为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划XX年,全国计划新开工城镇保障性安居工程一、环境条件长沙是湖南省的政治、经济、文化、交通和科教中心，还是中南地区重要的交通和航运中心，是著名的山水洲城、快乐之都、娱乐之都，全球绿色城市。全国文明城市，两型社会试验区，中南地区重要工商业城市，长江中游城市群中心城市之一，也是长株潭城市群中的核心，XX年长沙综合竞争力居全国前列，国内生产总值亿元人民币，全国排名第16位，省会城市排名第7位。长沙市位于湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。其地域范围为东经1115311415，北纬27512841。东邻江西省宜春、萍乡两市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。东西长约230公里，南北宽约88公里。全市土地面积万平方公里，其中城区面积556平方公里。长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花和望城6区，长沙、宁乡2县及浏阳市铁路方面，作为全国交通枢纽，长沙境内有京广铁路贯穿南北，有京港客运专线和沪昆客运专线两条高铁线路交汇于此，此外还有客货两运的石长铁路。规划建设的城际铁路为长株潭城际铁路和长益常城际铁路，其中长株潭城际于XX年6月30日开工建设，长益常城际计划于于XX年开工。长株潭城际铁路以长沙火车站为中心，大致分为三大段即长沙市区段、长潭段和长株段，正线全长公里城区主干道有五一大道、芙蓉路、东风路、韶山路、中山路、黄兴路、湘江路、潇湘路、人民路和“八桥三环二隧”。八桥三环：橘子洲大桥、银盆岭大桥、猴子石大桥、月亮岛大桥、黑石铺大桥、三汊矶大桥、福元路大桥、湘府路大桥、一环线、二环线、三环线。二隧：营盘路湘江隧道、南湖路湘江隧道。由于跨越主城区的湘江一、二、三桥的过江交通流量一直处于超负荷运行，造成长沙交通拥堵，也长期为市民诟病。XX年12月30日，三环已完全贯通。通过二环线、三环线、长沙大道、金洲大道、枫林西路等，将长沙县和宁乡县渐渐融入长沙城区。长浏高速使浏阳市距离长沙不到一小时的车程。长沙也在城市的东南西北各设立了长途汽车站，在长沙火车站设立了长株潭客运汽车站。截止XX年底，长沙公路通车里程达到千米，公路密度达到千米/百平方千米，其中高速公路总里程千米。另有3条国道、14条省道和106条县道密集分布，等级公路总里程为千米。连接和贯穿长沙城区的高速公路有京港澳、长永、长吉、长张、长潭西、长沙绕城高速公路、机场和长株高速等。作为渝长高速一段的长吉高速在湖南境内也已全线贯通。长浏高速公路向东经过浏阳市区后，通过大围山区延伸到江西省。京珠高速公路复线的一段长株高速公路已建成通车。长潭西线高速公路更是将长沙河西与湘潭市区的通勤时间缩短至20分钟。连接长沙国道有106国道、107国道和319国道。二、市场背景分析：XX年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了%和%。因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。房地产市场是发展不平衡的市场。开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区之间，在不同城市之间，在不同企业之间，差异性明显存在。70个大中城市新建商品房和商品住房的市场价格，有升有降，总体稳中有升，第四季度较为明显。中国房地产企业市场集中度继续提高，大型品牌房地产开发企业优势显著。万科等三家房企销售超千亿，进入前十名、前二十名的企业门槛均有提高。房地产企业对于商业银行的依赖度有所下降，企业自筹资金和销售回款等在开发资金来源中比重有所上升。房地产开发项目直接和社会资本对接有新的突破，促进了房地产金融的创新和规模提升。以新开工770多万套，基本建成590多万套保障性安居工程的业绩，超额完成了全年计划新开工700万套和基本建成500万套的任务，但配套资金的落实、建筑质量和公开分配等问题仍应关注。综上所述，XX年中国房地产市场总体上是平稳健康发展的。1、年度房地产调控政策走向1）、房地产调控政策总体保持稳定，适应了宏观经济稳经济、促内需、保增长的要求国家统计局公布初步核算数据，GDP增长一季度为%，二季度为%，三季度长为%，四季度为%。全年GDP增长%。在宏观经济政策做出调整后，四季度取得了积极效果，全年经济整体表现为“缓中企稳”。XX年房地产调控政策总体保持了相对稳定，继续坚持调控不放松。在坚持了差别化的住房信贷、税收政策和限购措施这一主导政策的同时，房产税没有扩大试点范围和加大试点力度。相对往年，基本没有出台新的重大调控政策。既不放松也未加码成为XX年房地产调控政策的主要特点，不合理的住房需求得到了抑制，房地产市场总体平稳。2）、一些地方政府结合当地实际情况，对合理需求给予适当支持XX年上半年，一些地方政府在财政收入明显下降的压力下，借中央宏观经济政策微调的机会，对地方的调控政策措施进行了微调。在中央有关部门和督察组的督察下，除个别地方政府明显的松动措施被叫停外，一些地方结合当地实际情况，在普通商品房标准认定、提高公积金贷款额度、随银行利息调整降低公积金贷款利率、支持首套房贷款和合理的改善性需求等方面的政策微调，客观上促进了合理性住房需求的释放。2、宏观经济背景下房地产业的年度格局1）、XX年我国宏观经济在“内忧外患”中触底企稳外患：欧债危机不断反复，发达国家经济分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行，全球经济增长放缓；内忧：近年来国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面临较大下行压力。2）、房地产市场调控重压下呈现前冷后暖全年市场运行可分四个发展阶段：一是XX年初，在经历XX年楼市严厉调控的打压下，市场一度冷清，房价环比持续负增长；二是自3月份起，以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的政策微调在多地逐渐展开，市场成交开始复苏，房价环比降幅逐渐收窄；三是6-7月份，央行降息在一定程度上增强了整个行业乃至购房者的信心，淡季不淡，成交持续活跃，房价拐点出现；四是进入下半年，在自住需求和改善需求的带动下，楼市活跃程度进一步提高，房价持续回升。3）、市场回暖的主要原因分析房地产行业概况房地产行业的经济地位作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例国家统计局的统计数字显示，XX年房地产对GDP的贡献率贡献率为126%左右。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。它的重要作用可以归纳如下：1、可以改善人们的居住和生活条件；2、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；3、有利于产业结构的调整4、为国民经济的发展提供重要的物质条件；5、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；7、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。房地产行业的特点所谓房地产行业，是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产行业的生产成果是房屋不动产，相对于一般的工业行业来说，房地产行业有很大的区别，具有自身与众不同的特点。房地产行业的发展需要大量资金支持，同时与国家当期的政策密切相关，其具备以下特点：与国家宏观政策性联系强房地产作为居民生活中的一种基本消费品，其价格的波动对居民的基本生活影响很大。政府采取了土地利用政策、产业政策和财政货币政策等一系列宏观经济政策来房地产行业的健康稳定发展。在现实中，中国的大部分房地产企业的资金严重依赖于银行的贷款，XX年连续调高银行存贷款利率，给房地产行业带来巨大的资金压力，给房地产行业的发展带来很深的影响。同时银行业的动态也关联到经济发展，与房地产有着密切的联系。所以中央政府宏观调控政策对于房地产行业来说是十分敏感的，房地产行业属于典型的政策导向型行业。地域性明显虽然房地产也是商品的一种，不过它又有许多和一般商品不同的特性。因为一般商品都具有趋利性，所以有很强的流动性，投资者会依据不同市场的行情变动迅速做出调整，把弱势市场的商品投放到强势市场，以此避免因个别市场而影响到整个产业。与其他行业不同的是，房地产行业具有明显的地域性，一旦房地产被投入建设，它就会被“留置”到固定的地方而不能移动和调配。除此之外，房地产的地域性还体现在价格上，房价因开发项目所处的城市、地理位置、街区位置不同参差不齐，差异很大。投资额度大，高度依赖融资房地产行业是典型的资金密集型行业。在房地产产业的运转中，开发产品造价非常高，需要占用大量的资金，资金的一次性投资额度特别大。因此在房地产行业运作的每一个阶段，保证资金的充足才能保证企业的良好运作。对于房地产行业中的大多数企业，银行贷款和销售收入是其最主要的资金来源。从目前的形势来看，严厉的房地产宏观调控政策使得企业融资和销售收入这两种资金来源都受到严重的挑战，存在诸多的不确定性，导致一部分房地产企业资金链条断裂。企业管理者不能合理的根据企业的实际情况进行融资，对资本成本没有合理的控制，也会给房地产企业带来巨大的财务风险。销售收入确认比较特殊房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时，确认销售收入的实现。销售收入的特殊性往往造成现金流量和收入不能同步实现。投资周期长，投资风险大众所周知，房地产行业的运作是一个长期的过程，房地产企业开发产品需要经过一段很长的时间才能得以全部完成，在这种情况下，周期越长，不确定性就越大，企业的风险也就越大。首先，房地产本身的开发周期很长，在此期间，外部环境如政治、经济等条件发生变化的可能性就越大，房地产企业开发产品的成本和销售收入的不确定性就越大，直接影响企业利润和企业的资金回