无锡灵山小镇拈花湾案例分享,目 录,PART 1 项目简介 PART 2 开发运营 PART 3 模式分析 PART 4 启发借鉴,项 目 简 介,PART 1,灵山小镇拈花湾，位于中国无锡，太湖之滨的马山半岛，处于长三角的地理中心。项目距离苏州、南京、上海、杭州等大城市的车程距离均在3小时以内，是城郊游憩型旅游度假地产项目。距离灵山大佛景区约五公里路，离无锡市区约有三十公里的路程。,项目简介,泗安镇,太湖,项目简介,项目地点：无锡市滨湖区马山辖区内 设计用途：旅游地产 占地面积：107万平方米 建筑面积：35万平方米 容积率：0.4 投资额：50亿 委托单位:无锡灵山集团（国有控股） 规划设计： M.A.O一级建筑士事务所 开园时间：2015年11月14日,总平面图,项目简介,开发主体,无锡灵山文化旅游集团位于无锡太湖国家旅游度假区，是一家以“文化、旅游、投资”为核心业务，涉及酒店、餐饮、食品、工艺品、出版等多元化经营的国有文化旅游产业集团。集团旗下的“灵山胜境”景区是中国佛教文化旅游的标志性景区之一和国家首批“AAAAA”级旅游景区，自1997年开园以来累计接待了海内外游客6000万人次。 近年来，随着文化旅游事业的发展，以及品牌影响迅速扩大，灵山加速向集团化、品牌化发展转型，依托自身对大型文化旅游项目成熟的创意策划、开发建设、运营管理等全产业链实施能力，重点建成了世界佛教论坛永久会址配套工程、马山国际旅游岛魅力核心灵山五期工程（“灵山小镇拈花湾”）。,2009年，灵山承办了第二届世界佛教论坛 2012年，灵山被确定为“世界佛教论坛永久会址” 2015年，灵山举办了第四届世界佛教论坛,项目简介,功能分区,形成以“五瓣佛莲”为原型的总平面。在功能方面项目规划了主题商业街区、生态湿地区、度假物业区、论坛会议中心区、高端禅修精品酒店区五大功能区。,项目定位：集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体。,项目简介,功能分区,小镇规划有禅意主题商业街区（香月花街）、度假物业旅居区（竹溪谷、银杏谷）、佛教论坛会议区（禅心谷）、生态禅谷区（鹿鸣谷）、旅游综合服务区（云门谷）以及可供千人同时禅修的胥山大禅堂。,规划为“五谷”“一街” “一堂”的主体功能布局,项目简介,云门谷配套服务区,云门谷，是灵山小镇拈花湾的主要游客中心、中心停车场、内外交通换乘中心和水陆交通枢纽，是拈花湾最南端的一个山谷，是“五片花瓣”的第五片花瓣。 只有从“云门”入门，才能进入拈花湾，开始禅意生活，重返禅意居所。,项目简介,竹溪谷、银杏谷度假物业禅居区,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,竹溪谷是整个拈花湾中最具有“禅意旅居”价值的度假山谷。从北往南看，竹溪谷是拈花湾的第四个山谷，是中“五片花瓣”的第四片花瓣。日式独栋酒店式公寓，安卧山坳，却视野开阔。,公寓区,别墅区,项目简介,银杏谷位于灵山小镇拈花湾的中部，当年是周边几个自然村落的中心，是拈花湾的地理中心。从北往南看，银杏谷是拈花湾的第三个山谷，是“五片花瓣”的第三片花瓣。 在这个山谷的正中间，有一棵古老的银杏树，建设者们将她精心保护下来，并围绕着她的四周，尽可能多地聚集了当地一些历史遗存，尽可能地保护并传承这里厚重的文化记忆，银杏谷因此得名。,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,竹溪谷、银杏谷度假物业禅居区,项目简介,禅心谷，是灵山小镇拈花湾从北往南的第二个山谷，是“五片花瓣”的第二片花瓣。这里是世界佛教论坛的永久会址，主要布局有世界佛教论坛会议中心及专属会议宾馆等配套建筑群，禅心谷也因此而得名。举行每两年一届的世界公益慈善论坛。,半圆型的围合设计是一种“抱缺”的禅意,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,禅心谷佛教论坛会议区,项目简介,鹿鸣谷，是灵山小镇拈花湾最东北面的一个狭长山谷，是“五片花瓣”的第一片花瓣，此处圈养了5只小鹿，这里还“藏”有高端禅文化艺术私人会所（尚在修建）。,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,鹿鸣谷生态禅谷区,项目简介,总建设面积15.5万，可供出租面积1.8万。 香月花街，是一条横贯南北、网络东西、联接五个山谷的热闹小街，是连通“五片花瓣”的“经络和禅脉”。 在街道的两边，是众多的商铺。除了出售食品外，商品均跟“禅意”相关。业态包括餐饮、娱乐、休闲服务及酒吧，品类包括茶馆、花店、佛教展示等。,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,香月花街 禅意主题商业街区,项目简介,优游，是禅居生活最惬意的状态；渔港，是禅居生活最典型的写照。优游渔港，是灵山小镇拈花湾中的“莲心”，位于拈花湾的生态湿地中间。,优游渔港,项目简介,1,平常居 萤火小墅 百尺杆 一花一世界 一池荷叶 无尘 棒喝 云水间 无门关 芦花宿 吃茶去 门前一棵松 半窗疏影 一轮明月 云半间,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,图上客栈15家 产品定位模式都是引入禅宗主题的客栈，每间客栈内饰风格都不一样，建筑风格结合特色文化进行不同的变化。,拈花湾客栈,无门关客栈 大道无门 千差有路 透得此关 乾坤独步,萤火小墅 流萤断续光 一明一灭一尺间 寂寞何以堪,云半间客栈 千峰顶上一间屋 老僧半间云半间,云水间精品客栈 云与水呈现出的一种朦胧之美 勾勒出一幅唯美的中国画,一池荷叶客栈 一池荷叶衣无尽 数树松花食有余 刚被世人知去处 又移茅舍入深居,百尺竿客栈 百尺竿头须进步 十方世界是全身,一轮明月 客栈 千江有水千江月 万里无云万里天,一花一世界客栈 一花一世界 一草一天堂 一叶一如来 一砂一极乐 一方一净土 一笑一尘缘 一念一清净,门前一棵松 客栈 夜来好风 吹折门前一棵松,无尘客栈 禅心不歇 一世清净,半窗疏影 客栈 一杯晴雪早茶香 午睡初醒春昼长 锊着通身都是眼 半窗疏影对斜阳,棒喝客栈 棒喝交替 照用齐行,吃茶去客栈 空持百千喝 不如吃茶去,芦花宿客栈 醉眠醒卧不归家 一身流落在天涯 祖佛位中留不住 夜来依旧宿芦花,客栈实景图,客栈实景图,芦花宿客栈,门前一颗松客栈,半窗疏影客栈,一轮明月客栈,无门关客栈,吃茶去客栈,无尘客栈,一花一世界客栈,一池荷叶客栈,门前一颗松客栈,禅乐馆,禅意主题细节体现,禅意主题细节体现,小资型 “棒喝、无尘”等间客栈,芦花宿客栈,芦花宿客栈 醉眠醒卧不归家 一身流落在天涯 祖佛位中留不住 夜来依旧宿芦花,芦花宿客栈,芦花宿客栈大堂平面图,芦花宿客栈设计效果图,半窗疏影客栈,半窗疏影客栈 一杯晴雪早茶香 午睡初醒春昼长 锊着通身都是眼 半窗疏影对斜阳,半窗疏影客栈,半窗疏影客栈大堂设计效果图,半窗疏影客栈大堂实景图,无门关客栈,无门关客栈 大道无门 千差有路 透得此关 乾坤独步,无门关客栈,无门关客栈大堂设计效果图,云水间实景图,云水间实景图,精品型 “云水间”,精品型 “云水间”,禅意酒店波罗蜜多酒店,半圆型的围合设计是一种“抱缺”的禅意，告诉我们人生不能太满。鹿鸣谷中高端禅修精品酒店仿佛从林中坡上长出，与自然相融。,项目简介,经济型 客单价220-300元/间 “云半间”的青年旅舍。面向了驴友、学生等基本住宿要求。 小资型 客单价600-1000元/间 “棒喝”、“无尘”、“一花一世界”、“芦花宿”、“英火小墅”、“一池荷叶”、 “ 半窗疏影”、“一轮明月”、“无门关”、“平常居” 、“百尺竿”、“门前一棵松”、“吃茶去” 精品型 客单价1200-2000元/间 “云水间”“平常居”,客栈分为经济型、小资型、精品型，共计449间,估算客栈给拈花湾景区带来1.18亿元收入,项目简介,基本特征,选址：选址马山耿湾，距离无锡市中心35公里，3小时自驾可直达长三角地区。 占地面积：107万，约1600亩。 建筑面积：35万 投资额：50亿 开放时间：2015年11月开放运营,核心业态,禅文化+休闲产业+居住 内部配套：禅意商业小镇、佛教论坛中心、禅修精品酒店、大禅堂（未建）、湿地公园。 物业类型：别墅、公寓、商业 居住是度假别墅（面积段240-360）+村舍公寓（面积段40-200）,资源依托,禅文化资源+旅游度假资源 项目位于无锡太湖边马山半岛，生态自然景观优越，绿化覆盖率80%，为1992年批准建立的全国十二个国家级旅游度假区之一 有以灵山大佛为支柱的核心旅游度假产业。,城市考量：具有经济潜力的二线城市，位于交通方便环境优美的近郊区。,产业考量：复合化的综合业态，包括文旅、住宅等核心业态，配套教育、健康等相关产业。,生态考量：依托当地优质的旅游资源和地理环境，迅速集聚人气。,项目考量：引入禅文化提升物业价值，配套小批量住宅。,开 发 运 营,PART 2,开发运营,开发节奏,开发运营,活动运营,禅行活动 “花开吉祥” “拈花微笑” “一苇渡江” “花开五叶”,拈花微笑/,禅行活动每天一场，时间19点30分到21点10分，时长100分钟。运用现代数字多媒体技术（水幕电影和全息投影技术）及舞台表演艺术。,花开五叶/,开发运营,活动运营,一苇渡江/,花开吉祥/,禅行既是佛教文化艺术交流的重要组成部分，亦是灵山小镇拈花湾向游客献礼的重要活动之一。,开发运营,全年、全时段旅游活动，通过微信、活动易拉宝及广告宣传不断释放灵山旅游活动。不定时不定期的举行各式免费活动，并且小剧场循环播放电影,全年、全时段旅游推广活动,活动运营,开发运营,活动运营,生活禅体验， 营造简单、健康、快乐的生活方式 喜欢抄经， 置身远山，法喜安然 灵山禅食， 用心吃饭，好好生活 拈花经行， 身动，心止，灵静致远,禅体验拈花经行,欢喜抄经,七彩浮沙,静雅花道,彩塑泥玩,风雅陶笛,本源茶道等,模 式 分 析,PART 3,模式分析,采取开放式的运营模式，以持有经营为主，辅助销售性住宅。借助最大限度整合文旅资源，与旅行社、网路媒体建立良好的合作关系，引入途家、同程等资源。,以文旅商板块顶级资源引入，提升土地价值、物业价值、旅游消费和住宅销售同步进行的文化+地产+旅游的综合盈利模式，公司的赢利点摆脱传统门票收入，使观光游变为度假游，大大增加过夜率和客单价。,盈利构成,成本,收益,文旅商块建造成本,文旅商运营成本,居住板块建造成本,土地成本,短期收益： 别墅公寓销售 商品销售 商业销售,长期收益： 餐饮收入 商业租赁 酒店运营 门票收入 服务收入 管理咨询收入,以持有经营为主、辅助销售性住房为辅的运营模式 盈利形式分为短期销售性收益和长期经营性收益。,业主把度假物业的空余时间段委托给途家，途家通过斯维登酒店管理品牌，为物业提供专业的入户管家服务，并通过自有平台出租给游客，获得的租金收益途家与业主五五分成。,模式分析,客户收益假设： 业主以60万元购入一套40平米的拈花湾度假公寓，并委托给途家经营，经营第一年的房价为300元/天，那么随着客单价与入住率的逐年提升。 10年内业主可累计获得租金收入近54万元，覆盖了物业售价的90%。 而这不仅仅是经济收益，还将获得巨大的物业增值。,引入途家平台 获得的租金收益与业主进行分成,拈花湾在物业上引入途家平台，解决了度假物业的后顾之忧，业主把度假物业的空余时间段委托给途家，途家通过斯维登酒店管理品牌，为物业提供专门的入户管家服务，并通过自有平台出租给游客，获得的租金收益与业主进行分成。,模式分析,拈花湾共计可售住宅624套，预计可实现销售收入9.4亿。 住宅公寓类产品共计558套，可实现销售收入5.9亿。单价15500元/，总价60105万元的产品为当年（2015年）畅销产品。出售型物业使得灵山集团资产快速变现，资金回笼。 15年 ：别墅240-360，毛坯独栋别墅