- 本资料来自 www.3722.cn-,1,商业地产项目考察报告 -北京三里屯village,二零一一年七月,- 本资料来自 www.3722.cn-,2,商业经营篇,工程营造篇,规划设计篇,地理位置,项目概况,目录,- 本资料来自 www.3722.cn-,3,项目概况,目录,- 本资料来自 www.3722.cn-,4,基本概况,- 本资料来自 www.3722.cn-,5,三里屯VILLAGE是由19座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及拥有99间客房的都会风尚酒店瑜舍，总楼面面积13.5万。,三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈-三里屯工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯”项目而得。,三里屯VILLAGE 零售部分由 太古地产及基汇资本（Gaw Capital）中国基金共同持有，其中太古地产持有80%股权，基汇资本中国基金则持有20%股权，项目内都会风尚酒店瑜舍，由太古地产全资拥有和管理。,街头表演,广场活动,背景故事,1,2,3,- 本资料来自 www.3722.cn-,6,地理位置,目录,- 本资料来自 www.3722.cn-,7,地理位置,- 本资料来自 www.3722.cn-,8,项目南侧区位图,项目东南侧聚集了写字楼、宾馆、医院、太平洋百货等,项目北侧区位图,项目北侧和东侧聚集了大量的使馆；周边配套齐全,周边配套,- 本资料来自 www.3722.cn-,9,企业管理资源网http:/www.m448.com/,企业管理资源网http:/www.m448.com/,企业管理资源网http:/www.m448.com/,企业管理资源网http:/www.m448.com/,- 本资料来自 www.3722.cn-,10,交通情况,公交,三里屯站：乘坐113、115、406、416、431、701、758，下车即到 长虹桥西站：乘坐117、758、431、701、416、113、406、115，下车往西步行即到,地铁,10 号线：团结湖站，A出口，往西步行即到 2 号线：东四十条站，A出口，往东100米，乘113、115、406、416、431、701、758，三里屯站下车即到,自驾车,三里屯VILLAGE南区的入口位于南区与雅秀之间，出口位于朝阳教育局南路 三里屯VILLAGE北区的入口位于3.3大厦与瑜舍之间，出口位于幸福三村五巷,- 本资料来自 www.3722.cn-,11,规划设计篇,目录,设计理念,南区特色,北区特色,精品酒店,- 本资料来自 www.3722.cn-,12,设计理念,- 本资料来自 www.3722.cn-,13,设计方案鸟瞰图,- 本资料来自 www.3722.cn-,14,设计方案效果图,- 本资料来自 www.3722.cn-,15,设计方案平面图,- 本资料来自 www.3722.cn-,16,设计方案立（剖）面图,- 本资料来自 www.3722.cn-,17,通过不规则的几何外形和，赋予每幢建筑独特的外观和个性。,建筑形态及建筑用色,不规则的几何外形,大胆饱满的建设用色,- 本资料来自 www.3722.cn-,18,尝试性的大量运用玻璃等材料，打造一种更具实验性的外观。,- 本资料来自 www.3722.cn-,19,设置诸多内街,店铺展示面多,- 本资料来自 www.3722.cn-,20,体现店铺“金角银边”，平衡各空间无死角,- 本资料来自 www.3722.cn-,21,天桥建立二层以上水平交通系统,- 本资料来自 www.3722.cn-,22,电梯及室外楼梯形成系统 有效解决各楼层的垂直交 通流线，上下楼层间形成 有效的联系,- 本资料来自 www.3722.cn-,23,规划设计篇,目录,设计理念,南区特色,北区特色,精品酒店,- 本资料来自 www.3722.cn-,24,南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格前卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接，体现老北京胡同的风味,- 本资料来自 www.3722.cn-,25,南庭上传来阵阵嬉笑声，孩子们在喷泉的水柱间相互追逐，享受着炙热午后的一片凉爽。如果你不想被打湿，不如在喷泉边找个位子坐下来，听着广场上悠扬的音乐，让心绪慢慢地沉淀下来；或与朋友一起呼吸这清新空气的同时，筹划下一步的探游之旅。,随着季节的交替，广场上的活动也跟着变化，冬天的溜冰场取代了夏日的喷泉。这里会举办专业的滑冰表演，也为想在冰面上一试身手的人们提供了大好机会。三里屯VILLAGE的冬天不代表着严寒与低温，恰恰相反，觉得这里的冬天充满了暖意,- 本资料来自 www.3722.cn-,26,规划设计篇,目录,设计理念,南区特色,北区特色,精品酒店,- 本资料来自 www.3722.cn-,27,下沉式院落,- 本资料来自 www.3722.cn-,28,下沉式开放的院落：聚集众多高端奢侈品牌，环境营造典雅、闲适，处处体 现精致、休闲的品质生活。,- 本资料来自 www.3722.cn-,29,规划设计篇,目录,设计理念,南区特色,北区特色,精品酒店,- 本资料来自 www.3722.cn-,30,精品酒店-瑜舍,瑜舍共有99间开放式客房，其中包括9间宽敞套房和1间带有240平米阳台的复式Penthouse；其中过半数客房的面积超过70平米。同时，瑜舍是一个北京城内特色餐厅和酒吧的集合体。,- 本资料来自 www.3722.cn-,31,精品酒店大堂,大堂内的等候区,大堂内的咖啡吧,大堂内的天幕,大堂内展示的现代艺术品,- 本资料来自 www.3722.cn-,32,中国传统特色元素的运用,精品酒店特色,- 本资料来自 www.3722.cn-,33,工程营造篇,目录,- 本资料来自 www.3722.cn-,34,南区地下一层灯光设计及自然采光,灯光设计,- 本资料来自 www.3722.cn-,35,北 区 地下一层人工照明,灯光设计,- 本资料来自 www.3722.cn-,36,北 区 地下自然采光,自然采光,- 本资料来自 www.3722.cn-,37,地下室管线,- 本资料来自 www.3722.cn-,38,标志标识系统,- 本资料来自 www.3722.cn-,39,夜间商业气氛,- 本资料来自 www.3722.cn-,40,商业经营篇,目录,- 本资料来自 www.3722.cn-,41,南区 针对年轻时尚客户群体进行业态组合,北区 聚集众多国际奢侈品牌，以奢侈精致生活品质进行业态组合,业态组合特点,业态组合特点,- 本资料来自 www.3722.cn-,42,商家罗列总数及业态配比,- 本资料来自 www.3722.cn-,43,商家罗列南区商家,- 本资料来自 www.3722.cn-,44,商家罗列南区商家,- 本资料来自 www.3722.cn-,45,商家罗列北区商家,- 本资料来自 www.3722.cn-,46,商家罗列北区商家,- 本资料来自 www.3722.cn-,47,商家罗列业态（女装）,- 本资料来自 www.3722.cn-,48,商家罗列业态（男装）,- 本资料来自 www.3722.cn-,49,商家罗列业态（运动装/休闲装）,- 本资料来自 www.3722.cn-,50,商家罗列业态（鞋/箱包/皮具）,- 本资料来自 www.3722.cn-,51,商家罗列业态（健康/美容）,- 本资料来自 www.3722.cn-,52,商家罗列业态（书籍/音乐/电子产品）,- 本资料来自 www.3722.cn-,53,商家罗列业态（珠宝/手表/配饰）,- 本资料来自 www.3722.cn-,54,商家罗列业态（超市/影院/童玩/家居/其他）,- 本资料来自 www.3722.cn-,55,商家罗列业态（餐饮）,- 本资料来自 www.3722.cn-,56,租金水平,- 本资料来自 www.3722.cn-,57,运营情况,- 本资料来自 www.3722.cn-,58,根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队“物业管理形式大型商业设施专项调查”的部署，北京市朝阳区三里屯统计所完成了对三里屯Village内经营的各类商户的全面调查工作。此次调查采取由各经营单位填写调查表的方式，内容主要包括单位基本情况、经营性质和经营现状。调查结果显示，截止到2009年9月，三里屯Village商业设施内共121家商户营业，2009年上半年商品销售总额为2.91亿元，2009年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%，商品销售额呈现出快速发展态势。,截至2009年9月，三里屯Village共121家商户营业，按单位类型划分（见图1），产业活动单位97家，占三里屯Village所有商户的80.2%，法人单位20家，个体经营户4家。由此看出，产业活动单位占绝大多数，个体经营户所占比重较小，反映了其在招商引资方面对国际知名品牌的倾向。,产业活动单位占比最高,运营情况,- 本资料来自 www.3722.cn-,59,从行业类型来看（见图2），排在第一位的是零售业单位共99家，占三里屯Village所有行业单位总数的81.8%；其次是餐饮业单位共19家，占所有行业单位总数的15.7%。零售和餐饮业占三里屯Village单位总数的97.5%。 零售业单位中，主要以服装零售业为主，共计47家，占零售业单位总数的47%，占三里屯Village商户总数的38.6%；其次是鞋帽零售业，共计11家，占零售业单位总数的11%，占三里屯Village商户总数的9%。餐饮业单位中，主要以正餐和快餐经营方式为主，正餐和快餐服务单位分别7家，分别占餐饮业单位总数的36.8%。 零售业单位经营业态以专卖店为主，如Adidas、Nike、Esprit、Swatch、苹果等广受欢迎的专卖店共计90家，占零售业单位总数的91%，占三里屯Village商户总数的74.4%，专卖店2010年上半年实现商品销售总额2.2亿元，比2009年全年增加4670.4万元，增长26.5%。餐饮业中经营正餐和快餐的单位2010年实现营业额2845.9万元，比2009年全年增加1957.9万元，增长68.8%。,行业类型以零售业、餐饮业为主,运营情况,- 本资料来自 www.3722.cn-,60,零售业和餐饮业销售业绩增长迅猛,数据显示， 2010年上半年实现商品销售总额（营业额）2.91亿元，2010年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%。其中，零售业2009年上半年实现了2.5亿元，比2009年全年增加6876.7万元，增长37.5%；餐饮业2010年上半年为2941.5万元，比2009年全年增加1797.1万元，增长157%。三里屯Village销售业绩之所以能实现迅速增长，一方面得益于其与日俱增的知名度与影响力，不断吸引更多的国际知名品牌的加入和消费群体的关注。截至2009年年底营业商户共82家，到2010年9月营业商户已发展为121家，商户增加了39家；另一方面得益于优越的区位优势，她位于拥有多个大型零售项目、五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼及使馆区的三里屯地区，为其营造了良好的国际商业氛围。另外三里屯Village是太古地产首个在中国内地落成启用的大型开放式零售项目，并把众多国际品牌的旗舰店和环球店带到三里屯，使其成为首都的国际时尚中心。,运营情况,- 本资料来自 www.3722.cn-,61,环球店和旗舰店拉动效应明显,三里屯Village121家商户总营业面积38550平方米（见下表）。其中，营业面积超过1000平方米的8家单位共计16310平方米，占总营业面积的42.3%，2009年全年销售总额实现1.3亿元，占三里屯Village所有商户总销售额的67.8%，2010年上半年销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%。,