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,银川望远630亩地块项目策划案,呈:宁夏豪森房地产开发有限公司,本报告的目标是为本项目的开发提供逻辑性、可操作性的理论支撑,并为规划设计及建筑设计提供指导方向及参数依据,使项目成为望远极具购买价值的物业,实现开发商经济效益,社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。,银川望远的区域地位及房地产业的未来前景如何?,地块适合开发的住宅产品档次?,望远镇的住宅产品是那些人购买?,项目规划思路建议?,项目的经济效益测算?,项目首期成本利润估算?,我 说 大 银 川,2008年全国期间,宁夏回族自治区主席王正伟做客新浪网,今后五年,宁夏要实现跨越式发展,我们的GDP总量,财政收入、固定资产投资、还有进出口贸易、都要做到翻番,1、作为西北地区东部的重要城市,银川市承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能,承担着自治区的政治、经济、文化和信息中心的职能。 2、银川市将成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽,成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心,发挥旅游组织、协调和商务服务的职能,承担我区最重要的国家级大型能源化工基地建设的职能。 3、2010年城市人口165万人至175万人 4、城市布局:南进北拓西优东控 规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。近期向南发展,优先推进城市核心区和金凤区南部的建设,同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展,与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。,望 远 印 象,望 远 印 象,望远镇,望远镇距银川市6公里,位于银川南郊, 109国道从中穿过, 辖区内有40多家企事业单位, 是银川南郊最繁华地段。,望远房地产开发情况?屈指可数,望远地产的吸引力在哪里?,相比贺兰的逐步提升,望远房地产市场整体处在大规模开发的前期,其特点是土地供应充裕,所以未来将有较多的低密度住宅项目落户望远镇,随着道路公交的完善,这里的地产项目将更具有投资潜力,未来望远镇将是比较适宜居住的近郊住宅。随着银川中心地区房价的走高,城市近郊的商品房以其较低的价格吸引了大量中低收入人群的购买,银川南部附近的房价都达到了3000元以上,相比之下,望远的价格却不突破2000元,形成了“价格低谷”,因此随着该地区交通设施的进一步改善,安居型住宅将存在更大的发展空间。 如近期三里屯花园的开盘的热销,距离银川城南相差一公里,价格却相差了2000多元。,因此,价格是望远镇目前房地产市场最吸引人的关键点,是投资客及看重价格而不忽视品质人群的首选。,谁 青 睐 望 远?,1、中低收入阶层是购买的主流?,1、望远工业园区的企业人群成熟理性,注重品质,可投资性,上班便利 2、望远镇本地居民二次置业,注重价格,品质 3、银川人群多为一次置业人群,银川的高房价无法承受,看重望远离银川近,房屋价格便宜的优势。 4、外来生意人群在望远从事餐饮、美发、建材、药品批发等个体人群,图便利,2.目标客户群体形态写真,他们会在将来有了一定的经济实力后,进行二次置业。 他们都是经济实力一般的中端阶层,对购房的期望相对强烈,但更加希望投资较低。 因为他们对未来的预期收入比较乐观,所以他们喜欢超前消费。 他们没有太高个人储蓄额,但已产生了购房的需求与冲动。 他们未必可以独立解决首期,但可以自己负担月供。 他们的都市感强,购房时注重配套与交通的便利性。 他们容易接受新的居住概念与文化。 他们有的人甚至还未想到有能力换房,但有好又便宜的房子,他们还是去看一看。 他们等待着我们去挖掘。,3.目标客户群体购房形态写真,大部分是首次置业者; 对住宅的价格、环境、文化氛围较重视; 注重的是交通便利,完善的配套; 喜欢采用按揭的付款方式,首期款尽可能的降低; 对物业的软硬件配套质素有一种可望,主要讲求方便、便宜; 追求有品味的精品住宅,绿色健康的生活环境;,期望比较低的投入获取高尚的生活方式和居住区域,我 们 的 地 块 ?,地块位于银川南部,总占地面积约630亩。总开发面积预计在50万平方米,地块西临109主干道,南接建成路,东、北分别临待开发区域和城镇居住区,项目处于望远镇中心位置,交通优势十分明显,1、项目地块区位环境分析,109国道,建成路,卫星地图地块,本案,1 0 9 国 道,1-1:Strength优势位处银川南部,距离市中心6公里。政府对南部开发的政策倾斜和支持。望远一些大型社区的相继出现带动了整个望远市场的发展。项目周围望远中学、幼儿园、加油站、菜市场、交通站点齐全。项目体量达50万平米,规模目前在望远属于首位。,1.SWOT分析,1-2:Weakness弱势项目无品牌影响力。紧邻109干道无法聚集大量的人流紧邻109路,噪音大,空气污染严重;缺乏商业气氛,社区配套不成熟;,SWOT分析,1-3:Opportunity机会政府的政策导向周边不断有新的项目推出,板块热度持续升温,区域形象再次提升,有利于增强本项目的性价比。同区域竞争项目大量的广告宣传,同时也为本项目带来了客户资源。,SWOT分析,1-4:Threat威胁竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强,形象已经广为人知。竞争对手均有一定的开发实力和开发经验。望远本地市场客群无法支撑本项目的体量,SWOT分析,项目地块条件及主要购买人群决定地块的中低端开发之路,项 目 规 划 思 路 建 议,1、规划布局基本原则 高品位高起点高标准的规划原则,与城市规划体系合理衔接; 精练简洁、大度平和、舒适安全的原则 追求生态平衡,艺术性、实用性结合的原则 以人为本,注重均好性,注重平衡成本及售价的关系,达到项目总体经济宜居、环境宜居、文化宜居、社会宜居的目标。 在保证较低成本的情况下将规划做得较好; 合理组织景观视线通廊; 注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计; 注重社区规划布局的层次感与梯度感设计,达成和谐统一。,项目总体规划思路与理念,2、规划思路 “思路决定出路”,理念设计是其他设计的纲领和基础。我们以复合地产的思维去思考,把与人的行为有关的一切活动都纳入泛地产的范畴,视野便可以变的很开阔,可以整合各种资源进行理念设计。房地产都是以居住为中心的,它本身包含了许多要素如建筑、环境、户型等等。同时根据人的活动又可衍生出许多要求,如教育、休闲、健康、商业等。如下图:,因此,本项目处在正在开发区域,周边缺乏商业配套,因此有必要进行商业街的规划,来满足社区居民的需要。建议项目建筑以多层 为主,辅以部分叠拼别墅,不建议有小高层出现。我方观点如下:多层建筑成本低且为消费者所认可;别墅可满足一些特定人群的消费心里,小高层建筑成本高,目前尚不为消费者接受,考虑到销售问题,故不推荐。,社区西侧可规划内置情景步行街,使之成为购物、娱乐、休闲中心。 别墅单独规划区域,进行集中开发 多功能的绿化景观系统,点、线、面相结合。高低错落的形式,形成立体绿化体 小区规划布局在遵循总体规划布局的基础上,在“错落有致“中体现小区内部环艺景观的优势。,建筑布局可不设大面积集中绿地,更多采取“房前屋后”的绿化景观。 小区中心区域可以设立社区活动广场,丰富居民的业余生活,给他们沟通和交流的场所。 规划绿化布局的同时,考虑地上停车位的选址,可以采用植草砖铺设停车位, 加大了绿化面积同时,也满足了停车的需要。,环境规划提示,、鲁能陶然水岸:北欧水景花园洋房 最高生活礼赞,银川现有典型楼盘环境规划理念,、正丰香格里:唐徕公园风景社区,、颐和家园:银川首席皇家园林社区,、民生艾依水郡:40万平方米中国人居理想 中式风格,、民生艾依水郡:40万平方米中国人居理想 中式风格,、福星苑中国人家中国福文化大宅 中式建筑风格,6、和信家和万世中国”和”文化 家和万事兴,7、建发碧水蓝天:现代简约风格设计,、高尔夫花园: 现代高尔夫湖景风格,通过以上表格看出,银川楼盘都有各自的环境规划理念。从设计规划、建筑风格、园林景观为未来生活方式的切入提供了参考依据,本项目必须提出独特的环境规划理念作为塑造社区环境的前提。,建议关于建筑风格。 整体建议采用清新、现代、文化的“新古典都市主义”设计手法。 立面色彩、线条、造型突出风格较鲜明的建筑主题,色彩明快而不失尊贵,带有一定的新古典韵律,给业主营造出温馨、安宁的居家归属感。 示意图片如下:,建议建筑外立面颜色: 以枣红色涂料或面砖作为外立面颜色,尊贵而明快。,典型代表楼盘:中房高尔夫花园,1、关于户型配比 判断本案户型配比量,可以参考的四个重要指标: A、基于地块条件。 基于地块面宽、分割等实际情况进行户型设计。 B、基于消费者购买倾向。 根据目标客户群体,理所当然要130平米以下户型作为主导。 C、基于市场容量。 E、基于开发商利润。,户型配比,紧凑型户型的开发难度稍高于大户型产品。 基于上述4项因素,我们建议,本案的户型配比应结合地块条件, 兼顾紧凑型户型和舒适型户型进行户型设计。,银川多层楼盘热销户型展示,建发碧水蓝天,银川多层楼盘热销户型展示,鲁能陶然水岸,银川多层楼盘热销户型展示,家和万世,银川中楼盘热销户型展示,民生王座,银川楼盘热销户型展示,民生王座,银川楼盘热销户型展示,福星苑中国人家,目前,上市量最为集中的是130-140m2的三房户型。,社区入口参考建议 1:社区入口的规划设计,建议抛弃传统的大门式建筑,采用无“大门”式花园代替,将大门的形象泛化成入口处的绿化美化。,建议一:只见绿化不见门的社区大门(见图示) 与沿街商业空间相连的广场似绿化带,作为小区主入口,无门胜有门。,此种风格典型代表楼盘:民生城市花园 艾依水郡,建议二:现代而又休闲的商业广场式大门(见图示)(社区大门休闲广场化),图示不见大门的社区入口,将商业与入口融合一体 社区入口的美化必须做足主题色彩,这也是本项目引导式开发模式得以成功的重要一环。是让市场循环渐进、由浅入深了解项目的关键一环。,典型代表楼盘:中房高尔夫家园,亮点一:阳台空中庭院,单体与户型设计亮点建议,不是露台; 也不是天台; 是空中的庭院;不需要更大的面宽解决了采光难题; 更重要是还原了一种生活情态,小高层住户也有了自家的小院;,阳台也许并不需要宽大,但却从“窗”的功能上更进化了一步;,亮点三:窗低飘窗,变化之后的低台飘窗,飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎,一时间成为了户型设计的必备元素之一; 但因安全问题政府加强了控制,但是飘窗对于户型的附加值提升依然十分突出;,亮点三:窗落地窗,尤其在具有较好景观视野的单位中,低窗使业主在房间内能够充分感受到与自然的交流; 高层建筑,俯瞰远景更有升腾之感,低窗则最大限度延展了自然的垂直视野;,与户外景观互动,亮点四:立面,除了“构成”上的体块对比,还可通过窗户形式的变化、装饰性墙面的镂空将立面的“虚实”对比进一步活化,使立面效果不仅具有强烈的冲击力,而且富有细腻的灵活性;,亮点五:空中复式,安排复式单位更多是为了提高项目定位的层次,在营销上能够塑造品质感,拉高价格预期; 地块条件与景观资源事实上不宜开发高端产品; 复式单位并没有脱离项目的整体定位,也要控制面积,提高附加值,一定要塑造成一个产品亮点; 建议:空中叠加复式;,亮点五:空中复式,相对来说是一种经济型、实用型的复式单位; 复式单位的设计思路、元素运用、风格与项目整体保持一致,是常规产品的提升,通过留出更大的露台、庭院降低复式单位的总面积;,价格定位依据,(1)多层定价依据: 一是本案体量大,为控制风险、保证利润,定价不宜过高或过低;二是本案地理位置在当地人以上中认同感尚不高,但可通过良好环境营造及品质提升抵消前 述缺点对价格的不利影响,因此价位定在当地平均水准。(2)小户型别墅定价依据: 通过大量建造户型科学、总价不高的“小户型别墅”,将大多数排屋面积控制在150-160平方米左右、总价控制在35万元以下,这样的产品,与当地楼中楼相比,价位相仿但品质胜出一筹,将具有较强的竞争力,同时“有天有地”的别墅产品对于较富裕阶层具有相当的诱惑,如此控制总价可以保证销路。因此其单价大约为35万元160平方米2187元,我们取个整数,约为2200元。,
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