2013年3月,广州商用物业市场概况及基本建筑要求,商用物业市场概况,受住宅限购令利好，2011年以来广州写字楼市场发展势头好,自2011年以来广州写字楼市场迅速发展，供需都达到高位，2011年写字楼价格更是迈上2万台阶 2012年成交的写字楼中，54%是包装成商务公寓发售 2012年十区写字楼物业成交达129万，均价22890元/ 天河区作为广州市最主要的商务区，写字楼物业成交遥遥领先于全市其他区域 万博-汉溪开发势头高涨，番禺区写字楼物业成交位居全市第二,数据来源：广州市房管局,新兴商务区是写字楼物业发展的重点,汉溪-万博商贸商务中心：华南商务新旗舰、广州南部最大的CBD总部经济中心,珠江新城-员村-琶洲：广州市中心城区现代服务业核心地区、国际化大都市的最核心区域,广州南站：以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区,南沙：国家级新区,白云新城：广州北部片区商业服务中心,随着环市东、天河北等传统商务区日益饱和，新兴商务区发展如火如荼。来自这些板块的写字楼物业成交量占比超过全市的六成,商用物业市场概况 珠江新城,珠江新城经过二十年的发展，城市CBD的作用日益凸显,珠江新城写字楼多分布西区，销售项目多余货在售,广晟大厦,富力盈通大厦,富力盈凯大厦,邦华环球大厦,马赛国际商务中心,西塔,富力中心,珠江城,恒大中心,合景IFP,利通广场,在售写字楼,其他主要写字楼,广州银行大厦,天銮,保利中达,星汇Life（财富世纪广场）,睿峰,在售公寓,珠江新城写字楼多分布在西区，标杆项目集中在中轴线两侧，大多只租不售。富力盈凯及广晟大厦是为数不多位于中轴线上且出售的项目 当前在售商务公寓则多分布中、东区,保利克洛维,在售项目价格高企，随着珠江新城商务氛围的日益成熟，写字楼项目价值集中释放，整体售价高出公寓,珠江新城当前在售写字楼及商务公寓销售价格,珠江新城在售写字楼项目不多，尤其位于中轴线上项目大多只租不售，以西塔、富力中心、珠江城等为代表的高端标杆项目，租金多在200元/月左右 广晟大厦、富力盈凯大厦是少数位于中轴线上且出售的项目,富力盈凯大厦：位置优越，超甲级写字楼&五星级酒店复合业态,一流的办公设施,分区管理 整栋建筑共设37台高档电梯，其中办公客梯22台，实行垂直分区管理：4-15楼、16-26楼、28-40楼、42-51楼分别为4台客梯、2-29楼6台穿梭梯，货梯2台，另有裙楼穿梭梯3台，酒店客梯8台，酒店服务梯2台 空调系统：采用VAV变风量及鲜风系统，自动控制室内空气流量和二氧化碳的浓度，保证现代办公室的健康需求 采用双源供冷：区域集中供冷冷源及自备供冷冷源,销售好，近期推望江单位，报价高达5-8万,销售情况：仅剩48层以上单位，南向可望江 整层或半层发售（标准层面积2400） 当前签约面积8.5万，消化率80% 在售价格：近期新推高层望江单位，价格明显上升 对外报价5-8万元/，相比开盘时3.8万元/销售均价，价格上涨明显 是当前珠江新城在售写字楼项目中，单价最高的项目之一,保利中达广场,少量余货在售，价格稳步上升,销售情况：销售状况好，少量余货在售 3号楼（公寓）当前签约面积2.5万，消化率85%。 公寓复式户型明显快销过普通平层，后调整平层装标与复式相似，销售获得提升 2号楼（写字楼）基本售罄，签约面积3.8万 在售价格： 3号楼（公寓）：成交均价由开盘时的38000上升至当前41300 2号楼（写字楼）销售均价38000元/,商用物业市场概况 白云新城,白云新城商业商务处于发展阶段 万达广场已落成，绿地中心基本售罄,绿地中心,在售写字楼公寓,其他标志性建筑,白云万达广场,已售写字楼公寓,白云新城商业中心集中在南部，现时项目主要有：白云万达广场、绿地中心和5号停机坪 5号停机坪为原候机厅改建成商场，万达广场已于2010年底落成开业，当前在售写字楼公寓项目为绿地中心，亦基本售罄,白云国际 会议中心,广州体育馆,5号停机坪,萧岗,飞翔公园,白云公园,白云文化广场,白云绿地中心：白云新城地标，超甲级写字楼&酒店式公寓,公寓写字楼基本售罄，整体均价2.7-2.9万/平方米,推售时间： 写字楼：2012年6月 公寓：2012年国庆前 预售证取得时间：2012年12月5日 销售情况：仅剩最顶层2层写字楼，开发商保留单位 9-19层公寓售罄 20-45层写字楼仅剩44-45层开发商保留单位未售 销售价格： 公寓整体成交均价28389元/，带豪华装修 写字楼成交均价26802元/,白云绿地中心网签情况,商用物业市场概况 万博汉溪商务区,番禺区商业金融办公性质的项目集中在汉溪-万博商圈，且都作为商务公寓发售,番禺区目前基本无写字楼项目，在售公寓项目仅有3个，分布在广州南站，祈福新邨附近及市桥南。 汉溪-万博商圈是商业项目最集中的区域，当前公寓项目均已售罄,敏捷上城国际,万博商圈及广州南站公寓成交尤其理想,番禺区主要商务公寓情况,番禺区目前公寓价格在1万-1.6万，低于番禺区目前洋房均价1.5-1.6万，其产品大多有4.5米层高，使用面积更高。 从销售情况来看，目前万博商圈虽无公寓在售，但其销售速度相对于其他地区更为畅销；而发展前景优越的广州南站首盘敏捷时空一号销售也相对理想。,万博商务区：多个大型商业体已落成，未来仍有较多大型项目开发，区域处于快速发展期,北,万博商务区已有奥园、万达、广晟、敏捷等多家发展商拿下地块。 其中，万博中心及海印又一城已开业，包括天河城、吉盛伟邦、四海一家、沃尔玛等多家知名商家进驻，商业氛围浓厚。 而敏捷、海印及万达的公寓/商业销售情况理想。其他商业项目包括奥园、信投、天河城等已平整土地并有施工车辆、预料将要动工建设。,万博中心吉盛伟邦店,万博中心天河城店,海印又一城（商场）,海印星玥（公寓） 敏捷上城国际（公寓）,天河城、信投等地块工程现状,万达广场,迎 宾 路,番禺万达广场：万博中心大规模商业综合体,推出办公公寓2658套，全部售罄；均价13580元/带精装修（1500元/）。万达广场开盘时，万博商圈基本无公寓在售，凭借商圈优势、万达品牌，入市引起抢购。,强势品牌及颇有吸引力的定价，迎合了市场旺盛的投资需求,广州南站地区：发展前景好，目前除了南站外，基本无任何配套,未来：定位华南交通枢纽，核心商务领地，商贸都会区，发展前景优越。 广州南站凭借南站核心交通枢纽优势，未来将承担高端商务，商贸都会区等功能； 包括发展高端商务中心、商务办公、金融、高端服务业、高新技术研发业等； 由于交通枢纽、高端商务带来的商机，未来会打造一系列商贸中心区，地下商城等。现状：广州南站已经投入使用，道路建设基本完成，但缺少人流及生活配套。 广州南站目前已投入使用，为全国六大高铁亚运站之一，也是目前亚洲最大的火车站； 目前南站核心区基本完成道路建设，包括23万道路建设及13万景观河涌建设。,广州南站地区目前现状,未来定位,敏捷时空一号：南站首盘，4.5米层高，买一层送一层,推出718套4.5米层高30-109loft公寓 2个月总体消化率高达94%；均价16285元/。 除了南站的发展潜力，项目的loft公寓产品展示较好，4.5米层高产品也受客户欢迎。,南站发展潜力，引来大批投资客，热销九成以上,55样板房,商用物业市场概况 南沙中心区,近两年南沙主要的商务公寓沿进港大道分布，均集中在以金洲广场为中心半径1公里内的区域,近两年南沙主要商务公寓有6个，沿进港大道分布，均集中在以金洲广场为中心半径1公里内的区域。说明：今洲广场是南沙岛传统的商业中心，汇集了肯德基、信和超市、家电广场、农贸市场等生活及商业配套。,南沙城,南沙海璟奥园 （奥园中环广场）,创鸿一品,奥园商务大厦 （奥园领海国际）,华汇商业广场,敏捷国际公寓,金洲广场,进港大道,进港大道,约1公里,约1公里,主要商务公寓,南沙岛,进港大道,2012年热销公寓,直接受益于国家新区落实，不限购不限贷商务公寓投资门槛低，销售火爆,南沙2012年主要在售商务公寓项目概况,9月中旬国家新区规划落实，客户看好南沙发展前景，掀起一股投资热潮。 总价100万以下，投资门槛低。,南沙城：受益国家新区规划落实，开盘当前去货九成,A座,B座,2栋住宅未售,商业裙楼,南沙城：受益国家新区规划落实，开盘当前去货九成,销售情况：看盘当天去货九成 2012.10.1开盘，当天先推B座，后续加推A座，近400套货，成交九成。 价格情况：开盘均价约9300元/，总价80万以下 客户情况：广州投资客占九成,创鸿一品：国家新区落实后，成交速度加快，近300套货开盘一个月基本售罄,6号楼,国家新区落实后，成交速度加快，近300套货开盘一个月内基本售罄,销售情况：近300套货开盘一个月基本售罄 2012.9.8开盘，当天推了130套，成交约五成。 南沙作为国家级新区的规划落实后，成交速度加快，随后加推剩余的货量，十一黄金周期间仅剩下少量单位。 价格情况：开盘均价约9500元/，尾货价格升至万元以上 客户情况：广州投资客占八-九成,商务公寓建筑要求,商务公寓功能使用特点： 属于商用物业，使用年限40年；不能设置明火；可工商注册,消防要求不能走燃气管道，所以厨房不能明火；要求不能配备厨房、只能改造茶水间,商务公寓以办公等公共使用为主要功能、因此对日照条件无特别要求,商务公寓虽兼具居住功能、但用地为商业性质、因此可以作为公司注册地址,商务公寓要求每层尽量为有公共洗手间：此规定根据各地各区域要求严格程度不一 部分区域商务公寓会出现不能保证每户均有厕位（大多是通过预留改造空间后期增设）,商务公寓层高要求：按写字楼设计规范设计 层高超高4.5m计2倍面积 夹层部分超过2.2m算一半面积,环状布局,带状布局,面积计算：按写字楼设计规范 层高超高4.5m计2倍面积 夹层部分超过2.2m算一半面积,平面布局特征： 通常是内廊式样布局（带状或环状） 平层复式布局(LOFt),商务公寓消防要求： 属于公共民用建筑，公共民用物业单个防火分区2000,公共民用物业单个防火分区2000商务公寓单层平面面积一般不超过2000,部分区域对喷淋系统要求较严,单层超过200、至少要设置2个疏散楼梯、相对独立且尽量分散布置、且不能为剪刀梯,d40m,d40m,商务公寓消防要求： 房门距疏散出口40米（袋形走道22米） 袋形走道的出口不能多于总数1/3 超过60房间原则上至少要设置2个疏散门,超过60房间原则上至少要设置2个疏散门，但各地要求严格程度不一； 操作时往往是报建时候设置两个出口，后期取消一个,d14m,房门距疏散出口40米（袋形走道22米） 尽端房间内最远一点到房门直线距离不超过14m 袋形走道的出口不能多于总数1/3,商务公寓,居住型、混合型公寓建筑标准层层高应控制在,4.2,（有的地方控制在,3.6,米）,米以内。当标准层层高大于,4.2,米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均,按该层水平投影面积的,2,倍计算。,酒店型公寓建筑标准层层高应控制在,5.6,米以内。当标准层层高大于,5.6,米,时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的,2,倍计算。,非住宅的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等不计入超高范围。,居住型、混合型公寓建筑标准层层高应控制在,4.2,（有的地方控制在,3.6,米）,米以内。当标准层层高大于,4.2,米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均,按该层水平投影面积的,2,倍计算。,酒店型公寓建筑标准层层高应控制在,5.6,米以内。当标准层层高大于,5.6,米,时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的,2,倍计算。,非住宅的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等不计入超高范围。,