生态农业旅游开发商业计划书2目 录第一章 摘 要 03第二章 项目介绍 04一、自然条件 04二、资源条件 05三、旅游区目标市场定位 06四、价值评估 07第三章 投资分析 07一、建设投资 07二、效益预测 013第四章 营销策划及管理 17第五章 附录 183第一章 摘 要级风景名胜区位于 西南边陲，是以高山台地草原风光为主的生态旅游区。景区是 级风景名胜区的一个独立景区，位于巫水之麓，巫水之源，距广西桂林市 180 公里，距邵阳市 206 公里，距长沙市 420 公里，主要包括 和 两个景点及卡田、新寨两个民俗村，景区内旅游资源丰富，山青林深、水秀洞奇，苗寨民居风格独特，民风原始古朴，文化底蕴深厚，开发旅游业前景广阔。开发宗旨是充分利用 景区的旅游资源进行项目开发，将其建成湘西南旅游文化走廊的中心和桂林国际旅游大都市的后花园，以旅游业发展带动县域经济腾飞，促进少数民族脱贫致富。景区已由广东中山大学旅游规划设计院编制好建设性详细规划，整个景区旅游开发已获 发展计划委员会立项批项（湘计产2001425 号）总建筑面积 12000 平方米，总投资 6710 万元，建设期至 2005 年完成。功能分区规划为：公园、高峡平湖、民谷风情村、水上游乐园、楚巫文化村等 18 个景点。景区由 族自治县旅游局主要负责管理，现已完成了景区公路、游船码头、水电、通讯等前期基础设施建4设，尚需项目开发资金 6200 万元。根据关于鼓励外商投资条例精神，族自治县人民政府进一步制定了更加优惠的招商引资政策，为投资者提供宽松稳定的发展环境。第二章 项目介绍一、自然条件景区位于 族自治县县城东南部，由 湖区与湖区周边 、卡田村、新寨村四个部分组成。湖区地貌多为规模不一的大小溪谷和逶迤起伏的群山，在大地构造上属于新华厦构造体系第三隆起带的南端，系湘桂经向构造体系。这里是巫水源头，多条溪水呈树枝状分布，从东、西、南三面汇入 ，湖区常年水位为 515，平均水深 83 余米，总蓄水量为 立方米。系一组喀斯特地貌溶洞群，地层复杂，岩溶发育完好，基岩裸露，形成石牙、漏斗和地下河，多峰丛溶洼，奇洞异石，储水构造多，地下河处于中等发育，水质以碳酸钙型为主，属低矿化淡水，卡田村、新寨地是两个苗族村寨 ，位于湖区周围，以农田耕作和捕鱼为主，至今保持原始的生活习俗，民居建筑具有浓郁的民族特色，村寨风光秀美如画。5景区地处中亚热带季风湿润气候区，属中亚热带山地气候。冬少严寒，夏无酷暑，四季分明，雨量充沛，年均气温 16，年均降水量 霜期 260。景区内植覆盖率高，主要分布常绿阔叶林、杉木林及马尾松林，覆盖率达 85%。二、资源条件景区包括地文、水文、生物景观等自然旅游资源和苗族民俗、节庆文化、戏曲文艺及特色民居等人文旅游资源。地文景观主要指 溶洞群景观。总面积 778 亩，上下共六层，全长 3400 米，洞腔最高处 48 米，最大洞厅面积 4200 平方米，洞内石乳、石幔、石帘、石瀑、石柱、石笋、石禽、石兽等象形副真，惟妙惟肖，鹅管石等溶洞奇观密布，秋冬时节，常有白雾从洞口升腾，状如樵夫炊烟，俗称“隐” ，乃 名古景之一。水文景观主要指 ，突起于 121 米高坎之上，湖面 方公里，200 余座山岛点缀其中，形成无数的峡谷水巷，绵延 18 公里长，水质纯净，水体清澈，湖面时宽时窄，沿岸山峦起伏，郁郁葱葱，湖光山气相映成趣，生物景观主要指湖岸植被景观和野生动物、鸟类活动，由于多种植物群落的生长型、叶型及树6叶生长周期的不同，使植被外貌差异明显，特色各异，具有一定有观赏价值，岩羊、麂鹿、穿山甲、鹰面猴等野生动物经常出没于山林间，白鹭、野鸭、黄鹂等多种鸟类也时而展翅，时而戏水，时而欢鸣，体现出人与大自然的和谐。湖区内聚居的多为苗族，清一色的吊脚楼，苗拳、药浴、油茶等民风盛行，庆鼓坛、青草节等节庆活动热闹非凡，傩戏、舞龙耍狮、苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈，旅游区内的人文旅游资源丰富而独特。三、旅游区目标市场定位从 族自治县的地缘位置及近中期交通状况来分析，对照 旅游市场调查及预测，旅游区建成后的目标市场布局分为三级：一级目标市场：其邻县、邵阳市。这些地区是游客来源的主力，是先导市场。二级目标市场：怀化、张家界、长沙、湘潭、株洲、永州等 500 公里以内的 县及广西桂林、龙胜、资源和贵州黎平等邻近市县。三级目标市场：广东、湖北、上海等中国南方地区。四、价值评估7景区包涵一定的自然景观和人文景观，以溶洞景观、山水风光、苗族民俗风情为主要内容，是既有一定观赏性，又具备较强参与性的生态旅游区，生态环境良好。景区内水电供应充足，无“三废”和“躁音”污染，空气清新，水质清沌，安详宁静，环境质量优良，特别是“庆鼓坛”与“傩戏”等民族文化旅游资源与国内同类地区相比，具有突出优势，可作为 景区的特色资源基础。整个景区开发投资估算为 6710 万元，投资规模中等，随着 景名胜区的大力开发建设，以桂林旅游市场为依托，只要充分搞好市场营销策划，不断开拓占领客源市场就能在较短期间收回投资，效益明显，因此，投资 景区开发是十分可行的。第三章 投资分析根据景区开发可行性论证报告和景区修建性详细规划 ，景区整体开发投资估算为 6710 万元，（见表 1）一、建设投资（一） 、景点项目建设投资景点项目建设投资推框算表8表 1序号 景点名称 建 设 内 容 金额(万元)9 公里洞内盘桓游道 250院 30诗词碑林 10避暑同庄 180购物中心 60白 云 寺 401 公园天然冷冻库 20590观 景 亭 80铁索桥高架飞越 2002 高峡平湖娱乐索桥 403203 民俗风情村 卡 田 、 新 寨 两 个 民 俗 文 化 村 及 移 民 村 2110+90 310购置各种游船 280水上建筑 404 水上游乐区岛上建筑 303505 野生动物园 购买、喂养各种野生动物 50 50森林探险站 30观 景 台 50购置猎枪 56 狩猎探险区动物饲养场 100185培植花卉 507 花 岛建亭、榭 60110序号 景点名称 建 设 内 容 金额(万元)9药 材 林 70杉、松木林 50笋 竹 林 508 经济植物园珍稀树种林 80250水庄、渡假别墅 400渡假宾馆 5109 休闲疗养区老年活动中心 80990情 人 岛 3010 青峦碧影风雨桥、仿生建筑 7010011 古木老林 游道、林木保护、凉亭 150 150土堤、钓鱼台 7012 垂钓观鱼岛仿生建筑、烧烤场 7814813 飞瀑流泉 引水建人工瀑布 80 8014 梁山水寨 建 108 座水榭、聚义堂 200 20015 山野渔村 新建或搬迁 100 户渔户村 450 45016 湖区上游接待站 新建中高档床位 150 张 300 300三星级民族宾馆 300网 球 场 20保龄球馆 70游 泳 池 3017小庐山游乐城（至 乐 城 6048018 景点维护 维护性建设 150 150合 计 5214 5214（二）景区公路建设改造投资10景区公路建设改造投资框算表表 2序号 走 向 等级 红线宽 度(m) 性质 长度（金额(万元)1 公园道 10 改造 22 码 头道 6 新建 03 休闲疗养区道 6 新建 04 休闲疗养区道 4 新建 55 码 头道 6 新建 46 休闲疗养区荫道 10 新建 87码头、西)游道 6 新建 东 68码头道 5 新建 07合 计 32（三） 、景区停车场建设投资11景区停车场建设投资框算表表 3序号 停车场位置 面积（m 2） 金额（万元）1 码头停车坪 1100 102 渡假别墅、宾馆 900 73 上游接待站 600 44 小庐山游乐城 500 5合计 3100 26（四） 、景区建设征地投资景区建设征地投资框算表表 4序号 用地类型 面积(征地价格(万元/亩) 金额(万元)1 旅游建设用地 802 移民建设用地 103 其它用地 33合计 23(五)、市政及其它建设投资12市政及其它建设投资框算表表 5序号 工程项目 建设内容及工程量 金额(万元)1 绿 化 1建筑景点环境绿化，2、森林防火及病虫害防治。 402 电力系统 建 2闭所、2 个变电室、输电线路 803 电 讯 建 2 个讯号塔、话亭、3 个邮政所、光缆 1004 给排水系统 供水干管、排水干管、 供水池、水站 905 交通工程 旅游车辆，3 个码头，运输船只 2306 公 共 服 务 设 施 摄 影 点 、 游 乐 场 所 、 垃 圾 转 运 站 、 诊 所 607 景区管理费 10/年8 不可预计费 5合计 615目前，已由 族自治县人民政府完成投入 510 万元，13修建了湖区入口公路、码头、电讯等部分设施建设，尚需6200 万元开发建设资金。二、效益预测景区可遵循“边投资、边经营、边受益”开发原则，根据目前 族自治县游客接待调查统计分析，完成投资 50%后可按年接待 25 万人次的 10%递增比预测投资收益。（一）公园景点1、年游客客量=25 万人次10%=人次2、年旅游总收入 =年游客量每万人次消费数=人次200 万元/万人次=500 万元3、年总利润 =年旅游总收入利率（40%）=500 万元40%=200 万元（二）高峡平湖景点1、年游客量=25 万人次5%=人次2、年旅游总收入=人次150 万元/万人次=元3、年总利润=元35%=元（三）民俗风情村景点141、年游客量=25 万人次5%=人次2、年旅游总收入=人次250 万元/万人次=元3、年总利润=元40%=125 万元（四）水上游乐区景点1、年游客量=25 万人次10%=人次2、年旅游总收入=人次180 万元/万人次=450 万元3、年总利润=450 万元30%=135 万元（五）野生动物园景点1、年游客量=25 万人次3%=人次2、年旅游总收入=人次90 万元/万人次=元3、年总利润=元50%=元（六）山野渔村景点1、年游客量=25 万人次3%=人次2、年旅游总收入=人次190 万元/万人次=元3、年总利润=元40%=57 万元（七）狩猎探险区景点151、年游客量=25 万人次2%=人次2、年旅游总收入=人次400 万元/万人次=200 万元3、年总利润=200 万元35%=70 万元（八）花岛景点1、年游客量=25 万人次3%=人次2、年旅游总收入=人次190 万元/万人次=元3、年总利润=元30%=元（九）经济植物园景点1、年游客量=25 万人次2%=0. 5 万人次2、年旅游总收入=人次100 万元/万人次=50 万元3、年总利润=50 万元50%=25 万元（十）休闲疗养区景点1、年游客量=25 万人次5%=1. 25 万人次2、年旅游总收入=人次100 万元/万人次=1250 万元3、年总利润=1250 万元30%=375 万元（十一）青峦碧影景点161、年游客量=25 万人次5%=1. 25 万人次2、年旅游总收入=人次180 万元/万人次=225 万元3、年总利润=225 万元30%=元（十二）古木老林景点1、年游客量=25 万人次2%=0. 5 万人次2、年旅游总收入=人次60 万元/万人次=30 万元3、年总利润=30 万元40%=12 万元（十三）其它景点1、年游客量=25 万人次10%=2. 5 万人次2、年旅游总收入=人次200 万元/万人次=500 万元3、年总利润=500 万元20%=100 万元（十四）湖区上游接待站1、年游客量=25 万人次10%=2. 5 万人次2、年旅游总收入=人次150 万元/万人次=375 万元3、年总利润=375 万元30%=元（十五）小庐山游乐城景点171、年游客量=25 万人次25%= 万人次2、年旅游总收入=人次150 万元/万人次=3750 万元3、年总利润=3750 万元20%=750 万元通过对以上景区景点的收益分析，可得出：1、景区年旅游综合收入=元，2、景区利润总额=元。按年总利润 元指标计算，预留 15%的企业发展基金，上交 11%的营业税及利息，74%的利润计 此可知：项目投资回收期= 100%项目投资回收期= 100%项目投资回收期= 第四章 营销策划及管理开发建成后，营销应坚持“突出民俗文化特色，打造生态健康品牌，主营渡假休闲旅游产品”原则，努力打通项目总投入年利润总额6710 元/年18桂林张家界旅游循环线，通过大力宣传，不断开拓占领中国南方及东南亚旅游市场，努力实现年接待游客递增 15增长目标。景区开发适合独家投资、独家经营、独家管理。应按照现代企业管理模式，组建 旅游开发经营股份有限公司，运用现代企业管理手段，协调开展旅游接待、特色餐饮、娱乐、购物、交通营运等综合配套服务，不断增强市场竞争力。第五章 附 录景区管理机构管理人员介绍