城市区位,Location,本项目隶属旅顺辖区。 项目所涉四地块：河口湾地块、山谷地块、黄泥川地块、南海头地块沿大连市区通往旅顺的必经干道旅顺南路分布。,城市区位,Location,除河口湾地块位于城市核心区块边缘外，项目其他所辖地块均远离大连核心都市辐射圈，与旅顺城区也较远，处于较为明显的城市断裂带。,自然环境,Environment,河口湾及南海头地块呈半岛状探入海面，观海角度开阔； 其余地块均被山丘环抱，坐拥山体，景观及生态资源极为丰富。,人文环境,Circumstances,河口湾地块北望大连腾飞软件园，东北侧为大量厂房及居民住宅。 黄泥川地块西侧现为居民动迁住宅及少量零星低档次生活配套商业。 整体来看，地块周边目前人文环境相对较差。,自身特性,Character,项目地块规划面积26.5平方公里，建筑面积354万平方米，其中： 河口湾规划建设用地面积63.03公顷，建筑面积约120万平方米； 山谷规划建设用地面积100.79公顷，建筑面积约25万平方米； 黄泥川规划建设用地面积298.35公顷，建筑面积约185万平方米； 南海头规划建设用地面积90.45公顷，建筑面积约25万平方米。 项目整体以IT产业为核心，覆盖了办公、住宅、商业等多条物业属性线。,项目当前以体量最大的黄泥川地块率先启动，其余地块后续进行持续开发。 该地块南侧紧靠旅顺南路，中部及南侧平整度高，利于进行大规模的集中性开发；地块北侧依山，占有原生丘陵、山谷、沟壑及密生天然植被，自然生态环境较为优越。 目前地块中部产业性建筑正在兴建。,自身特性,Character,About The Target Aim,项目一期启动区住宅地块位于黄泥川板块腹地，隶属旅顺行政区，进入市区车程需30分钟左右，位置较为偏远，目前与市中心区域的对接能力有限，但随着未来城市轨道交通的兴建和贯通，地块向外的出行方式将有明显改变。 地块可建面积20余万，周边被项目内部的教育科研用地、一类工业用地、商业金融用地等多用途地块环抱，未来城市配套设施将有较大改善空间。,地块特征描述,旅顺宏观经济发展态势简析,（数据来源：大连市政府统计数据）,大连旅顺经济发展逐年加快，2007年GDP增长幅度超过大连，达到20.33%，区域体经济发展良好。 2008年经济危机，使以投资作为主要购房因素的旅顺楼市受到一定的打击，但09年随着经济形势的逐渐好转，旅顺楼市得到重新一轮的发展。,周边市场表现,About The Market,旅顺第一、第二产业在其产业结构中占比略高于大连，其基础产业支持有利于拉动房地产发展，而区域第三产业的快速发展，使区域向多元化发展，客户对物业的需求层次开始有所提高，但仍处于相对起步阶段。,旅顺的三大产业发展迅速，第一、第二产业分别高于大连3.6%和1.1%，第三产业逐步提升；旅顺目前第二产业所占比重较大，随着旅顺逐渐融入大连主城区，旅顺北、中、南路三条产业带的带动，旅顺经济产业结构将与大连市整体趋同，第三产业比重逐步增大所带来的人流汇集和资金流对旅顺整体房地产业的发展租金作用较大，但相较市区而言目前仍处于相对初级的发展阶段，对外部多样化需求的吸引力较弱。,周边市场表现,About The Market,关于一期住宅的传统思考,About The Traditional Methods,现有市场类比寻找项目机会,对考量因素条件进行整合后得到的定位方向,依托入驻产业为基础， 客户目标指向从业人口及外来投资客户的中型居住项目。,区域功能特征性强，依托主要功能取向制定项目的核心定位城市断裂带，因产业存在而被被动导入的人口是最明显机会利用临近范围内住宅市场相对空白的机会，具备阶段性话语权客户启动目标清晰，工作简单，易于达成,需要重新定义思考模式,作为中型居住区考虑，未能发挥项目整体大规模土地的价值基础作为中型居住区考虑，忽略了项目整体的原生规模效应优势产品规划设定缺乏系统意义及复合意义功能承担性过于局限，缺乏对于项目整体的推动作用寻找、满足需求，而未创造、诱发需求，未来市场发展空间受限随行就市，形象性差，对瑞安品牌落地推动力不足,传统思维短板,关于大连天地项目的重新思考,Creative Thinking,产业区居住区商务区,20万298.35公顷26.5平方公里,该项目整体形象的塑造方向,该项目应有思考高度的选择,关于项目的形态等级,关于项目的宏观形象,河口河谷黄泥川南海头,该项目整体功能体系的搭建,关于项目的功能整理,规划产品形态户型,黄泥川地块的先期产品构成,关于项目启动的设想,大连天地形态等级界定,关于,土地价值提升的设问,理论导入：土地价值是什么？,About the value,我们眼中的土地价值,About the value,心理认同价值理论,About the value,成长型需要,缺乏型需要,土地价值四层次理论,About the value,四层次理论的内涵,About the value,四层次理论的内涵,About the value,四层次理论的内涵,About the value,四层次理论的内涵,About the value,土地价值四层次基于本项目之表现,本项目形态的落点选择,About the style,本项目形态的落点选择,About the style,对于本案26.5平方公里土地上的任何一个单位地块，以独立的视角判断它的定位无疑是对其潜在价值的严重忽略。 土地自身价值的挖掘是实现高价值地产项目的原始基础，尤其对于非传统城市范围内的项目来说，土地价值的高低很大程度上影响了人群对其认同度的高低。 于本案而言，26.5平方公里的土地面积无疑是最能区别于其他土地的标识性符号，同时庞大的土地体量将会在开发进程中对于土地四层次价值论的演绎带来充分的保障。 因此，以26.5平方公里为背景来进行项目整体定位，并根据该定位向下拆分内部各地块的定位及功能，对于项目的整体价值发挥将最为有利。,大连天地项目整体定位,项目价值体系梳理,About sorting out value system,以价值体系定位项目形象,项目价值体系梳理,【大连天地】 价值因子组合,整个体系将划逐级分为 5大价值； 13个细化价值方向；,最终形成 1个终极项目定位。,并逐步提炼为 28个项目综合特质；,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,国际级信息服务外包和 业务流程外包服务中心,项目价值体系梳理,About sorting out value system,国际级信息服务外包和 业务流程外包服务中心,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,占地：26.5平方千米 建面：354万平方米 投资：300亿 人口：居住办公30万 周期：2008-2017年,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,物业价值,占地：26.5平方千米 建面：354万平方米 投资：300亿 人口：居住办公30万 周期：2008-2017年,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,物业价值,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系梳理,About sorting out value system,项目价值体系汇,m of the value system,项目体形象定位导出,About the market position,生活在【2017】,大连天地生活体系构建,成熟案例给予我们的启示,成熟个案选择及剖析：选择标准、个案分析、模式提炼,案例选择标准,About the standard of the choice,1985年，深圳湾畔一块4.8平方公里的郊区荒地,深圳华侨城全国旅游地产第一品牌,成功案例分析,About the ccessful events,成功案例分析,About the ccessful events,10数年后成为中国最著名的旅游度假区之一,深圳华侨城全国旅游地产第一品牌,1986年,1988年,1989年,1990年,1993年,1994年,1995年,1998年,2000年,2001至今,正式宣布建设华侨城,华侨城第一家外资企业成立,中央电视台全面宣传,锦绣中华开园,江泽民视察锦绣中华,中旅学院成立,世界之窗开幕,康柏公司落户华侨城,9504十年规划完成,华侨城集团成为超百亿企业,确定新的发展目标,锦绣花园开盘,战略转型加快发展房地产,价值培育期：全面发展产业、旅游,价值挖掘期：完善配套，转向新城建设,成功案例分析,About the ccessful events,模式提炼1科学规划,2、社区具有安全、 生态和舒适的生活环境。采用人车分流、丁字交叉和结合地形布局道路和步行系统,3、动态和弹性的发展布局，使城区的发展留有调整的空间，基础建设适度超前，保持规划的适应性。,4、将文化融入规划中，构筑人文生态环境。如：何香凝美术馆、圣菲诺钟楼,1、尊崇自然、保护自然、融合自然与人工环境。充分保留和利用原地形地貌等自然资源，营造生态环境,成功案例分析,About the ccessful events,模式提炼2与产业结合的鲜明主题,1、混合多种产业，互动发展综合性城区。华侨城以四大主题公园为中心，营造了典型的旅游主题地产结合多种产业发展的综合性城区，各种生活形式、经济形式和业态并存，不同于单一功能的住宅区。,2、规划旅游用地发展旅游主题公园群落。中国最大的主题公园群落：锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸。每年接待600万人次游客，旅游销售累计收入超过100亿，带动华侨城乃至深圳相关产业链的增长。,3、结合产业群发展相关主题酒店和商业。拥有1300间四星级到五星级酒店客房。是目前深圳最高档次商务及旅游度假酒店群之一，也是全国大酒店群之一。主题酒店群：威尼斯酒店、深圳湾大酒店和海景酒店。主题商业圈：全球最大的零售商业沃尔玛，深圳最大的MALL铜锣湾百货、最大的家电连锁机构顺电，相继在华侨城落户，与酒吧风情街构成华侨城的商业中心。,4、利用产业资源和配套互动开发主题地产。先后开发了东方花园、海景花园、锦绣花园、波托菲诺等主题住宅项目,成功案例分析,About the ccessful events,模式提炼3可持续发展与不断创新的城市体验,1、保护并加大环境投入，增大水面和绿化覆盖率。华侨城规划有20万平米的水系，城区绿地覆盖率达53%，居国际城市绿化领先水平。,