1,综合体（complex）,定义,综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。,产生的条件,建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。,2,综合体（complex）,综合体的两种表现形式,一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体； 另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。,3,综合体（complex）,综合体的特点,是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑； 一般位于城市中心区域； 能有效的解决城市中交通等方面的压力； 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展； 多种功能有机匹配，可以减少投资风险； 一般规模较大，投资较高，经济风险大； 对建筑设计要求较高。,4,综合体（complex）,附：综合体与单功能物业的比较,5,综合体的四种发展模式,6,综合体发展模式（1/2）,在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场,7,综合体发展模式（2/2）,模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城,8,案例研究,9,案例研究内容,背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素,10,模式一案例,模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =office+hotel+shopping+apartment+,香港太古广场,北京华贸中心,特点：各功能均具有自身的特色，都可以成为综合体的核心，他们可以互相补充和支撑，但相互间的依赖并不严重。,11,案例（1/2） 香港太古广场,太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点； 太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势； 太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。,12,案例（1/2） 香港太古广场,太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。,太古广场一座,太古广场二座,太古广场三座,13,案例（1/2） 香港太古广场,定位为 香港最顶级的综合体物业 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓,14,案例（1/2） 香港太古广场,甲级写字楼部分,太古广场一座：,建筑面积860,000平方呎、楼高36层的甲级商厦，每层面积由20,000平方呎至22,000平方呎，首层为会议中心设施。,太古广场二座：,建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000平方呎。,太古广场三座：,建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级商厦，每层面积约20,000平方呎。,一座,二座,三座,15,案例（1/2） 香港太古广场,顶级购物中心部分,太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地 。,主要租客：,百货公司 女士时装/男士时装 童装/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 护理/美容 珠宝/钟表/饰物 书籍/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/礼品 电影院 食肆 银行/服务,经营业态：,香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Herms、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院,16,案例（1/2） 香港太古广场,顶级购物中心部分,国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； 除百货店外，全部采用室内街； 优越的共享空间。,商场业态特点及布局：,17,案例（1/2） 香港太古广场,五星级酒店部分,港丽酒店 513间客房的五星级酒店 港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店 万豪酒店 602间客房的五星级酒店,18,案例（1/2） 香港太古广场,顶级公寓部分,柏舍 共243个单位 套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎 位于港丽酒店的11楼至37楼 由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心,曦暹轩 共136个单位 房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎 海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务 可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心 备有自助洗衣服务,19,案例（1/2） 香港太古广场,各功能规模构成,各功能规模配比：3：2：1：1（O:H:S:A）,20,案例（1/3） 香港太古广场,项目特色,一、综合体价值的利用 1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心： 太古购物广场汇集国际名流； 会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场； 金钟电影院引领港岛娱乐文化； 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧； 多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。 2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆： 万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。 3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最 大化的资源共享。 二、海景价值的利用 1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼 2、高层单位面海景的酒店式公寓 3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧,21,案例（1/2） 香港太古广场,经营方式,各酒店均采用持有20%的权益的方式； 酒店式公寓部分全部销售； 写字楼和购物中心采用出租经营的方式。,22,案例（1/2） 香港太古广场,关键驱动因素,外因： 优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； 良好的交通环境，位于地铁上盖。 内因： 各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； 各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套； 统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； 各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心； 开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次； 设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。,23,案例（2/2） 北京华贸中心,北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百万平米超大规模建筑集群。,24,案例（2/2） 北京华贸中心,定位为 构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体 5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心,25,案例（2/2） 北京华贸中心,写字楼部分地上建筑面积约23万平方米。 一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米 二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米 三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米 裙楼面积： 地下一层至地上三层，面积22000平方米,5A智能写字楼,3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高； 其目标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。,26,案例（2/2） 北京华贸中心,国际商业区,总体规划面积20万平米，多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里。,16万平米超大规模的水世界商城,超过百米临街的金融商务中心,酒吧文化广场,国际商业区集购物、休闲、娱乐、文化、商务、金融于一体，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。,27,案例（2/2） 北京华贸中心,国际公寓,公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万平米。 户型齐全，既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层CEO至尊空中别墅。,五星级酒店,引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌-超豪华酒店里兹卡尔顿(The Ritz-Carlton)和国际五星级酒店万豪（Marriott）。,28,案例（2/2） 北京华贸中心,体育中心,占地约15公顷的华贸中心运动主题公园，以网球运动为主题，拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练，SPA、游泳、桑拿和保健设施均为世界一流。 VIP运动会所，实行会员制服务。,展示中心,电力科技展示中心是国家级的电力科普教育基地。,29,案例（2/2） 北京华贸中心,项目特色,整体规划由世界最具盛名的建筑设计公司美国KPF公司担纲设计，商业区由国际商业建筑设计专家-英国BENOY公司担纲设计，具有国际水准； 写字楼的自动化和第一太平戴维斯提供的优质服务体系，以内在最优化的资源配置充分适应未来国际商务市场的高速运营； 商业分主题有机的分布于建筑群中，造就北京新的商业形态； 公寓采用围合式，拥有中央公园、组团式绿化和水体，形成社区； 两座极负盛名的超豪华五星级酒店； 展示中心、体育中心集合了部分社会职能。,经营方式,公寓租售并举，其余均自行经营。,各功能规模配比：2：1：2：2（O:H:S:A）,30,案例（2/2） 北京华贸中心,外因： 优越的地理位置，依托CBD； 北京借助奥运这一“催化剂“正在全力创建具有中国特色国际大都市。 内因： 超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”； 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象； 各功能物业均以完善的服务体系为先导； 体育中心、展示中心提升社会形象。,关键驱动因素,31,模式一的KPI体系（关键绩效指标体系）,KPI体系,外因,内因,优越的地理位置CBD/城市中心,便利的交通条件主干道沿线/地铁口,较大的规模建筑面积20万以上,强制性的视觉冲击超高层/建筑群,高水准规划设计各功能共融不互扰,功能化体系,五星级酒店,甲级写字楼,顶级酒店式/服务式公寓,高档/中高档购物中心,专业的管理团队物业管理/经营管理,开发商强劲的实力和丰富的经验,32,模式一的收益方式特征,33,模式二案例,广州中信广场,模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel ,