为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划XX年济南房地产市场研究报告济南市房地产市场调研报告XX年7月第一部分宏观经济一、城市概况1、地理位置济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省山东省的省会，是国务院公布的国家历史文化名城之一，是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市，第十一届全国运动会举办城市。济南位于山东省中西部，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度，年平均降雨量650到700毫米。济南市中心泉城广场济南大明湖全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里，辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4657个行政村。济南自然风光秀丽，自古素有“泉城”之美称。尤以趵突泉、黑虎泉、五龙潭、珍珠泉四大名泉久负盛名，自古享有“家家泉水，户户垂杨”之誉。济南拥有的泉水之多，流量之大，景色之美，独步天下.这些泉，纵横分布，错落有致，既有趵突、黑虎、珍珠、五龙潭四大泉群，又有郊区泉群，誉称名泉。众泉汇流成的大明湖周围千佛山、五峰山、灵岩寺云山等构成了“一城山色半城湖”的独特风光。2、交通状况济南是山东省铁路、公路、航空的交通枢纽，京沪、胶济铁路在市区交汇，北连北京、天津，南接南京、上海、福州，东达港口城市青岛、烟台。济南机场是经国家批准的国际空港，有通往香港、北京、哈尔滨、上海、广州、深圳、福州、厦门、西安、武汉、珠海、海口等城市的30余条空中航线，并开通了济南至俄罗斯的国际货运包机。济南还相继建成了济南国际集装箱分流中心和济南至香港的陆路货运通道。截至XX年底，全市公路通车里程公里，目前，济南向东有济青高速公路，向南、向北有京福高速公路、京沪高速公路，向西有济聊高速公路。绕城高速公路将济南环绕其中，国道104线、105线、220线、308线、309线及16条省道横贯济南。济南作为山东省公路网络中心和高速公路枢纽地位已经确立。XX年，随着济菏高速、济莱高速、绕城高速大北环等重点工程项目的逐步建成通车，济南公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高。二、总体规划济南地势南高北低，地形复杂多样，南部为泰山隆起北侧延伸区，北部为黄河冲积平原济阳拗陷带，由南向北，依次为低山丘陵、山前倾斜平原、黄河冲积平原。中心城市建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展。规划范围向东扩展至市区边界，向西南扩展至长清城区。中心城规划用地范围由上版总体规划的526平方公里扩大到1022平方公里。中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。城市规划要求XX年中心城人口规模为340万人，建设用地规模330平方公里。2020年全市总人口将达到840万人左右，城镇总人口为670万人左右。根据国家规划建设用地标准的规定，确定城市人均建设用地指标95平方米，到2020年中心城建设用地规模将由XX年的295平方公里增至410平方公里。近期主城区以向东发展为主，以承办十一届全运会主会场以奥体政务中心、金融商务区规划建设为重点，加快建设燕山新区，整合建成区，加强生活配套服务设施建设，完善王舍人、贤文片区，初步形成燕山新区城市公共中心、王舍人和贤文片区地区公共中心。三、经济发展状况济南是中国重要的工业城市之一，电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位。近年来济南市经济一直平稳较快发展。XX年，全市实现生产总值亿元，按可比口径比上年增长%，居全国主要城市第21位。XX年至XX年济南市GDP走向图XX年至XX年，济南GDP保持较为稳步增长趋势势，国民生产总值基本保持在15%的健康增长水平，确保了区域的整体经济的平稳，但与XX年至XX年飞速增长相比，存在极大的区域，表现了济南市谨慎平稳的发展趋势。与此对应，在岗人员人均收入由XX年的16232元增长至XX年末的22471元，五年内增幅近40%。(转载于:写论文网:XX年济南房地产市场研究报告)济南市XX年至XX年城市居民可支配收入走向图XX年至XX年，济南市城区居民可支配收入与GDP对应，呈现稳增的势头，但XX年至XX年增幅有所放缓，至XX年，所有回升，但剔除物价上涨因素，基本5年内增长幅度较为平缓。四、地方相关政策XX年以来,国内房价增长速度普遍大幅增加,为了抑制节节攀高的房价,政府连续出台一系列政策。从“国八条”到“国六条”,再到由“国六条”延伸出“国十五条”,尽管房价上涨仍然是不争的事实,但政策调控却起到了作用将房价增速控制到了GDP增速之下,保证了经济健康发展。“国N条”及其他政策对济南房价亦产生了各种影响。1、“9070”政策“9070”政策出台后,济南的实施细则尚未出台时,人们以为大户型也将紧俏,大户型房价出现微幅上涨,但随后山东省建设厅阐述了济南的实施方式：90平方米以下的普通住房要占建设开发总量的70%不按单个项目,而是按整个城市。2、大范围的楼市专项治理XX年4月起,全国开始进行大范围的楼市专项治理。济南市也响应这一政策,从下半年起,开始了对房地产行业的专项整治,多部门联手行动,开始对济南房地产项目的审批、开发、广告宣传、交易、中介等环节进行综合整治,阵容空前强大。而XX年山东反贪的重点领域也是城建领域。这些措施会规范行业、减少房地产开发的灰色成本,对房价涨幅有一定抑制作用。3、小产权房小产权房是与低价紧密相关的一种产品。济南不断上涨的房价,催动小产权房走上房地产舞台。不少建盖在农村集体用地上的房屋,除了自住外,也都用于低价出售。有媒体报道,济南某村民自建房小区,村民购买每平方米1000元左右,而对外销售为每平方米3000元,即使是这一价格,也比同区域内的商品房楼盘低了1000元左右。这对于没有多少钱的中低收入者来说,无疑有巨大的吸引力。对于抑制房价上涨,小产权房还是起到了一定的影响。购买小产权房有风险,这已经是人尽皆知的事,但建设部并未通过硬性政策去管理和整治,而是用新闻发布方式提出“风险提示”。但当小产权房成为一种社会现象时,所谓“风险提示”已经不能抑制人们购买小产权房的欲望了。越来越多的小产权房影响了济南房产供求链条,若规模继续增大,对房价影响不小。针对小产权房在济南抬头的现象,近期出台的济南市“土地调控实施意见”规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地或以其他方式变相购买农村土地用于住宅建设；严禁随意改变农用地的用途,严格限制农用地转为非农业用地。五、小结：以上从济南市概况、经济发展、城市规划以及当前的房地产政策四个角度，对济南房地产市场的宏观环境做了纵向分析。宏观的来看，济南房地产市场的发展近两年处在一个经济飞速发展的时期，并且政府花大力气对城市进行改造，在大政策上是利好的。同时，济南存在很大的现实需求，其中被动性需求占有很大的成分。虽然，目前国家对房地产业进行严格的宏观调控，限制被动性需求及改善性需求，抑制投机性需求。然而在刚性需求占很大份额的情况下，市场中的机遇与发展空间也是显而易见的。其二，济南市场中投机性需求占的份额并不大，所以政策对市场的影响有限。济南房地产市场调查分析报告目录第一章济南市宏观背景分析一、社会经济发展二、人口情况三、城市规划与发展1、城市结构2、城市发展动力3、城市发展规划4、城市发展对高新区影响分析四、消费特征1、人均收入水平2、人均可支配收入及消费支出3、城乡储蓄存款4、居民消费特征五、高新区经济发展状况第二章济南市房地产市场概况一、济南房地产市场现状综合分析需求分析济南楼市专业水平总体评价二、济南房地产市场发展前景预测第三章济南房地产各类物业市场分析一、济南住宅市场分析1、新增供应量分析2、XX年住宅市场价格走势分析3、XX年住宅市场特征4、XX年住宅市场展望5、典型住宅项目调查6、小结二、济南写字楼市场分析XX年写字楼市场状况XX年写字楼市场发展展望三、济南商业市场分析XX年济南商业地产发展状况XX年济南商业地产趋势济南典型商业设施商业物业租售价格情况调查小结四、济南酒店市场分析1、济南星级酒店基本情况2、供应特点研究3、产品特点研究五、济南土地市场分析1、XX年土地市场供应状况2、市场成交状况3、济南城区国有土地基准地价XX年济南房地产市场调研分析报告一、投资环境研究1.济南市总体社会经济情况济南市是中国东部沿海经济大省山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心，也是“中国经济综合实力50强”城市之一。?济南市经济逐年增长注：数据来源济南统计年鉴注：数据来源济南统计年鉴上图表明，近年济南市国民经济和社会发展保持良好的发展态势，全市GDP总值和人均GDP总值逐年增长。尤其是XX年，济南市完成国内生产总值达到亿元，比上年增长%；完成人均国内生产总值17001元，增长%。?产业结构调整，第三产业比例逐步加大注：数据来源济南统计年鉴注：数据来源济南统计年鉴上图表明，济南市近年产业结构有所调整，第三产业比例逐步加大。尤其是XX年，济南市工业企业实现增加值达到亿元，增长了%；农业生产保持稳定，第三产业快速发展，成为经济增长的重要力量。三次产业结构由上年的调整为，形成了“三二一”的产业结构格局。?财政金融形势保持稳定在XX年，济南市金融机构各项存款余额达1275亿元，各项贷款余额1069亿元，分别比年初增加亿元和亿元。金融机构新增贷款中，中长期贷款比重增加。至XX年1-5月份，城乡居民储蓄存款余额491亿元，比年初增加28亿元。金融机构各项贷款余额亿元，比年初增加84亿元。中长期贷款比重的增加，表明金融机构看好济南市未来发展。而城乡居民储蓄存款的增加说明了市民持币待购的心理预期。?城市化进程步伐加快按照国外资料，城市人口在30%-55%是城市化加速阶段。在XX年，济南市市域总人口达到万人，比上年增长%。济南城市人口大约在%，正处在城市化加速阶段的起步时期。济南近年人口变化情况注：数据来源济南统计年鉴注：数据来源济南统计年鉴注：数据来源济南统计年鉴?人民生活得到改善在XX年，济南市全年城市居民人均可支配收入达到8471元，比上年增长%；农民人均纯收入3047元，增长%。全市在岗职工平均工资10475元，增长%。XX年恩格尔系数为%。随着各项改革进一步深化，社会保障制度改革步伐加快，医疗制度改革正逐步推开。全市已建立起下岗职工基本生活保障、失业保险、城镇居民最低生活保障三条保障线相衔接的保障体系，基本实现了养老金的社会化发放。济南市近年城市居民生活水平指标注：数据来源济南统计年鉴注：数据来源济南统计年鉴