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商业地产基础知识,赢商网-运营中心,最专业“商业地产在线商学院”,海量专业资料每日更新中!资料下载地址:http:/down.winshang.com/ 添加Q群140908613,可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,什么是商业地产: 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等,一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式,都叫商业地产。 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品,商业地产开发基础知识,一,所谓商业地产,就是为商业流通领域搭建一个实体平台,商业地产基础知识,按行业类别分类,健身服务及休闲功能房地产(健身中心、美容院),商品批发商业地产(义乌小商品批发市场),居住以及办公用商业地产(写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓),餐饮功能房地产(大型饭庄、快餐小吃、冷饮店),娱乐功能房地产(电影城、娱乐城、KTV),零售功能房地产(百货商场、商业街、超市、家居建材,以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL),商业地产基础知识,按市场范围分类,超区域型(出租面积在7万平方米以上,入驻商户数量150200家,主力店如大型百货公司或批发店35家,商圈人口在50万以上,停车位数量在5000辆以上。),超级型(出租面积在10万平方米以上,入驻商户数量在250700家,主力店如百货公司、超市、家店等36家,商圈人口辐射几百万人,甚至千万人不等,停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALLMall of America,就是超级商业地产的典范。),区域型(出租面积在1.5万7万平方米,入驻商户数量100家以上,主力店为大型百货公司或批发店,商圈人口在20万以上,停车位在10005000辆。),社区型(出租面积平均为1.3万平方米,入驻商户20100家,商圈半径在30分钟车程以内,主力店为大型超市或从事批发的商店,停车位约500辆。),近邻型(出租面积平均为7000平方米,入驻商户1020家,商圈内人口为510万,商圈半径在10分钟车程内,主要经营日用品和一般食品,停车位约100辆。),一、商业地产基础知识,按照消费行为分类,体验业态房地产(娱乐、休闲类房地产),服务业态房地产(餐饮、写字楼、服务性公寓),物品业态房地产(SHOPPING MALL,大型购物中心,百货商场,超市,家居建材店,以及各种类型产品旗舰店和专业店),按照建筑形式分类,综合建筑(多种房地产形式的统一规划) 项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题,如果规划不合理,会影响整个项目的成功运营。,单体建筑(商业项目独立在特定地块上建设,无其它房地产存在) 面临纯商业问题,商业地产与住宅开发的区别,商业形态发展过程,商业形态发展过程,第六代商业是以观光、休闲、娱乐、健康、文化营销为主题的体验式商业经营模式 ;如:韩国未来生态城。,商业形态特色分析,商业地产主要分类有,商业街: 时尚+商业 三里屯village 世贸天阶 历史文化+商业 上海新天地,三里屯village以“33”服装大厦为界分为南北两区 开业时间:南区:2006年11月开始招商,2008年5月入住,2008年6月开业 特点:时尚,现代,前卫,新颖,亮丽 定位:中高档品牌的开放式购物中心 ,年轻人 开 发 商:太古房地产开发有限公司,三里屯village集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间,世贸天阶京城时尚旅游新地标,天阶理念 “全北京,向上看” “生活”向上看! “时尚”向上看! “品味”向上看! “美食”向上看! “创意”向上看! 天幕作为北京城独一无二的瑰宝,承载着“全北京,向上看”的理念,天阶定位 它定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施,将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。,京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标,世贸天阶的巨型天幕,让这个仅百米长的广场变成了京城炙手可热的旅游景点,许多国内外旅客到京旅游,都已将这儿加入必赏景观之一。 天幕播放时间: 夏季:19:30至22:00 冬季:18:00至22:00,上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中心,功能定位:集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位:上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所 定位三步曲:多功能,旅游景点,国际化 将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 希望来到上海的人,一定要来看看上海新天地,将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点 里会有很多的活动,很多人在上海新天地聚会 层层深化的定位明确了目标消费客群,城市起居室,概念: Mall林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中,许多 商店、娱乐设 施和餐馆组成的大型零售综合体。,万象城,万象城,万象城,办公,城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链,构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体,总占地:15万平米 总建面:56万平米 3栋5A智能写字楼 4座国际化商业 2座五星级酒店 6栋国际公寓,华贸中心,各物业类型规模配比,37,五星级酒店,丽思卡尔顿酒店,JW万豪酒店,丽思卡尔顿酒店,国际高档酒店业顶级品牌,欧洲奢华界定者,世界政要和社会名流下榻的首选,JW万豪酒店,万豪酒店升级版,国际超豪华酒店品牌,实施华贵舒适,服务水准至高,38,华贸商城华贸购物中心,华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分,建筑面积约4万平米,营业楼层共五层,包括地下一层和地上四层,B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚,购物动线流畅无碍,购物环境宁静幽雅,提供高档流行商品及尊贵服务,形成设施齐全、配套合理的时尚中心。 VERSACE(范思哲), A.TESTONI(铁狮东尼), BAUME & MERCIER(名士), BROOKS BROTHERS(布克兄弟),CANALI(康纳利), FERAUD(菲罗), JAEGER-LECOULTRE(积家), LOR0 PIANA(世界顶级面料商), MISSONI(米索尼), MOSCHINO(莫斯奇诺), TOMMY HILFIGER(托米)等国际品牌已进驻华贸购物中心。,华贸商城新光天地,由北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资成立,2007年4月19日开业。总建筑面积逾18万平米,是国内单体面积最大的百货公司,地下四层,地上六层,营业面积12万平米。新光天地整合国内外百货零售业的领先优势,汇集了从全球顶级精品到街头个性时尚,从法国百年经典美馔到老北京风味小吃,从未来生活科技到各国家居精品的来自全世界的938个品牌。 24米长的新光大道、400平方米的新光大堂、1200平米的新光文苑;优雅的观景赏花台、温润的水幕空间、瑰丽的新光星幕富含商业人文气息的高品质购物空间,是新光天地为百货行业带来的创新做法。新光天地是一种用生活艺术的品味营造商业人文气息的购物乐园。,4F 水幕空间,5F 新光文苑,B2 候车厅,B1 BHG,1F 梦幻女鞋区,2F 梦幻内睡衣区,华贸商城华贸商业街,华贸商业街位于华贸中路北侧,总建筑面积约2.2万平米,与华贸新光天地、两座超豪华酒店(丽思卡尔顿、JW万豪)共同组成全长300多米、宽15米的繁华商业街区。 华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式,以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三层商务洽谈区,为知名品牌量身订造个性化展示空间,实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想。白领、雅莹、俏江南、成城店等多家知名品牌旗舰店鳞次栉比,令人恍若置身巴黎香榭丽舍大道。2008年1月18日,白领华贸未来空间店隆重开业,开启了华贸商业街的繁华时代。“白领”以人为中心,全方位塑造精英生活,大到豪华奢丽的裘皮地毯、工艺考究的床榻,小到色彩绚丽的蜡烛、丝巾,都透露出独到的优雅与品位。 商业街的餐饮品牌中既有耳熟能详的哈根达斯、俏江南,也有特色鲜明的彩色盘茶餐厅、味兴源、金阳海参、成城和品品豆捞店。其中,俏江南店总营业面积1800平米,15间包房和380个餐位可同时容纳400人用餐。,物业状态 华贸商业街已于2005年12月全部交付使用。主要技术指标 商业楼层:地下一层至地上三层 层高:18号楼地下一层层高3.3米,一层层高4.75米, 二、三层层高均为4.1米; 18号楼以外,地下一层层高3.3米,一层层高4.75米, 二、三层层高均为3.1米 独立出入口 、独立楼梯、中央空调系统、上下水,41,华贸商城华贸广场,华贸广场独踞华贸商圈第一围合核心地带,东与丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店相邻,西倚中国最大单体百货店新光天地,南望著名跨国公司云集的华贸写字楼。几组大气而精致的半开放式建筑小品,荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅,圆形下沉式露天溜冰场,悄然汇聚一个城市的趣味与一个时代的风情,成就时尚一族的最佳“聚点”。 EMPORIO ARMANI(阿玛尼)全新概念店落户华贸广场,面积约1500平米,产品涵盖服装、咖啡、家居等。,广场入口处阿玛尼概念店,广场、座椅,写字楼群楼与广场完美衔接,42,华贸公寓,百万平米建筑济群的城中之城,板塔结合,自然维和中央水晶花园组团式绿化,分点式绿化,散落在社区每栋楼间。户型齐全:既有少量投资型一居,又有主流的创意型二居和居住型三居,更有20套顶层CEO至尊空中别墅。意大利设计大师约瑟夫斯考利博士进行内装修设计,整体平面图,现代、商务的样板房,简洁的园林,注:未开盘,预计九月份开盘,户型面积在80200平米之间,价格未定。,Form 2000 on, “Union Square”dearm comes ture,商圈:是指零售店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展, 吸引顾客的辐射范围,简单的说,也就是来店顾客所居住的地理范围。,(二)商圈构成,主圈,次圈,边圈,第一商圈。指最接近商店的区域。在主商圈内,顾客在人口中的密度较 高,每个顾客的平均购货额也最高,一般来说,小型商店的核心商圈在 0.8公里之内,顾客步行来店在10分钟以内;大型商场的核心商圈在5公 里以内,无论使用何种交通工具来店,不超过20分钟。,第二商圈。指位于主要商圈外围的次要区域。顾客较为分散,但消费者 来店购买商品也较为方便,次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客 一般来说,小型商店的次要商圈在1.5公里之内,顾客步行在20分钟以 内;大型商场的次要商圈在8公里以内,无论使用何种交通工具来店, 平均不超过40分钟。,第三商圈。指位于次要商圈以外的区域。边缘商圈内散居着百货 商店约10%左右的顾客。一般来说,小型商店的边缘商圈在1.5公 里以外,顾客步行来店在20分钟以上;大型商场的边缘商圈在8 公里以外,无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。,商圈分析要素: 人口数量及特点包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数,及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。 建设状况包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。 社会因素分析地区建设规划、公共设施(公园、公共体育场所、影剧院、展览馆),以及本地区的人文等,是否有利于百货商店的发展。 商业发展潜力包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时,应计算该地区的商圈饱和度,以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店,其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。,
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