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凤凰城绿叶岛工程项目建议书( 05-17 10:42:21新华网山东频道) 第一章 莱芜市概况 莱芜市位于山东省中心部位,北依济南,南接临沂,西临泰山,东靠淄博,总面积2246平方公里,人口123.88万。1992年经国务院批准升格为地级市,辖莱城、钢城两区。 莱芜历史悠久、文化璀璨,是齐鲁文化的重要发祥地。齐长城横贯东西,长勺之战世代传颂,莱芜战役名载史册。境内山水秀丽,自然景观众多,房干生态旅游区、棋山旅游区、雪野湖旅游区风景优美、景色怡人,是度假、观光、休闲的理想之地。 莱芜交通便利,高速公路四通八达,泰莱(泰安-莱芜)高速公路、博莱(淄博-莱芜)、莱新(莱芜-新泰)高速公路分别与京沪(北京-上海)高速、济青(济 南-青岛)高速相接,驱车前往泰山仅需30分钟,到济南国际机场仅需70分钟,到达青岛港3个小时。磁莱(磁窑-莱芜)线、辛泰(辛店-泰安)线两条铁路 穿境而过,分别与京沪(北京-上海)、胶济(济南-青岛)铁路相连。 2003 年,莱芜市紧紧围绕加快城市化建设进程,建设高标准现代化城市的总目标,加强了城市建设与管理,全市共完成城市维护建设投资33.04亿元,房地产开发投 资2.69亿元,施工面积35万平方米。道路、燃气、供水、园林绿化、污水处理等基础设施不断完善,城市综合服务功能进一步增强。 莱芜境内风土人情淳厚质朴,人民诚实勤劳,热情好客。1995年莱芜被命名为国家卫生城市和全国城市环境综合治理优秀城市,1997年以来,连续 七年荣获全国双拥模范城荣誉称号。为吸引外商投资,莱芜市制定了一系列招商引资优惠政策,旨在创造最有力的舆论环境,最优越的社会环境,最优惠的政策 环境和最优质的服务环境,确保外来投资者在莱芜投资放心,经营安心,生活舒心。 第二章 项目概况 1、地理位置 凤凰城绿叶岛工程东起205国道,西至两河交汇处(牟汶河与孝义河),南起牟汶河,北至孝义河。 2、项目用地面积及现状 总用地面积约2134.5亩,其中建设用地约400亩, 一般农田约1734亩,涉及孙故事、官厂、石家庄三个行政村拆迁户471户,市机关事务管理局生活服务处等企事业单位30多家,总拆迁面积约9万平方米, 按莱芜市城市房屋拆迁补偿计算方法和标准估算,拆迁补偿费总计约1.7亿元。 3、区位环境 凤凰城绿叶岛南临牟汶河、北依孝义河、西至两河交汇处、三面环水、环境优美;东接莱芜南北交通干线205国道和莱新高速出入口,东北0.5公里处有莱芜东 西交通干线莱麻路和待建的莱芜长途汽车站,交通非常便利;东北紧靠莱芜高新技术产业开发区,生活服务设施(如学校、医院等)配套齐全;南面与凤凰商城隔河 相望,居民在休闲之余可以随意购物,是高档住宅的首选之地,将使您的投资获得丰厚的回报。 第三章 项目招商原则 政府宏观调控,政策扶持;企业投资改造,自负盈亏;规范运作,程序到位。 第四章 项目基本建设要求 一、规划建设原则。坚持高起点规划、高标准建设,以环境整治为先导,以生态园林城市的理念重新构建城市空间,使之具有亲切宜人的生活居住环境,规划须经市政府批准后实施;建设周期不超过三年。 二、规划要求。绿叶岛规划必须保持水系沿岸开敞状态和连续性,开发面积约62.6万,绿地率48%,容积率0.44,总建筑密度28%。 三、建设要求。高档住宅建设与文化、娱乐、商服等公共服务设施捆绑式一体开发建设,适建三层以下(含三层)建筑;各类工程建筑设计方案须经规划部门审批后进行建设。 第五章 项目土地取得方式 项目出让土地面积约1900亩,土地使用权必须通过公开挂牌拍卖的方式取得。 土地拍卖采取两种形式: 1、拆建分离,净地出让。 政府统一组织拆迁、补偿、安置、土地储备,以净地方式公开挂牌拍卖。 2、拆建一体,毛地出让。 政府进行土地储备,以毛地方式公开挂牌拍卖,并负责协助开发商完成拆迁、补偿、安置。 第六章 房市分析 一、 莱芜市房地产状况 多年来,莱芜市房地产开发一直处于自建、自住的自我消化状态,真正的商品房很少,同时,个案开发体量极小,除广厦集团开发的经济适用房小区具规模外,其余 基本为单体建筑和二、三幢建筑。目前,本市共有16家房地产开发公司,近两年来,每年新开工面积均在20万平方米左右,竣工面积保持在32-35万平方 米,基本以经济适用房为主。2003年竣工面积约35万平方米,其中大约有8万平方米为2002年结转的经济适用房。 自2001年12月上海共富经济发展有限公司签定上海明珠花园住宅建设项目后,相继有烟台、青岛、金华四地房地产开发商进入莱芜。同时,随着改革的深入, 经济的发展,房地产业已成为莱芜市国民经济新的增长点,住宅产业化、规范化的发展也越来越受到政府的重视,并得到进一步的实施。政府为促进房地产业的发 展,出台了一系列积极利好的经济政策,以莱发200131号文,制定出台了外商按规定独资开发,搞好配套,独立进行物业管理,免收市及市以下行政性收 费(基础设施配套费除外),事业性收费减半征收优惠政策。2002年4月莱芜市停止单位自建房和经济适用房的规定,使整个房地产业的运作逐渐走向专业化和 规范化,促进了有效需求的释放,也大大扩充了本案的生存和发展空间。2003年,为加快城市建设步伐,莱芜市委、市政府确定了东拓西展、南优北进、中部 提升的城市空间发展战略和新城带动(高新区建设)、加快旧城改造的发展路子,作出了四级联动,人民城市人民建的重大部署,也为加快莱芜的房地产开发 提供了前所未有的良好机遇和前提条件。 二、莱芜市居民收支情况 莱芜市经济的发展和居民收入的增加,使莱芜市商品消费购买力不断增强。2003年城乡居民存款余额为90.06亿元,城乡居民人均储蓄存款6371元,增 长12.42%,城镇居民人均可支配收入8469元,比上年增长14.07%,人均消费性支出5903元,增长7.02%。在岗职工平均工资11710 元,比上年增长8.58%,人均购房和建房较上年增134.42%。为把居民储蓄转化成促进经济增长的消费动力,国家从1996年连续7次下调银行利率, 从1999年9月21日起,将个人住房贷款和个人公积金贷款的期限由10年延长到30年,贷款利率也相应下调,并推出了多种住房消费贷款方式,制定实施了 减免房地产交易税,发展和完善了一系列的优惠政策和措施,增强了居民住房消费的信心和购买力。 三、市场前景分析预测 莱芜城市建城区人口约23万,按莱芜市十五战略目标,莱芜市总人口将达135万,城区人口规划39万,人口增幅十分可观。据市房产部门测算,总需求房 产面积为900万,莱芜现有房产面积约400万,有500万房产面积的建设空间。2001年以来,每年开工建设面积为20万。据此计算,在近10 -15年期间,莱芜房地产开发将处于高峰发展期。随着招商引资、莱芜经济的快速发展,城市居民物质文化生活水平和消费水平有了大幅度提高,消费观念发生了 很大变化,对居住环境、房屋结构、设施功能有了更高的要求;房屋二级市场交易非常活跃;同时进城务工经商定居的外来人口不断增加,对房产的需求量也越来越 大;约占总人口30%的高收入家庭对高档住宅的需求迅速增长。 第七章 项目投资估算及社会效益评价 一、投资估算 按照目前莱芜房地产开发实际情况,投资效益估算如下: 土地价款(含拆迁补偿费):3.5亿元(按莱政发200342号莱芜市人民政府关于公布莱城城区基准地价的通知要求估算) 建设手续费: 60-80元/平方米 建筑安装成本费: 700-750元/平方米 其它费用: 100-150元/平方米(道路、绿化配套等) 房屋均售价: 住宅:2000-3000元/平方米 项目计划总投资约11亿元,项目建成交付使用可实现销售收入13亿元,缴纳各种税金及附加7500万元,实现利润1.25亿元,项目投资利润率达11.4%。 二 、社会效益评价 凤凰城绿叶岛工程,可向社会提供设施齐全、功能完善、环境优美的高档住宅,符合国家和省市住宅商品房建设的有关政策要求,对于加快城市建设,满足高收入家庭及成功人士对高档住宅的需求,对促进房地产业的发展将起到积极的作用。项目具有良好的经济效益和社会效益。 第八章 结 论 项目建设适应加快莱芜城市化进程的需要,有利于推动莱芜城市建设的发展,美化城市环境,能够为城镇居民提供高档次的住宅商品房,改善居住质量,提高生活居住水平。 项目面向中高档收入家庭,具有价格优势和位置优势,市场前景较为广阔。因此,项目建设可取得一定的经济效益和社会效益。该项目的建设是必要的、可行的。
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