有无拖欠工程款书面证明，若房地产项目已预售，则还需提供商品房预售许可证、销售清单表。 以上资料均需权属人在每一页复印件上签字盖章确认与原件一致。,三、签订评估委托书及相关协议,（一）现场查勘时，应该提前与客户沟通如何签订估价委托书。估价对象权属人为自然人的，需要亲笔签署估价委托书及法定优先受偿权调查表；估价对象权属人为法人的，需要加盖公章。 （二）有特殊情况（如租赁价格评估中缺少建筑面积，小宗土地评估缺少规划条件），缺少评估参数或需要设定特殊估价条件的，应提前与客户说明情况，与其协商确定评估委托书或相关协议上需要注明的估价设定条件。,四、现场查勘及实地调查,（一）现场沟通 1.现场查勘时，要多向客户了解估价对象的情况，比如配套设施、物业、装修、周围学校等影响房价的因素。 2.当客户对所要了解的表现比较谨慎时，可多向客户表明诚意，告知对方我们所要了解信息最终目的是为了给客户提供快捷、优质服务来获得客户的理解和支持，当遇到确实不愿配合的客户时，也可以通过其他途径（如估价对象周边具有可比性的同类型实例信息来了解），当客户披露的信息与前期调查资料不一致时，要对不一致点进行对比调查，从而确定调查资料的真实性及可信性。 3.沟通过程中，说话要有礼有节，不要让自己没有回旋的余地，针对不同的客户采用不同的方式，不能在现场随意发表对估价对象价值的评论。 4.对客户要了解的或咨询的事项，能回答的尽量详细，不能回答的，可以提供一个询问途径给客户，或回到公司落实后再主动联系告诉客户，完善服务，提高公司形象。 5.沟通过程中，可对客户说明收费标准，具体费用可在出具答复函或确定评估价格后与双方初步确定（评估费用报价前先向项目营销人员沟通）。,四、现场查勘及实地调查,（二）现场查勘 1.对估价对象进行现场查勘时，需提前征得客户的同意，尽量让客户陪同查勘，如客户有疑问，应作出必要的合理解释；对客户要使用礼貌用语，有礼有节。 2.现场查勘要做到全面，重点突出。如商业房产要突出临街状况、商业繁华程度、门面宽度及进深等；工业房产房屋的层高、跨度、装修及使用维护状况等；小区房产的维护状况、小区卫生状况、绿化情况；在建工程要了解工程的完成程度和续建项目等。 3.现场查勘时，需要核对查勘现场与估价委托方提供的产权证是否相一致，核实查勘现场的地址、门牌号、幢号、房号、户型、宗地图等；若估价委托方未能现场提供产权证核对，则应在现场查勘中记录查勘现场的位置及朝向等（若估价对象为土地，须注意周边明显的建筑物或可参考的地标，方便和卫星图像核对宗地位置），在现场校对产权证资料与领勘地点和估价对象实际情况是否一致。如产权证的记载内容与实际估价对象现场查勘不一致时，需要向相关的项目负责人（如估价小组组长、部门经理、银行经办人员等）汇报相关情况，同时在估价报告中披露清楚。,四、现场查勘及实地调查,4.现场拍摄照片 现场查勘的人员需在现场佩戴工作证正面拍摄一张个人照，按照各个银行的要求拍摄照片（如中国工商银行要求客户经理须在现场查勘照片中）。为了保证照片的清晰度，尽量不要在行走中拍摄，尽量选择最佳角度及拍摄距离。 （1）拍摄住宅、办公、公寓等房地产项目时，拍摄现场查勘时，要注意外立面照片内容的丰富性，除了要反映建筑物的外观，还要尽量能反映建筑物的维护状况、小区卫生状况、绿化情况与周围建筑的协调性等内容；室内照片要尽量反映户型、采光、通风性能、配套设施等，要尽量反映房间的全貌，避免只看到单独的一面墙或一个角落。 （2）拍摄商业房地产项目时，需拍到其门面宽度、进深、临街状况及周边商业繁华程度等。 （3）拍摄工业房地产项目时，要注意反映房屋的层高、跨度、装修、工厂内设备安装状况及建筑物使用维护状况等。,四、现场查勘及实地调查,（三）实地调查 住宅、商业、办公等不同类型的估价对象调查范围比较广泛，典型楼盘或宗地、二手市场交易实例都是调查的对象，平时工作中就要不断积累，在现场查勘的过程中，可以向客户了解估价对象周边同类型可比实例的出租和出售情况、也可向中介或上网查询。 1.住宅房地产：调查过程中要了解估价对象的楼层、建筑年代、房产位置、户型、配套设施，还要特别了解房屋附近有没有影响房屋价值的因素存在，如加油站、铁路、高压线路、优质学校、公园、海景等。 2.商业房地产（商铺）：首先，对估价对象的临路类型（如:商业街还是交通道路）、临路状况（如：繁华程度、人流量）、建筑物状况（如：门面进深、层高、是否存在夹层、商铺的所在层数、商铺的进出口通道），其次调查周边同类型可比实例状况（如：租金水平、空置率）。若估价对象已出租，需要业主提供租赁合同等相关租赁资料，个别客户考虑因租金水平过低导致抵押价值过低，不愿提供租赁合同，应提前与银行协商处理，并且对周边同类型可比实例的租金水平进行详细调查搜集，并留存调查资料。,四、现场查勘及实地调查,3.工业房地产：此类估价对象一般用成本法评估，主要调查基准地价、附近工业用地的招、拍、挂的价格和建筑物的建造成本。建筑物的建造成本可以采用各地的造价指数或该工程的预决算等相关资料。 4.在建工程：要了解建造成本、工程进度、资金的投入情况续建工程，还有销售费用、税金及该区域商业、住宅、办公用房的价格等。 5.土地使用权：要搜集近期土地的成交实例，搜集一个时间段的成交实例，排除异常价格的成交实例（如最近成交的地王价格），了解可比实例的地理位置、成交方式、成交价格、成交日期、用途、面积、土地开发程度、规划限制条件、容积率、出让年限、周边配套设施及临街状况等；还要搜集相关政策及基准地价状况，了解土地补偿费、土地管理费、耕地占用税、土地增值收益等。 6.估价目的为司法委托及政府征收的项目：处理涉及有争议性的评估项目时，应谨慎校对委托方提供的资料，需要三方确认的资料（指征收方、被征收方或利益相关方、第三方证明人），必须三方签章确认。实地查勘时，应明确估价对象范围。,五、分析资料及撰写估价报告,（1）初步判断估价结果 现场查勘回来，根据自己初步判断，回来将调查资料、产权资料、现场查勘照片等数据资料提交组长或部门经理通报现场查勘情况及价格初步判断情况。如果是估价人员，评估金额在叁佰万元以内，自己对价格有足够依据，可不通报；做出初步价格判断后要把初步估价结果及时地按顺序通报相关人员（估价报告三级审核报价流程项目营销人员银行客户经理客户），得到银行认可后进行估价报告的撰写。 （2）根据不同的估价对象选取合适的估价方法进行撰写报告 在撰写估价报告之前，应对不同类型的估价对象的估价技术思路、估价方法、技术参数、评估价值应该有一个比较完整的了解，可套用公司版本相应的配套测算表时，应采用测算表进行技术报告部分的测算。,五、分析资料及撰写估价报告,（3）针对性的报告描述 不同的估价项目会有不同的特殊情况，估价报告应该在特殊说明事项中对估价对象的特殊性在报告中作出披露。 （4）报告自检校对估价报告关键数据（产证号、面积、权利人、登记价、使用年限等）是否正确，报告编号、个别因素、配套描述的准确性以及附近资料的完整性，同时，关注估价方法选择的合理性、估价结果的客观性和计算准确性。 估价报告完成时，通读报告一边，关注是否有其中时候有前后说明不一致，重要特别说明事项尚未披露，关注影响估价结果的各种参数及测算过程是否正确。,六、估价报告三级审核,估价报告撰写完成后，撰写人先进行自审，完毕后提交估价报告进行审核，估价报告实行三级质量审核制度：,七、估价报告资料归档,1.纸质资料归档 三级审核完成后，即可完成报告装订、盖章（签字），装订时间原则上不超过2小时，同时进行纸质资料归档（盖章委托书、产权证、所有相关文件、调查手稿等等）和电子版归档（估价结果测算表、产权资料扫描件），完成归档后，如果是加班加急，24小时内必须归档。 2.电子资料存档 估价人员应当建立完整的电子存档，估价报告电子资料应该按照以下标准进行整理： （1）建立独立的文件夹存放每一项估价业务的相关资料，不管是否出具正式报告，资料都不应随意删除； （2）建立文件夹的顺序为：年度-月份-项目名称这个顺序存放资料； 1.出具估价报告的，以估价报告内的报告名称为准； 2.出具初评报告的，以估价报告项目名称的格式为准； 3.仅出具测算表或结果一览表的，可以项目委托方的名称、估价对象所在位置及估价目的作为项目名称 （3）文件夹内应该按照现场查勘照片、产权证（规划资料）、估价报告（Word格式）、估价结果测算表（Excel格式）等内容分门别类整理存放。,八、持续跟踪报告投送及收费情况,（1）评估费用的确定沟通 确定评估价格之后，根据收费文件测算得出标准收费金额，然后依据业务来源的不同（部分银行及事业单位已签订收费协议的，评估费用按照协议规定的费率计算）或与业务营销人员的沟通确定最终收费金额并出具收费通知告知客户。 （2）跟踪收费情况 估价报告准备送往客户时，与客户沟通开具发票，收费通知、业务办理进度、拟送达时间等具体内容，送达后定期跟踪报告后续的业务办理进度、缴纳评估费用时间等事项，及时向相关的项目营销人员或领导汇报项目工作及收费进度。,2016,Thank You,评估部技术组,