慧科地慧科地产产信息信息 发表日期：2008年11月21日 来源：慧科信息 地产名人热议楼市新政地产名人热议楼市新政 日前，国家出台了一系列鼓励居民购房的财税、金融政策，包括对个人首次购买 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到；对个人销售或购买住房暂免征收印花 税；对个人销售住房暂免征收土地增值税等。接着，政府又出台总投资万亿元的扩大内需十 大举措，是为了加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低 收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。并且，本轮政策调整加强了对民生和农村的投 资倾斜。政府对保障性住房的投入是否压缩了商品房的空间？据说北京明年保障性住房和两限 商品房建设总规模将力争达到万平方米。这一系列的举措，将会给房地产房地产市场带来怎样 的新气象呢？记者采访了业内的几位老总以及房地产房地产专业人士，他们从不同的角度对新政进行 分析评述，以期望给广大读者投资置业以指导。 房价应由市场去确定 国务院救市十条，被媒体称为中国新政。也是借此机会建立新的经济秩序，为和谐社 会打下经济基础。帮助低收入人群，加强基础设施建设及教育、医疗、环保方面的投入是必需。 国务院十条救市政策和温总理的讲话，对中国都是利好消息：一是我们没有 开发与保障性住宅形成竞争的产品；二是中国经济健康发展就会有商业用房（写字楼和商铺） 的需求。中国是商业地产的开发商。 我理解的“促进房地产房地产市场平稳健康发展”，首先是成交量和开工面积，这也是衡量市 场平稳健康最重要的指标。房地产房地产市场成交量以的幅度萎缩，开工面积大幅度下滑，这 就是不健康、不稳定的市场。其次，才是房价，每个城市不同，每个开发商开发的商品房不同， 价格应遵循市场价值规律，由市场去确定。如果什么样的房子价格高了，就增加什么样房子土 地和资金的供应量，房价自然就会回落。 在保障性住房中，包括三部分：廉租房、经济适用房和双限房。廉租房与普通商品住 宅市场没有冲突。经济适用房有不完全产权，有一些冲突。双限房冲击就大了，与普通商品住 宅在产权和品质上离得很近。在一些大城市中，双限房占的比重很大。但我留意到，主管部门 负责人的讲话中每当提到保障性住房时，一般都提廉租房和经济适用房等，没有直接讲双限房。 今后这三部分保障性住房各自占的比重对市场影响有很大不一样。 中国出台总投资万亿元的扩大内需十大举措，其中有三条举措直接涉及房地产房地产。中 国经济是一个有机整体，中国经济出了问题，中国房地产房地产不可能不出问题。任何一个行业和企 业不可能在今天经济一体化的时代独善其身。有了中国经济的健康发展，才有房地产房地产发展的基 础。 反过来，中国房地产房地产是国民经济中重要支柱产业，对过去中国经济的发展有贡献。在 今天的危机中，只要政策对头，房地产房地产行业对中国摆脱世界金融危机的威胁也一定能有所作为。 中国房地产房地产行业本身就是一个巨大的行业，年中国房地产房地产的销售收入超过 万亿元，而且对投资的拉动系数是倍，也就是说如果向房地产房地产行业投入元钱， 就会拉动其他产业的投资元。同时，也会拉动消费，可以刺激一大块下游产业，住旧房 子没有这么大的空间，也没有这种欲望去做精细的装修装饰，住新房才有消费的空间。 信心是重要的“生产力” 这是一年多以来比较集中出台的房地产房地产行业利好政策，其信号作用和风向标作用明显。 对于整个市场的向好和恢复消费者信心，释放了强有力的市场信号。这些政策的出台有可能是 一系列利好措施的开端，对于现阶段帮助整个地产市场恢复信心、走出低迷，具有现实意义。 房地产房地产产品具有双重属性，它既是物理形态产品，也是金融产品。对于金融属性而言， 信心就是重要的“生产力”，这次调控所体现和带来的信心恢复和增长也是当前市场所急需的。 目前，城市居民的两大主要消费一是买房，二是买车；最常见的投资手段一是证券（基金股 票），二是房产。住房需求的刚性依然存在，作为投资品，相对于股市近来的极度不景气，房房 地产地产市场只是出现了暂时的波动，相对投资价值依然被市场所看好。 “救经济就等于救房地产房地产”和“救房地产房地产才能救经济”两种观点不能孤立地看待，它们之间 是互相影响和促进的关系。房地产房地产作为国家的支柱产业，本身一定会受到经济大势影响，反过 来它的发展也会影响经济大势。这种辨证的互动关系，从扩大内需、增加就业、刺激财政、改 善民生任何一个方面都是相互促进的。这次政府出台的万亿十大举措中有三条都涉及房地产房地产， 这本身就体现了这个行业的重要性。虽然涉及的是房地产房地产行业中的部分领域，但由于经济具有 传导性，将会逐步影响这个行业的其他领域。 未来房地产房地产市场的机会或空间主要存在于以下几个方面：城市化，加强对农村的投入 和政策倾斜会加快城市化进程；改善居住条件的客观市场需求依然存在；长远来讲，经济和收 入的持续增长是推动房地产房地产市场发展的必要基础；还有就是一个传统因素，改善“住”，或者说 “置业”也是中国人消费传统、消费文化的一个重要组成部分。 同所有其他市场一样，房地产房地产市场也要遵循市场本身发展规律。价格永远是市场经济 的一个重要变量。随行就市则是企业适应市场变化的需要和正常反应，市场价格不会永远涨， 也不会永远跌。 面对市场的多变，龙湖采取的是快速反应、价格弹性的对应策略。用三句话可以概括： 以销定产，小步快走，低开高走。而保持财务健康是龙湖首要选择。明年，龙湖项目的开工将 保持谨慎，以销定产。销售方面保持弹性和灵活性，小步快走，低开高走。龙湖重视的是对当 期市场的反应，以期换来业主和物业长远增值的基础。 尽管行业的冬天来了，但也要看到好的一方面，比如，可以帮助调整行业的牛市思维 和浮躁心态，更加精致、细心地来研究产品、营销、客户服务。行业的冬天正好给行业一个时 间来调整管理精度，相信经过这一轮的历练，企业会在成本控制、团队执行力等方面更加成熟。 万科会积极参加保障性住房建设 十大措施的第一条提到要加大保障性住房的建设力度，从所面向的对象来看，保障性 住房项目主要针对现阶段商品房市场难以涵盖的低收入住房困难家庭群体。同样作为住房供应 的两大组成部分，保障住房和商品住房之间是分工互补的关系，而不是相互竞争的关系。长远 来看，住房保障的落实有助于社会和谐，有利于房地产房地产行业的健康发展。短期来看，加大保障 性住房的建设力度有助于稳定经济、增强对宏观经济的信心，这对房地产房地产行业也将起到积极的 作用。万科曾多次表示，公司将响应政策号召，积极参与保障性住房的建设。此前万科也曾主 动参与城市低收入家庭住宅项目和限价房项目的建设，积累了一些经验。如果存在合适的项目， 万科在兼顾股东利益的情况下，非常愿意参与保障性住宅的开发。 具体到公司方面，今年万科确实有一些项目的施工计划比年初有所推迟，但所有这些 项目都是尚未开盘销售的楼盘。而公司的这一调整与所谓“资金紧张”没有任何关系。目前万科 的资金状况非常稳健，现金持有量、净负债率等指标均处于良好水平，足以应对最严峻的市场 可能。 公司的调整是根据市场状况做出的主动安排，目的在于使推盘计划和销售进度相匹配， 合理控制存货规模；同时使公司有更充裕的时间，可以更从容地根据市场变化对产品进行优化， 更好地适应购房者当前的主流需求。 这一调整也不是近期才发生的什么“新闻”。在中期报告和三季度报告中，公司已明确 表示将调减开工计划，全年开工面积由年初的万平方米下调为万平方米左右。尤 其在中报中，对调整的目的、调整的具体情况，都有清晰的披露。 新政短期内难见效果 近期国家主管部门出台了一些措施刺激楼市，但这些政策短期内，不会马上体现出救 市的效果，反倒造成更多的观望，因为此次的政策基本都是针对消费者的利好，而消费者则更 多地希望有更大力度的利好或者期盼当地政府出台细则，在这种局面下，楼市很难短期内有真 正回暖的情况。但值得注意的是，此次救市政策可以说与以往不同，政府第一次把自己的财政 收入拿出补贴购房者，可以说是一种态度，长远来看应该会有比较好的效果，对于成交的回暖 有积极的作用。 总投资万亿元的扩大内需十大举措，其中有三条举措直接涉及房地产房地产。国家整体经 济和房地产房地产不能严格地分开，救经济的同时必然要救房地产房地产，房地产房地产是最大的拉动内需的产业， 涉及的上下游也是最多的，只有房地产房地产的交易回升，成交金额上涨，上下游才能被拉动，经济 自然会好起来，同时经济好起来也会反过来作用于整个地产行业，两者密不可分。 据说北京明年保障性住房和两限商品房建设总规模将力争达到万平方米，但保 障性住房和两限商品房不会对市场价格造成太大影响。因为保障性住房和两限房针对的人群并 不是购房的主体，相当地有限，的比例可能都不到，加大了供应力度是不够的，还需要 加大供应的范围，而短期内供应范围是不会放开的，对商品房造不成实际的威胁，而且在产品 层面上，商品房还是有很大优势的，所以在产品类型上也构不成直接的威胁，未来的地产市场 更多的是理性的回归，产品的回归，更好的性价比一定会受到市场的追捧。 在目前的市场环境下，降价肯定不是唯一的出路，房地产房地产价格波动是正常的商业行为， 正常就是说会有升有降，是根据供需关系调节的，但公司将在定价方面更多地去考虑合理性， 形成健康的价格体系。 需调动 积极型购买力 针对目前中国经济和房地产房地产市场发展现状，月以来，政府连续出台了一系列货币、 财税政策，意图刺激购房消费复苏，但是我们也看到，决策层对于购房消费仍然是有保有压。 对于购买首套住房的自住型购房人给予较大优惠，对于购买多套住房的投资型或购买较大户型 的改善性购房需求仍保持打压。 我们认为，目前楼市首次置业者多分为三类，一类是被高房价挤压多年的无力购房者； 第二类是年轻人单独居住或新组建家庭的新增购房需求；第三类是城市改造、拆迁带来的被动 购房需求。第一类和第二类购房群体的购买力相对较弱，仅靠对这部分群体采取减免税负、降 低利率及首付款等优惠政策的作用有限，微薄的优惠难已抵消连续数年高速上涨的房价，而目 前北京城八区城市改造接近尾声，随之带来的居民购房需求也呈现减缓态势。可以看到，首次 置业者的购房需求中大部分显示出消极、被动的特点。也正是因为如此，政府虽出台了多个层 面的激发楼市消费的利好消息，但由于针对性较强、覆盖面有限，造成了楼市购房需求未出现 显着放大。 目前房地产房地产市场的需求回落是受到两方面作用影响，一方面是预期市场步入调整期， 另一方面是政策的调控作用，如二套房、限外政策等，这两方面均与决策层对于房地产房地产市场的 调控密不可分。因此，需求的恢复也需要政策的导向支撑，一味地降价并不是解决之道。降价 并不能提振市场信心，“买涨不买跌”的消费心理反而会加剧购买力的观望。此外，目前市场在 售项目中有相当部分是开发商在、年竞得的土地，地价已达到了相当高的水 平，开发商的降价空间极为狭窄，如果一旦开发商的资金链断裂，那么资产将被迫重估，开发 商不得不以市场认可的价格抛售以求得生存的机会，如果降价仍不能触动购买力反弹，将会造 成项目烂尾，而这种现象如果由个案变成市场共性，带来的是整个存量资产的估值下降，这将 会演变成为房地产房地产市场乃至中国经济的一场灾难。 我们认为，如果决策层希望通过释放楼市购买力起到拉动内需的作用，首要任务是重 启购买力最强劲的这部分群体的购房需求，包括投资型和改善型购房需求。只有充分调动积极 型购买力，才能改变市场预期，真正实现交易回暖，也才能真正避免房地产房地产市场坠入难以把控 的境地。 经济稳定将释放购房需求 政府近期出台了一系列政策，包括降息、减免税收、扩大内需等，特别是万亿的扩 大内需“十大举措”，这些政策对于房地产房地产市场的支持力度很大，对于提升楼市信心很有帮助。 “十大举措”虽没有直接针对房地产房地产投资型和改善型购房需求的利好调整，但经济的稳定增长无