伊犁哈萨克自治州康养中心建设项目伊犁哈萨克自治州康养中心建设项目 可行性研究报告（代项目建议书）可行性研究报告（代项目建议书） 伊犁新联投资顾问有限责任公司伊犁新联投资顾问有限责任公司 二二一七年八月一七年八月 （本资格证书盖章有效）（本资格证书盖章有效） 伊犁哈萨克自治州康养中心项目伊犁哈萨克自治州康养中心项目 可行性研究报告可行性研究报告 编制单位负责人：王博 技 术 负 责 人：杨凤筱 伊犁新联投资顾问有限责任公司 （盖章） 委托单位：委托单位：伊犁哈萨克自治州社会福利院 编制单位：编制单位：伊犁新联投资顾问有限责任公司 审审 核：核：杨凤筱（注册咨询工程师 高级工程师） 编制人员：编制人员： 陈重生：工程师 高新华：注册造价师 陈 栋：工程师 利洪灿：工程师 方 晶：助理工程师 1 目目 录录 第一章 总 论1 1.1 项目概况1 1.2 建设单位介绍2 1.3 编制依据3 1.4 编制原则4 1.5 可行性研究范围5 1.6 主要经济技术指标5 第二章 项目建设背景及必要性分析7 2.1 项目提出的背景7 2.2 项目建设的必要性.13 2.3 项目建设的可行性.17 2.4 分析结论.19 第三章 项目市场需求分析.20 3.1 市场调查 .20 3.2 市场预测 .21 3.3 市场分析结论 .22 第四章 项目建设条件.24 4.1 项目地理位置 .24 4.2 项目投资环境 .25 4.3 投资环境小结 .26 第五章 总体建设方案.27 5.1 平面设计方案 .27 5.2 建筑设计方案 .32 5.3 结构方案 .35 5.4 装修方案 .37 5.5 给水工程 .37 5.6 排水工程 .39 5.7 采暖工程 .40 2 5.8 电气工程 .40 5.9 空调及通风系统.42 5.10 燃气工程42 第六章 项目实施规划.43 6.1 项目准备期 .43 6.2 项目建设期 .43 6.3 项目进度计划 .44 第七章 环境保护与消防措施.46 7.1 设计依据及原则 .46 7.2 项目建设地区的环境现状 .47 7.3 项目建设和运营对环境的影响.48 7.4 环境保护措施方案.51 7.5 绿化方案 .56 7.6 消防措施 .56 第八章 节约能源方案.60 8.1 本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 .60 8.2 建设项目能源消耗种类 .60 8.3 项目所在地能源供应状况分析 .60 8.4 节能措施和节能效果分析 .61 8.5 节能效果分析 .64 8.6 结论 .65 第九章 劳动安全卫生.66 9.1 劳动安全.66 9.2 劳动卫生.67 第十章 项目组织管理.70 10.1 项目建设管理的原则70 10.2 组织机构设置70 10.3 项目管理方案70 第十一章 项目招标实施方案.78 3 11.1 项目概况 78 11.2 招标范围 78 11.3 招标组织形式 79 11.4 招标方式 79 11.5 招标原则 80 11.6 评标委员会组成 80 11.7 招标程序 81 11.8 评标程序 81 11.9 发放中标通知书 82 11.10 招投标书面报告备案 .82 11.11 合同备案 .82 第十二章 投资估算与资金筹措.83 12.1 投资估算的编制范围 83 12.2 投资估算的编制依据 83 12.3 建设投资估算 84 12.4 各分项工程投资汇总 92 12.5 资金筹措 92 12.6 资金使用和管理 92 第十三章 财务及经济评价.93 13.1 项目收入来源 93 13.2 经营费用的测定 94 13.3 项目经济效益分析 96 13.4 项目财务分析.102 第十四章 风险分析及规避103 14.1 项目风险因素 .103 14.2 风险规避对策 .104 第十五章 结论与建议107 15.1 结论 .107 15.2 建议 .107 4 附表109 1.伊犁哈萨克自治州康养中心项目损益表109 2.伊犁哈萨克自治州康养中心项目现金流入流出预测分析115 3.伊犁哈萨克自治州康养中心项目财务现金流量表121 4.伊犁哈萨克自治州康养中心项目内部收益率计算表124 伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建议书） 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称项目名称 伊犁哈萨克自治州康养中心 1.1.2 项目建设性质项目建设性质 新建 1.1.3 项目建设单位项目建设单位 建设单位：伊犁哈萨克自治州社会福利院 法人代表：吴虎寿 1.1.4 项目建设地址项目建设地址 建设项目位于伊宁市经济合作区上海路 53 号 1.1.5 项目主管部门项目主管部门 伊犁哈萨克自治州民政局 1.1.6 项目建设内容与规模项目建设内容与规模 总建筑面积 75460 平方米。主要功能划分如下： 表 1-1 主要建筑物、构筑物一览表 序号序号名称名称 占地面积占地面积 （m m2 2） 建筑面积建筑面积 （m m2 2）备注备注 1 康养中心 183214656 8 层，高 37.7m,框架 2 多功能康养综合楼 176114088 8 层，高 37.7m,框架 3 康复医院 257612268 8 层，高 29.7m，框架 4 营养配餐中心 11523456 3 层，高 11.7m，框架 5 康复楼（康复医院附楼） 12012402 2 层，高 9m，框架 伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建议书） 2 6 综合服务中心 9703880 4 层，高 15.3m，框架 7 地下停车场及配套工程 24710 合计 949275460 1.1.7 项目投资规模项目投资规模 本项目总投资 3.23 亿元 1.1.8 项目资金来源项目资金来源 本项目总投资 3.23 亿元，资金来源为：采用 PPP 项目模式引进 社会资金 16000 万元；申请专项建设引导基金 1500 万元；社会福利 院自筹资金 2500 万元，申请银行贷款 1.23 亿元。 1.1.9 项目建设期限项目建设期限 项目建设期拟定为 2018 年 4 月至 2020 年 9 月，项目建设期为 30 个月。 1.2 建设单位介绍建设单位介绍 伊犁哈萨克自治州社会福利院成立于 1957 年，隶属于伊犁哈萨 克自治州民政局，为财政全额拨款的副县级事业单位，是一所集社 会福利和儿童福利为一体的综合性福利院。根本宗旨是“提供收养 服务，弘扬救助精神” 。多年来，一直从事着周边地区的孤寡老人、 三无老人、孤儿、弃婴提供生活照料、医疗康复、精神慰藉、特殊 教育、临终关怀等工作。 社会福利院实有在编干部职工 57 人，聘用人员 45 名，离退休 人员 27 名；根据业务需要设有办公室、老人部、孤儿部、老年公寓、 后勤部、社工部、护理康复部、膳食部等八个部门。目前共拥有床 伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建议书） 3 位 600 张，其中：养老床位 400 张，孤儿床位 100 张，医疗床位 100 张。 全院占地面积 97407 平方米（合 146 亩） ，总建筑面积 117146 平方米，依据已编制的社会福利院修建性详细规划，依据整体服务 功能要求， “十三五”期间进行社会福利园区建设，将总面积为 11.71 万平米的社会福利园区分为社会福利服务中心区、儿童福利 中心、 “三无”老人生活中心、康养中心、营养配餐中心、康复医院 等 6 大功能区。本项目包括：康养中心、多功能康养综合楼、康复 医院、营养配餐中心、综合服务及培训指导中心、物业后勤服务中 心、地下停车场等内容。 1.3 编制依据编制依据 1.中华人民共和国老年人权益保护法 ； 2.关于加快实现社会福利社会化的意见国发办200019 号； 3.中华人民共和国城市规划法2007 年 10 月 28 日； 4.中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要 ； 5.社会福利机构管理暂行办法民政部令1999第 19 号； 6.新疆维吾尔自治区关于加快发展养老服务业的实施意见 新政发201419 号； 7.新疆维吾尔自治区关于加快推进居家养老服务工作的实施 意见新政办发2015138 号； 伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建议书） 4 8.新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展第十三个五年规划 纲要 ； 9.伊犁哈萨克自治州人民政府关于进一步加强我州老年人体 育工作的意见 ； 10.伊犁哈萨克自治州国民经济和社会发展第十三个五年规划 纲要 ； 11.伊犁哈萨克自治州社会福利院“十三五”规划 12.伊宁市城市总体规划纲要（20102030） ； 13.建设项目经济评价方法与参数及使用手册 （第三版） ； 14.国家及地方的其他现行规范、规程、标准和相关政策法规等； 15.国家公布的相关设备及施工标准。 1.4 编制原则编制原则 1.充分利用伊犁州社会福利院现有的基础设施条件，合理调整， 以减少重复投资。 2.坚持先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内先 进的产品及相关技术，确保工程项目建设的质量。以获得良好的经 济和社会效益。 3.认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定， 执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。 4.节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。 伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建议书） 5 5.注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理 措施。 6.注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关节能、劳动 安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。 7.康养中心建设项目，各项设施的设计和建造，应充分体现适 老、宜老性，方便入“住”老人的出入，方便快捷的、无障碍的获 得本项目提供的各项服务及相应的医疗、护理、康复、学习、娱乐、 交友等便利。 1.5 可行性研究范围可行性研究范围 本项目可行性研究报告对项目建设的可行性、必要性及承办条 件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了重点分 析和预测，确定了本项目的建设原则；对加强环境保护、节约能源 等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目成本和经 济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现 风险因素作出分析，重点阐述规避对策。 1.6 主要经济技术指标主要经济技术指标 1.规划总平面主要技术指标，详见下表： 表 1-2 规划总平面主要技术指标表 序号序号名称名称单位单位数量数量备注备注 1 本项目占地面积 m29492 2 本项目建筑面积 m275460 3 容积率 1.2 4 建筑密度 %27.8 5 绿地面积 m239756 伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告（代项目建议书） 6 6 绿地率 %40.8 7 道路硬化面积 m230546.66 8 地下建筑面积（地下车库） m224710 9 停车位个 822 地上停车位个 204 地下停车位个 618 其 中 非机动车停车位个 50 2.床位数：规划设计康养床位 1000 张，按 4：4：2 比例分配， 能自理老人床位占 40%，为 400 张床位,分布在多功能康养综合楼 2-8 层；半失能老人床位占 40%，为 400 张床位，分布在康养中心 2-8 层；失智失能老人床位占 20%，为 200 张床位，分布在康复医 院 3-8 层;康复楼（康复医院附楼）分布失智失能老人床位 68 张。 3.主要业态收费标准：能自理老人 1500 元/床月，半失能老 人 2500 元/床月，失智失能老人 4000 元/床月。 伊犁哈萨克自治州康养中心项目地理位置优越，东侧为仁 和宁远郡小区、警盾小区，南侧为东方环宇小区，西侧为伊宁市 开发区主要街道上海路，北侧为河北路；周边半径 3 公里范围内， 为伊宁市新建城区，是伊宁市人口密度，人均经济收入最高的区域； 距伊犁河景观带约 3.