房屋租赁合同房屋租赁合同, ,诉讼诉讼, ,时间时间篇一：房屋租赁合同诉讼时效XX 年玉州区法院受理李某诉黄某一案后，最高法有关诉讼时效的规定尚未出台，合议庭成员接受法理理论教育及认知能力不同，对该案的处理形成了两种完全相反的意见是完全可以理解的。我们考察部分外地法院做法和国内外立法，并结合我市的实际情况，在充分研究租赁合同作为继续性合同的特性后，认为黄某的抗辩理由不成立。主要理由是：1、房屋租赁合同约定的租金支付实际上是同一笔债务，只不过是约定租金分为不同的履行期限，但各期租金并不是独立的债务，而是在合同订立时已确定的各期租金的总和，仅是在合同中约定就总租金分期履行、而非一次性履行而已，该债务在合同订立就具有确定性和整体性。2、结合房屋租赁合同作为继续性合同的特点，合同的履行特别重视信赖基础，要求双方当事人各尽其能实现合同目的。一般房屋租赁合同期限较长，租金分期支付是将承租人的义务分开履行，有利于减轻承租人的负担，也可理解为合同互为履行上的担保，这对承租人的利益是一种更为有效的保障。分期支付租金避免承租人因一次性支付产生经济压力而无法签订合同，有利于促进商业交易的完成，增加社会财富。3、房屋租赁合同作为长期的继续性合同，信赖基础是维系双方当事人各自履行义务、实现合同目的的关键。出租人没有及时追索承租人没有履行的一期或多期债务，是出租人基于维护双方业已存在的承租关系及对承租人的信任和谅解（否则其完全可以行使合同解除权） ，并不能据其怠于行使权利的行为而认定其放弃该权利。从签订合同目的角度分析，出租人让房屋出租并收取租金是其最大的目的，如认定其放弃该权利显然与其签订合同的目的不符。故我们认为黄某抗辩拖欠租金起一年内的部分租金已过时效不应支持，对出租人李某的合理信赖利益应予以保护和支持。否则，必然造成容忍承租人违约行为而守约的出租人受到损失、违约的承租方得益的情形发生，这明显与我国法律规定的诚实守信原则及社会倡导的善良风气相悖。4、有利于稳定社会交易秩序，节约司法资源，减少诉累。在快速发展的现代社会，促进交易和稳定交易秩序意味着社会财富的增加。如果认定房屋租赁合同每期租金为独立的债务，具有单独的诉讼时效起计点。可能导致出租人频繁地主张权利，或仅由部分债权受侵害而频繁提起诉讼，导致租赁双方关系的恶化。在我国社会诚信度不高的情况下，经过诉讼对决的双方当事人继续履行一份长期的房屋租赁合同的可能性可以说是微乎其微。这明显不利于市场交易关系的健康发展，同时增加了双方的诉讼成本、浪费国家有限的司法资源。5、从诉讼时效制度的价值取向分析。诉讼时效设置的初衷是衡平保护各方当事人的利益，促使债权人及时主张权利，以稳定业已固定的民事关系，防止当事人的权利义务状态处于不明的情形下。虽然超过诉讼时效债权人的利益不受法律保护，但诉讼时效制度的价值取向并不是为债务人规避债务而设置。从倡导诚实守信的原则出发，应做有利于债权人的解读和考虑，才能真正实现对双方权利的平衡保护。6、我国诉讼时效制度规定租金的诉讼时效期间为 1 年，较之国外的诉讼时效期间的立法明显偏短，不利于保护出租人的利益，也不利于稳定交易关系。 德国民法典明确规定：“（2）第 1款第 2 项的请求权以定期重复的给付或者扶养给付为内容，第 1 款第 3 项至第 5 项的请求权以将来到期的定期重复的给付为内容的，30 年的消灭时效期间，即由普通消灭时效期间代替。 ” “消灭普通时效期间为三年。 ”10另法国民法典明确规定：“下列款项的支付之诉，时效期间为 5 年房屋租金与土地租金。 ”11德、法两国均对分期租金规定了较长的诉讼时效期间，故出租人有较大的选择余地，相反我国对租金规定的诉讼时效期间仅为 1 年，明显不利于保护出租人的合法权益。故我们认为分期支付租金的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计。最高人民法院 XX 年 9 月 1 日施行关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条规定也印证了我们当时意见的正确。篇二：房屋租赁合同纠纷民事起诉状民 事 起 诉 状原告：，性别： ， 年月出生，籍贯： ， 家庭住址： 工作单位：联系电话：被告： ， ，年 月出生，籍贯： 家庭住址： 工作单位： 联系电话： 诉讼请求：1、 判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告。2、 判令被告按现有市场价向原告支付从 年 月至被告归还房产之日的拖欠租金；3、依法判决原告不返还被告保证金 元。 （依法判决被告支付原告违约金 元。 ）4、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：年月日，原被告签订房屋租赁合同 ，约定被告承租原告所有的位于 C 小区 房屋，建筑面积 平方米（房产证号 ） ，租赁期共 个月，自 年 月 日起至 年 月 日止。月租金元，年租金总元整。甲方向乙方收取房屋保证金元。合同约定，租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋：（1）未经甲方同意转租，转借，拆改变动房屋结构；（2）利用承租房屋存放危险物品或进行非法活动；（3）预期缴纳按约定应当由乙方交纳的各类费用；（4）下期房屋租金未提前一个月支付。可是在原告依约将房屋租赁给被告后，被告却屡次违反合同约定，拖欠房屋租金。 年 月，被告拖欠一个月工资，经原告追讨后补交上。 年 月，又拖欠两个月的租金，原告多次协调追讨都被被告以各种借口拒之门外，甚至还对原告态度粗暴。原告依照双方签订的房屋租赁合同第 5 条第 4 款之约定，行使单方解约权，告知被告 1 个月后将收回该房产。但被告在接到通知 1 个月后，拒不搬出。时至今日，仍拒不将房产交还原告，租金自 年月至今一直未缴纳。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的房屋租赁合同第 5 条第 4 款规定和中华人民共和国合同法第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。此 致银川市兴庆区人民法院具状人： 年月 日 附：中华人民共和国合同法第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。篇三：房屋租赁合同纠纷的处理房屋租赁合同纠纷处理办法摘要中华人民共和国民法通则及其司法解释、 中华人民共和国合同法及其司法解释、 中华人民共和国担保法及其司法解释、 中华人民共和国城市房地产管理法(简称房地产管理法。 一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规中华人民共和国民法通则及其司法解释、 中华人民共和国合同法及其司法解释、 中华人民共和国担保法及其司法解释、 中华人民共和国城市房地产管理法(简称房地产管理法。二、房屋租赁合同效力的认定 房屋租赁合同有效的条件是：1 、 民法通则规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据合同法第 5 条及第 54 条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。2、 合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。3、 出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。三、有效房屋租赁合同纠纷的处理 (一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。(二)合同解除时有关问题的实体处1、 关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：(1)承租人欠租超过合同约定期限;(2)合同未约定期限的，欠租达三个月以上;(3)承租人未经出租人同意擅自转租的;(4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同：出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的;出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的;租赁物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。2 、 承租人对房屋有装修时，对装修的处理。合同有约定按约定处理;合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担;双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。3、 因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。 承租人应向出租人承担的违约责任是：(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;(3)当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。4、 因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。出租人应向承租人承担的违约责任是：(1)向承租人双倍返还租赁定金;(2)赔偿承租人的装修损失;(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。 四、无效房屋租赁合同纠纷的处理(一)房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1 、 因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库;2 、 其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。(二)承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理(一)转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件： 1 、征得原出租人的同意; 2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。(二)出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。(三)出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第