为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划XX年日本房地产发展报告菊与刀的启示日本房地产考察报告前言：考察团在短暂的8天时间里，匆忙行走于东京、北海道、千叶、奈良、名古屋、京都、大板各城市之间，所见所闻难免比较粗浅。但是文化的差异，行业的比较，价值观的思考，时时刻刻触动和撞击每一个考察成员的心灵。回来以后，在整理照片和思绪的时候，还不断的通过图书和网络搜索一些背景知识，希望能够更深入地探索“菊与刀”的启示。引子：菊与刀的故事刀，代表着日本武士道精神。菊与刀的作者讲述了一段堂而皇之在战时日本正式广播的极端“奇迹”的报道。一场空战结束，一位日军大尉第一批飞回基地，他站在那里，数着归来的飞机，数完最后一架后他写了报告，到司令部向基地司令汇报完毕。接着他便倒在地上，身体凉得如冰块一样。原来他胸部中了致命伤早已死亡，“因为一个刚断气的人身体不可能是凉的”。原来已死去的他，用他的精神、他的“强烈的责任感”支撑着完成了这次报告。菊花是日本皇室的家徽上的花，所以菊花也被当作日本的国花。在日本，那些为参加展览的盆栽菊花，每朵花瓣均经过栽培者细心修整，用看不见的金属线圈维系，以保持形状。美国著名人类学家鲁斯本尼迪克特，通过菊与刀的形象比喻揭示了“日本人生性极其好斗而又非常温和；黩武而又爱美；倨傲自尊而又彬彬有礼；顽梗不化而又柔弱善变；驯服而又不愿受人摆布；忠贞而又易于叛变；勇敢而又懦弱；保守而又十分欢迎新的生活方式”。让我们在这样的文化背景之下，开始我们对日本的探索。一、日本概览面积:万平方公里。人口:约亿。主要民族为大和族，北海道地区约有25万阿伊努族人。通用日语。神道和佛教较盛行。首都:东京,人口约1200万。国家象征天皇明仁,1989年1月即位,年号“平成”。简况：太平洋西侧的岛国，由北海道、本州、四国、九州4个大岛和约3900多个小岛组成。属温带海洋性季风气候。公元4世纪中叶出现统一的国家大和国。5世纪初，大和国达到鼎盛时期，其势力扩及朝鲜半岛南部。公元645年通过大化革新，仿照唐朝律令制度，建立以天皇为绝对君主的封建中央集权国家体制。12世纪末进入由武士阶层掌握实权的军事封建国家，史称“幕府”时期。1868年，革新派实行“明治维新”，废除封建割据的幕藩体制，建立统一的中(转载于:写论文网:XX年日本房地产发展报告)央集权国家，恢复天皇至高无上的统治，发展资本主义，并逐步走上对外侵略扩张道路。第二次世界大战中战败，1945年8月15日宣布无条件投降。战后初期，美军对日本实行单独占领。1947年5月实施新宪法，由绝对天皇制国家变为以天皇为国家象征的议会内阁制国家。日本的国花：樱花是日本的“国花”。是日本普遍栽种的重要的观赏树。日本的神话里也出现过樱花，樱花凋谢时干脆利落，人们把它与武士的人生观联系在一起。日本各地普遍栽有樱花，在盛开的樱花树下设酒宴已是日本人的一种乐趣。此外，由于皇室的家徽上有菊花，所以菊花也被当作日本的国花。二、日本经济与房地产行业发展回顾1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的10年”二战后战后日本经济史可以简单概括为四个阶段：2、日本房地产行业发展20世纪70年代，日本中央银行实行低贴现率等宽松的金融政策，居民住宅贷款额同比增长了倍。80年代以后，日本经济高速增长，生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动，一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。越来越多的日本城市居民把大部分收入用于住宅储蓄。日本金融机构也纷纷发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的循环。1985年-1989年间，日本土地评估额达到GDP的倍；在银行贷款的128万亿日元增加额中，50%流向房地产业和非金融机构。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。在房地产泡沫初见端倪时，日本政府没有及时采取有力措施遏制，反而一方面任凭大量信贷资金流人房地产领域，扩大对土地和股票担保的融资；另一方面，连续9次大幅度下调官方利率，从1985年的%降低到1987年2月的%，无疑起了推波助澜的作用。日本房地产泡沫从1989年末开始，就已经出现“破裂”迹象。同年12月，新一届日本银行总裁上任仅仅8天，就开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”。几个月内，多次提高政府贴现率，并对商业银行施加压力，要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款。这一系列举措一下子刺破了泡沫。1990年初，以东京证券交易所股市迅速下滑为开端，日本地价随之暴跌。日本房地产泡沫的破灭引起了连锁反应：首先，重创经济。从泡沫破灭至今，日本经济一直处于低迷状态，步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。1991年、1992年和1993年，日本国内生产总值的实际增长率分别为%、%和%.1994年-1996年分别为1%、%、%，似乎显示出复苏迹象。然而到了1997年，再度出现衰退，跌至%.XX年，仅为%，实际GDP仅比1994年增长%，年均增长率只有%，而同期美国实际GDP年均增长率达%，相当于日本的3倍。其次，财政危机。从1991年-XX年，美、英、德、法、意、加等西方发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余，惟独日本财政赤字由%猛增为%.1999年，美、英、德、法四国国债和地方债务合计，相当于GDP的比重均为60%左右，而日本这一比重高达%.第三，通货紧缩。房地产泡沫的破灭，加剧了日本内需不足的困境，并导致明显的通货紧缩。1993年-1997年，日本消费物价年均上涨率为%，较80年代平均水平下降1个百分点左右。1999年-XX年，分别下降%、%、%.截至XX年9月，零售额连续18个月下滑。第四，产业抑制。在房地产泡沫期间，特别是1987年以后，一些日本企业热衷于投机房地产开发和股票交易。大量的资金流向房地产业，意味着生产性企业缺乏足够的资金。房地产泡沫崩溃后，加之利率升高，这些企业遭到了资产大幅度贬值和筹资负担加重的双重打击，不少企业纷纷破产。XX年负债额在1000万日元以上的破产企业达万多家，与1989年的7234家相比，增加了165%.同时，投机行为的滋生，造成企业素质的普遍下降；企业收益的减少又使得投资不足，降低了研究开发投资水平，也减少了企业设备投资。资料显示，1992年，日本制造业的研究开发费用下降了%.以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。第五，金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果是给金融业带来大量的呆坏账。据日本金融厅发表的统计数据，截至XX年3月底，日本全国金融机构的不良债权余额仍有万亿日元，比上年同期增长万日元，连续两年增加。泡沫崩溃后，许多银行自有资本金率降至国际清算银行规定的8%以下，信用等级大幅降低。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡，险些引发严重金融危机。-XX-2018年中国房地产开发产业发展前景及供需格局预测报告报告目录：第一部分市场发展现状第一章全球房地产开发行业发展分析第一节国际房地产开发行业发展轨迹综述一、国际房地产开发行业发展历程二、国际房地产开发行业发展面临的问题三、国际房地产开发行业技术发展现状及趋势第二节世界房地产开发行业市场情况一、XX年世界房地产开发产业发展现状二、XX-XX年国际房地产开发产业发展态势三、XX-XX年国际房地产开发行业研发动态四、XX-XX年全球房地产开发行业挑战与机会第三节部分国家地区房地产开发行业发展状况一、XX-XX年美国房地产开发行业发展分析二、XX-XX年欧洲房地产开发行业发展分析三、XX-XX年日本房地产开发行业发展分析四、XX-XX年韩国房地产开发行业发展分析第二章我国房地产开发行业发展现状第一节中国房地产开发行业发展概述一、中国房地产开发行业发展历程二、中国房地产开发行业发展面临问题三、中国房地产开发行业技术发展现状及趋势第二节我国房地产开发行业发展状况一、XX年中国房地产开发行业发展回顾二、XX年房地产开发行业发展情况分析三、XX年我国房地产开发市场特点分析四、XX年我国房地产开发市场发展分析第三节中国房地产开发行业供需分析一、XX-XX年中国房地产开发市场供给总量分析二、XX-XX年中国房地产开发市场供给结构分析三、XX-XX年中国房地产开发市场需求总量分析四、XX-XX年中国房地产开发市场需求结构分析五、XX-XX年中国房地产开发市场供需平衡分析第三章中国房地产开发行业经济运行分析第一节XX年房地产开发行业运行情况分析-一、XX年房地产开发行业经济指标分析二、XX年房地产开发行业收入前三家企业第二节XX年房地产开发行业产量分析一、XX年我国房地产开发产品产量分析二、XX-2018年我国房地产开发产品产量预测第三节XX年房地产开发行业进出口分析一、XX年房地产开发行业进口总量及价格二、XX年房地产开发行业出口总量及价格三、XX年房地产开发行业进出口数据统计四、XX-2018年房地产开发进出口态势展望第四章中国房地产开发行业区域市场分析第一节华北地区一、XX-XX年行业发展现状分析二、XX-XX年市场规模情况分析三、XX-2018年市场需求情况分析四、XX-2018年行业发展前景预测五、XX-2018年行业投资风险预测第二节东北地区第三节华东地区第四节华南地区第五节华中地区第六节西南地区第七节西北地区第五章房地产开发行业投资与发展前景分析第一节XX-2018年房地产开发行业投资情况分析一、XX-2018年总体投资结构二、XX-2018年投资规模情况三、XX-2018年投资增速情况四、XX-2018年分行业投资分析五、XX-2018年分地区投资分析第二节房地产开发行业投资机会分析一、房地产开发投资项目分析二、可以投资的房地产开发模式三、XX-2018年房地产开发投资机会四、XX-2018年房地产开发投资新方向第三节房地产开发行业发展前景分析一、房地产开发市场发展前景分析二、我国房地产开发市场蕴藏的商机三、金融危机下房地产开发市场发展前景四、XX-2018年房地产开发市场面临的发展商机-