溧水区房地产调查报告,（仅为溧水区房地产发展状况及分析，非正式市场调研报告）,溧水区房地产发展概况。,溧水区房地产区域分布及特点。,溧水区代表性楼盘解析。,目录,1,2,3,溧水区房地产发展概况,南京市溧水区，前身为南京市溧水县，属四线城市。2002年溧水区房地产行业进入起步阶段，02-08年区域房地产发展平缓，自2009年伊始，溧水区房价在5年时间实现4步跨越。2013年中，溧水县迎来撤县划区、轻轨建设、地铁通行、城南新区规划等重大历史时刻，房地产发展更加蓬勃，呈现百家争鸣之象。,自2002年起，溧水区目前商业开发楼盘共计86家，其中70余家在溧水城区及城郊。2010年后开发至今的楼盘有62家，楼盘的开发业态也由前期的住宅、商业，像更多元的住宅（区）、商业中心（街）、别墅、SOHO公寓转变。 2014年当年溧水区住宅类可售总套数7279套，商业类可售面积247906，办公类可售面积12203。目前住宅类存量套数4428套（去除已认购326套），商业类存量面积157106（去除已认购7443）。上月溧水区住宅类成交213套，共计24498，占总比2.93%；商业类成交183套，共计10556,占总比4.26% 。 （以上资料参考自南京市房管局网站）,溧水区房地产区域分布及特点,1、溧水区房地产区域分布情况。 2、区域房地产开发楼盘对照表。 3、溧水区房地产发展特点。 4、溧水区房地产发展方向。,溧水区房地产区域分布情况,溧水区房地产根据其分布情 况，可分为城东区、城北区 、城中区、城西区、城南区 及城南新区六大板块。其中 城北区与城南区开发面积最 大，城东区与城中区开发较 早。城北区代表楼盘有东城世家（约34万)、创维乐活城（约30万），城南区代表楼盘有康利华府（约37万）、水岸康城（约24万方），城东区早期代表楼盘有飞燕小区（1996年）、龙山名府（2002年）等，城中 区代表楼盘有广成东方名城（2002年），宏力花苑（2005年）等。,区域房地产开发楼盘对照表 （以下选择城南区与城北区做相关对照）,1、城南区2014年度最新楼盘住宅均价图。 2、城北区2014年度最新楼盘住宅均价图。 3、城南区、城北区对照表。,城南区楼盘2014年度最新一期住宅均价图,单位;元/,城南区目前为溧水区房价最高区域，市场方面众多利好(区域配套齐全、撤县划区、轻轨通行、城南新规划等)、城南区土地成本增加、楼盘品质提升共同造就了城南区房价新高。但是由于城南区目前开发企业众多、项目同质化严重、住宅及商业存量持续增加，如何在市场僵持阶段快速消化项目存量是城南区开发企业重点问题！,城北区楼盘2014年度最新一期住宅均价图,单位;元/,城北区作为溧水区通往主城区门户，在城南新规划出台之前，一直得到大力发展。城北区房地产开发多重视小区绿化、楼盘品质，楼盘容积率低、绿化率高，户型优越一直是城北区房地产开发企业生存之道，同时为弥补区域配套先天缺失问题，开发企业也越来越重视小区自身配套建设，以增强自我中心化的核心竞争力。由于城北区土地成本低于城南区，且开发楼盘价格也远低于南区，所以在市场僵持阶段，城北区的市场竞争能力依旧不可小觑。,城南区、城北区对照表,单位:元/,通过城南区与城北区价格、均价对照，可明显看出城南区房价高于城北区房价1300元/左右，且两区楼盘所有项目均存在较大价格差异。目前市场比较热衷于城南区开发，持续增加的楼盘体量加上目前已有存量，在较长的一段时间内，城南区房产存量将继续居高不下。未来城南区房产开发企业如何通过整合项目资源、节约开发成本、合理销售手段、差异市场竞争等手段达到快速去化的目的，值得期待！,溧水区房地产发展特点,溧水区作为南京市南部首县，如今划为溧水区，其房地产发展既具有南京市房地产发展特点，也涵盖了地域特点。其主要特点有：1、区域房地产抱团严重，已成南北两极化发展。城东区、城西区 房地产开发企业很少。2、房地产开发早期忽视小区内部配套，已逐渐加以改善。3、房地产开发趋向于注重小区品质、景观建设。4、随着溧水区房价上升，小户型（70-90）在开发中所占比 重越来越大。5、宣传推广方式多元化，更加注重SP营销，注重与客户互动。6、致力于树立开发企业品牌，注重利用事件营销建立口碑。7、建筑风格多元化，已有现代风格、欧陆风格、地中海风格等。8、开发企业热衷于与寻求代理公司合作。9、楼盘差异越来越小，同一卖点，多次利用，市场抗性增大。,溧水区房地产发展方向,鉴于溧水区目前已有的房地产楼盘，综合其品质、配套、绿化、区位、业态以及潜在客户情况、市场需求，溧水区房地产可往以下方向发展： 1、大品牌、高品质、高品位楼盘。包含住宅、商业、公寓、别墅及多种业态。 2、高品质、低容积、高绿化楼盘。包含住宅、别墅及多种业态。 3、高品质、高配套、核心区位楼盘。包含住宅、商业、公寓及多种业态。 4、高品质、低密度、高绿化、城郊养生楼盘。包含住宅、别墅及多种业态。 5、高品质、高容积、高配套优质地段楼盘。包含住宅、商业、公寓及多种业态。,溧水区代表性楼盘解析,由于溧水区房地产开发企业众多，故选择城南区与城北区两个代表楼盘进行解析，从其区位、（内）外部配套、售楼部位置，推广渠道、入市时机、户型等进行了解。 城南区成功楼盘代表蓝湖西岸 城北区成功楼盘代表东城世家,蓝湖西岸,蓝湖西岸小区位于溧水城东南，小区规划用地面积为6.18万平方米，总建筑面积为9.26万平方米。项目可辐射东庐、白马、共和、杭村及周边线路，道路交通优越。项目周边有溧水县高级中学，县第二中学、第三小学及实验幼儿园等优良教育设施，教育资源充沛。 蓝湖西岸的开发，充分考虑到溧水刚需型需求，摒弃商业开发，集中开发住宅及别墅业态，住宅户型集中在小三房，联排别墅与花园洋房的加入，在节约开发成本、缩短开发周期的同时，提升了了项目整体品质。虽然周边商业配套缺失，但是其在前期宣传推广时，以溧水人最佳人居环境理念入市，不仅避过商业缺失遗憾，更加深了客户对于其景观、品质的肯定。位于施工现场的售楼部，外部高端大气，首家地中海风格建筑，让溧水人民耳目一新。前期开盘采用低开高走策略，由一次开盘的不足6000元/至如今8000元/。在后期开盘时，蓝湖西岸通过购房送家电，增强了客户忠诚度。 项目卖点“环境优越、教育资源充沛、地中海风格、品质卓越、联排别墅、花园洋房”,东城世家,东城世家小区位于溧水县经济技术开发区秦淮路北路9号，占地总面积约21万平方米，总建筑面积约为34万平方米。东城世家由2007年首次开盘，经历了溧水区众多重大变革，销售业绩名列前茅。在前期积累了众多忠实客户的基础上，二期开发的金东城世家依旧是溧水房地产翘楚之作。东城世家位于开发区，外部配套比较缺失，所以在二期开发时，开发商通过增加商业部分，加入商业街、超市来弥补这一缺陷。 一期以多层入市，二期以小高层续势。通过报广、户外、网站、视频等宣传渠道，将高品质、高性价比持续推广，通过样板房展示、赠送面积，超低首付等销售手段吸引新客户，目前的价格在6500元/平左右。 项目卖点“高品质、大社区、性价比、赠送面积、低首付、环境优越”,