为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划XX中小城市绿皮书:中国中小城市发展报告住房绿皮书：中国住房发展报告(XXXX)发布XX年12月26日，由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“住房绿皮书：中国住房发展报告(XXXX)发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。住房绿皮书每年12月在京出版发布。住房绿皮书从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策四个方面，对年度中国住宅市场体系做全面系统的分析、预测与评价，并给出相关政策建议。本年度住房绿皮书具体内容包括：在评述XX年第4季度XX年第3季度住房及相关市场走势的基础上，预测了XX年住房及相关市场的发展变化；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。XXXX年分析显示：全球住房市场整体强劲反弹，但我国住房市场与全球住房市场走势背离；固定资产投资回落明显，房地产投资增速下滑拖累经济增长；市场下行促使行业加速整合，寡头格局初现雏形；国内投资增速整体下滑，海外投资规模剧增；政策性住房金融机构作用得到强化，合作性住房金融机构功能定位趋于清晰化；金融机构信贷存在从房地产领域向其他领域调整的迹象，但涉房信贷依然在多数金融机构的信贷投放结构中居首位；住房投资投机全面退潮，商品住宅首现过剩；城市间市场分化加剧，一线城市回落幅度最大；土地市场整体下行，区域差异愈加显著；宏观政策出现拐点，限购限贷相继退出；住房市场监管对“楼市”逐步放松；棚户区改造成“重磅”，共有产权房成为保障性住房的新亮点。XX年预测认为：全球住房市场将受益于经济复苏而持续增长，但是发展的不平衡将加剧；境外臵业的成本不断下降，发达经济体将进一步分流我国中高端住房市场需求；供给结构性过剩将成经济“新常态”，投资“潮涌”效应趋弱将抑制需求过度波动；行业集中度进一步加速提升，开发投资速度持续放缓；金融体系调降房地产融资权重的过程有望持续，但房地产信贷占比依然居投放首位；商品房价格软着陆，开发商面临大抉择；一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降；各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出。中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是：房企负债水平激增，偿债能力恶化；保障性住房融资支持依然存在很大缺口，公积金运管问题已经积重难返；房地产信贷融资权重居高不下，经济结构转型极其复杂；住房相对过剩时代提前到来，改善性需求难以全面启动；商品房需求主要靠投资投机支撑，真实库存积压与住房空臵状况较为严重；近年土地供应量过多过快，三四线城市土地供应严重过剩；供地量与不同能级城市不相匹配，土地市场分化进一步加剧；土地出让金监管存在缺陷，住房市场重事前审批轻事中监管；保障房价格偏高门槛高，农民工面临市场失灵和政策失灵；经济发展方式转变要求对房地产地位进行重新判断，但地方政府仍然从短期角度来看待住房问题。报告建议：以国开行住房金融事业部建立为契机，构建保障房政策性金融支持平台；废除公积金运作“地方粮票”，建构全国性的住房公积金管理和运作平台；加速房贷证券化推进步伐，同时有效防控房地产金融风险；深化住房供给机制改革，避免重走需求剌激老路；以放开城镇居民自建房为契机，重构住房开发模式；建立新的土地出让金分配机制，抑制地方政府推高地价的强烈欲望；将土地出让金审计制度与反腐“新常态”相结合，定期审计长期坚持；发展保障房的二级市场，盘活错配闲臵的保障房；适当鼓励无房户“集资建房”，降低住房保障成本。1.中国住房发展报告(XXXX)指出一线城市住房市场预计XX年下半年复苏四大宏观背景，三期调整重合以及“买房市场”的到来，决定本次住房市场调整与此前相比：第一，调整(衰退与复苏)时间更长、速度更慢、程度更深；第二，不同层级的城市调整时间、速度和程度也不同。一线、二线城市需求旺、消化快、时间短、程度深。三四线城市需求弱、消化慢、时间长、程度浅。第三，未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。XX年的住房市场走势：整体延续衰退，一二线城市XX年下半年、三四线城市XX年下半年复苏。金融市场：XX年第四季度，住房市场受到宏观政策放开行政措施以及稳定消费政策正向影响，住房抵押贷款和土地开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，首套住房抵押贷款的利率优惠有限。住房市场：XX年4季度销售总量和价格有所回升。XX年，住房销售量价回升幅度不会太大。主要基于以下几方面的正反向因素作用：第一，库存规模大，市场预期难以较大改观。第二，世界经济与住房市场的持续复苏，美国等量化宽松货币政策的退出，以及境外臵业的成本不断下降，导致资本外流，海外臵业增加。第三，产能过剩严重局面没有根本改变，社会需求总体不足，经济增长进一步放缓。但是，第一，居民收入增长仍然较快，城镇化积极推进，刚性需求继续释放。第二，房地产投资过快下滑威胁经济增长底线，中央政府将继续采取正向调控政策。在此背景下，市场走势二重分化：第一，短期波动周期由衰退转向复苏，中长期波动周期仍处在衰退调整中；第二，一、二季度市场需求不振，开发商以价换量，市场将继续走弱。三季度以后，一、二线城市有望逐渐转暖回升，三、四线城市将继续面临调整，整个调整将在XX年难以走向复苏。但是，住房租赁市场表现相对温和增长。住房投资：受季节因素影响和住房保障投资任务完成影响，XX年4季度，投资、开工、施工和竣工将继续下降。XX年，投资、开工、施工和竣工将有所改善，投资保持在10%的增幅水平。土地市场：开发商资金缓解购地意愿有所增强，地方政府积极作为，一、二线城市土地市场XX年4季度将逐步好转，三、四线城市前期供地过多，市场复苏将延至XX年下半年。(参见住房绿皮书：中国住房发展报告(XXXX)p13-14，社会科学文献出版社XX年12月)2.中国住房发展报告(XXXX)指出住房市场调控应设臵预警区间第一，采取区间调控政策。通过研究，选择关键指标，利用科学方法，制定标准界定住房市场的预警区间，实施风险提示、政策调控或行政管制。在合理的绿色景气区间(例如：房价涨跌低于15%，存销比在612个月之间，经济增长率7%8%之间)，采取中性经济政策；超出合理区间，在比较热或冷的黄色景气区间(例如：房价涨跌介于15%30%，存销比小于6个月或者1218个月之间，经济增长率7%8%之间)，采取逆向调控经济政策；在过热或过冷的红色景气区间(例如：房价涨跌大于30%，存销比小于6个月或大于18个月，经济增长率6%10%之外)，可采取行政性管制措施。第二，分类或定向调控的政策。按照区间调控的标准，针对不同城市，实行中央指导、各城市差别调控的办法。(参见住房绿皮书：中国住房发展报告(XXXX)p16，社会科学文献出版社XX年12月)3.中国住房发展报告(XXXX)指出XX年住房投资投机全面退潮，楼市自发进入调整期住房绿皮书指出，XX年住房投资投机全面退潮，大中城市房价由全线上涨到普遍下跌；商品住宅进入相对过剩阶段，成交量萎缩，库存水平攀升。从住房价格来看，XX年19月85个重点城市住房价格为7484元/平方米，同比下降%，大于全国降幅(-%)个百分点，增幅较上年同期下降个百分点。其中，一线城市住房价格为16923元/平方米，同比下降%，较上年同期下降个百分点；二线城市住房价格为7077元/平方米，同比下降%，较上年同期下降个百分点；三四线城市住房价格为6079元/平方米，同比上涨%，增幅较上年同期回落个百分点。房价回落产生的总体影响：有利于长期可持续发展，增加了短期压力与风险1.有利影响：促进未来住房市场健康发展，促进经济转型和结构调整本轮调整是住房市场自发调整，是前期过度高涨后的周期性衰退和调整，具有必然性与合理性，调整总体上比较温和，风险可控，无论对房地产、宏观经济和社会民生都具有一定的积极意义。第一，有利于实现住房市场的供求平衡。第二，有利于主要通过市场解决居民的住房问题。第三，通过危机和衰退，有利于淘汰落后房企，优化资源配臵和提高经济效益。第四，有利于经济结构调整。住房市场调整，房地产投资的利润下降、竞争加剧和风险增加，有利于改变长期以来资源向房地产领域集中的局面，增加了市场主体经济结构调整的动力。第五，有利于促进居民自主创业。前期的住房投资虽然抑制了前期的创业，但是提前拥有住房资产，抵押贷款融资，也有利于大众后续的创业。2.不利影响：拖累了短期经济增长，增加系统性金融风险第一，降低了经济增长和就业。在宏观经济下行压力大的背景下，住房投资下降降低经济增长。房地产投资相关产业属于劳动密集型产业，投资下降也影响就业的增加。第二，影响了政府收入增加。目前房地产税收与土地出让收益占政府尤其是地方政府收入中的比重较大。不少地方政府的房地产税收占地方税收的40%60%，土地出让金收入也接近地方税收收入规模，住房市场调整使许多地方政府面临入不敷出的压力。第三，增加系统性金融风险。库存增加，空臵严重，结构失衡，房价下跌，政府收入减少，增加抵押贷款恶意断供、开发企业资金链断裂、政府还贷违约等风险。这些情况如果出现并蔓延，将面临系统性金融风险。其中，开发商资金链断裂和政府债务违约风险最高。(参见住房绿皮书：中国住房发展报告(XXXX)p174-175、p13-14，社会科学文献出版社XX年12月)4.中国住房发展报告(XXXX)指出进一步完善制度体系，市场方能完成自发调节任务应针(转载于:写论文网:XX中小城市绿皮书:中国中小城市发展报告)对住房发展趋势，解决房地产存在的问题，化解房地产问题所带来的风险，促进房地产健康持续发展，进而有利于“稳增长，调结构，惠民生，促改革”宏观目标的实现。住房绿皮书XX年政策建议如下。1.完善政府调控住房市场的政策与方法2.取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用3.采取必要的刺激政策，以稳定住房消费4.加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境没有完善的制度体系，市场不仅无法完成自发调节的任务，还很有可能使问题更加尖锐，尤其在住房短缺时代，这是当时行政管制的原因，在告别住房短缺时代，改革并完善住房市场制度，既有必要也具备了条件。XX年应在住房及相关制度改革上取得实质性重大进展。第一，完善住房保障制度体系，推行“共有产权住房”制度；第二，完善房产税收制度，建立直接面向个人的房产税征管制度，扩大物业税开征试点；第三，改革集体土地转换国有的制度，改革完善土地的储备、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房财政制度，增加中央政府对住房公共服务的分担份额，扩大地方政府税费收入的分成比重；第五，完善住房金融制度体系。首先，中央政府新建或改造国家开发银行，建立国家住房发展银行。其次，改革公积金制度，建立中国住房公积金储蓄银行集团，建构统一的全国性的住房公积金管理和运作平台。再次，建立住房抵押贷款证券化制度，建立抵押贷款的二级市场。第六，建立和完善住房租赁制度，建立商品房的“承租者保护，承租者市民待遇”的制度。5.培育新增长点，继续发挥房地产对经济增长的促进作用(参见住房绿皮书：中国住房发展报告(XXXX)p16-18，社会科学文献出版社XX年12月)5.中国住房发展报告(XXXX)指出XX年我国住房将承受世界经济带来的负面影响住房绿皮书指出，XXXX年的发达经济体将呈现结构性复苏，美国和后危机国家的经济反弹将与欧元区、