为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划XX中国产业地产发展报告中国产业地产行业战略规划及十三五研究报告XX-2021年编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司【报告目录】：第1章：中国产业地产行业发展综述14产业地产行业定义14产业地产行业定义14产业地产行业研究范围14产业地产行业主要研究方法15产业地产行业的发展15产业地产行业的形成历程15产业地产市场需求驱动因素16产业地产的内涵18多元化资源整合18特定的功能价值18和谐的生活体验19整体的系统工程19产业地产特点20产业地产发展趋势20差异化产品开发，吸纳产品价值向高价值转化20开发功能丰富的升级产品，和企业共同发展20构建产业生态环境，保证产业结构的合理和可持续发展20第2章：中国产业地产行业发展现状21中国产业地产行业概况21中国产业地产行业市场规模21中国产业地产行业市场结构21中国产业地产行业市场主体21中国产业地产行业进入壁垒22中国产业地产行业资金壁垒22中国产业地产行业技术壁垒22中国产业地产行业人才壁垒22中国产业地产行业政策壁垒23中国产业地产行业竞争格局23中国产业地产行业现有企业间竞争分析23中国产业地产行业潜在进入者分析24中国产业地产行业替代品威胁分析24中国产业地产行业供应商议价能力25中国产业地产行业客户议价能力25产业地产行业竞争策略26“十三五”期间产业地产行业竞争格局预测26“十三五”期间产业地产行业竞争策略分析26第3章：中国产业地产行业环境分析29产业地产行业经济环境分析29行业与经济发展的相关性分析29国际宏观经济发展现状分析30国内宏观经济发展现状分析42中国产业地产行业社会环境分析48行业发展与社会经济的协调48行业发展面临的环境保护问题51行业发展的区域差异协调51中国产业地产行业政治环境分析53产业地产行业管理体制53“十三五”产业地产相关规划解读57第4章：中国产业地产运营模式分析60主*业地产运营模式分析60产业园区开发模式60主体企业引导模式62产业地产商模式65综合运作模式66产业地产行业经营模式68纯销售模式68租售并举68纯物业经营69产业地产行业投融资模式69自有资金投资69股权投融资69其它融资方式69产业地产运营存在问题70高税收导致的低土地利用价值70低端重复建设导致的同质化问题严重70配套规划建设不平衡导致的失衡问题71借产业地产为名进行的伪产业地产开发模式71产业地产运营创新趋势及方向71还原产业地产概念71完善配套设施，实现平衡发展72土地性质的回归，产业地产发展环境更建康72第5章：中国产业地产重点区域分析73环渤海地区产业地产市场分析73北京产业地产市场分析73天津产业地产市场分析88沈阳产业地产市场分析94大连产业地产市场分析113青岛产业地产市场分析117长三角地区产业地产市场分析123上海产业地产市场分析123南京产业地产市场分析136苏州产业地产市场分析145温州产业地产市场分析160宁波产业地产市场分析165杭州产业地产市场分析172XXXX年度中国房地产市场报告CHINAREALESTATEMARKETREPORTREICO工作室北京关于“REICO工作室”“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中城联盟投资基金共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：刘琳、任荣荣、黄英、岳国强、岳森。REICOREPORT目录总报告：摘要宏观经济和政策环境全国房地产市场分析区域房地产市场分析XX年房地产市场形势预测分报告：住宅市场分析二手房市场分析办公楼市场分析商业营业用房市场分析234专栏：XX年经济形势判断和XX年预测指标解释1REICOREPORT总报告2REICOREPORT摘要XX年继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策XX年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。财政政策要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，积极促进经济结构调整。货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长。房地产调控政策不动摇XX年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。要推进房产税改革试点。实施首套住房购房优惠利率政策。XX年，全国房地产市场供给增加，需求增长回落，10月后住房价格出现全面环比下降?XX年房地产企业购臵土地面积增幅快速下降，地价涨幅回落。?XX年房地产开发完成投资增幅保持高位，商品房新开工面积增幅回落，商品房竣工面积增幅增加。在房地产开发住宅新开工面积增加中，保障性住房贡献约90%。?XX年9月后商品房销售面积增幅较快回落。?XX年，住宅价格下降城市逐月增多，10月后住宅价格出现环比下降。?前3季度房屋成交量小幅增加，房地产开发投资增长保持高位，住房价格涨幅逐月回落，住房价格平稳和下降的城市逐月增多。第4季度房屋交易面积增幅较快下降，房地产开发投资增幅下降，土地购臵面积和新开工面积增幅较快回落，多数城市房价下降，国房景气指数跌至100以下。XX年除珠三角地区房地产市场供求增长略有增加外，其他各地区房地产市场供求增长回落?XX年，东中西部各地区房地产开发投资增幅回落，其中东部、中部地区房地产开发投资比重继续下降。各地区房地产开发企业购臵土地面积增幅回落。东中西地区商品房新开工面积增幅回落，商品房竣工面积增幅增加。XX年中部地区和西部地区商品房销售面积增幅下降，东部地区商品房销售面积增幅略有增加。?XX年，珠三角地区房地产开发投资增幅增加，长三角、环渤海地区房地产投资增幅回落。长三角地区和环渤海地区购臵土地面积增幅下降、珠三角地区购臵土地面积增幅增加。三大重点区域商品房商品房新开工面积增幅回落。XX年，三大重点区域中只有珠三角地区商品房销售面积增幅小幅增加。?XX年东中西部各地区当地居民住房支付能力继续下降，其中东部地区当地居民住房支付能力仍然相对最低。XX年房价上半年稳中有降、下半年基本平稳的可能性较大?XX年房地产市场需求保持小幅增加；?XX年房地产市场供给继续增加，投资增幅有较大幅度下降；?在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，XX年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳的可能性较大。3中国房地产行业发展历程及预测分析房地产行业概述房地产业的定义按照国家统计局国民经济行业分类的界定，房地产业属于第三产业。房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务以及其他房地产活动四大类。其中，房地产开发经营是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动；物业管理是指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动；房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。房地产业发展特征产业关联度高房地产业在国民经济链条中处于中间环节，会对关联产业，产生较大需求。据统计，房地产业与四十多个行业具有关联度，如建筑业、建材业、装饰装修业、轻工业、纺织业等。国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每100元的房地产需求可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。此外，综合对所有行业的影响，每100元的房地产需求，大约会影响其他行业215元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响315元的总产出。因此，房地产业的发展在很大程度上可以促进关联产业的发展，表现出很强的产业关联性。地域性强房地产的不动产特点使得其具有很强的地域性特征。从房地产市场的供给角度看，房地产业开发建设和提供的商品具有位置的固定性和不可移动性，一般来说，一个地区的房地产供给不可能去满足另一个地区的需求。从房地产市场的需求角度看，消费者购买房地产主要是用来满足当地的生产、自身住房和投资的需求，这在很大程度上也受到地域性的限制。因此，当某一地区的房地产市场供求不平衡，或者不同地区房地产价格存在差异时，不能像其他商品一样，通过房地产商品在地区之间的流通来缩小这种供求不平衡或价格差异。受国家政策影响较大作为国民经济发展中的支柱产业，房地产业在发展的过程中不可避免地受到国家政策的影响，这种影响主要体现在以下四个方面：一是国家对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应量，进而影响房地产业的开发状况；二是国家的各项税费政策会影响到房地产的成本和交易价格，进而影响房地产商品的销售情况；三是国家对房地产信贷政策，直接影响到开发与消费能力；四是国家对住房市场的政策导向，直接影响到不同收入阶层居民的购房倾向。房地产业在国民经济发展中的地位XX年8月12日，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知确立了房地产业在国民经济中的支柱产业地位与作用，通知规定：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”、“促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。”由此可见，房地产业在国民经济发展中具有举足轻重的地位，发挥着重大的作用。图1：1998-XX年房地产开发投资额图2：1998-XX年房地产开发投资额占国内生产总值的比重从图1和图2可以看出，1998年-XX年，我国房地产业得到了快速发展，房地产开发投资额从1998年的亿元增加到XX年的亿元，增长速度由1998年的%上升到XX年的%，房地产开发投资额占国内生产总值的比重也由1998年的%上升为XX年的%。由此可见，房地产业在国民经济中的地位越来越高，其支柱产业地位得到了进一步的巩固。2中国房地