为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划XX年深圳房地产年度报告XX年深圳房地产市场年度分析报告前言XX年，深圳房地产市场延续了XX年年末的低迷态势，整个市场继续处于深度调整之中，并表现出以下特点：房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小房地产开发投资同比去年增长个百分点，其中住宅开发投资同比增长个百分点；商品房新开工面积同比略有下降，竣工面积同比降幅较大，其中商品住宅新开工面积、竣工面积降幅较大。土地市场交易冷清，其中住宅用地流拍率接近50%共成交72宗地块，土地总成交面积约为270万平方米，其中住宅用地共成交9宗，土地总成交面积约为82万平方米。商品房新增供应套数和供应面积增幅较大与去年相比，批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。商品房销售规模有较大幅度下跌1-11月商品房销售面积为万平方米，同比去年下降%；其中住宅销售面积为万平方米，同比去年下降%。商品房销售面积自5月突破40万平方米后，以后数月均有所回落，至11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。商品住宅价格出现回落，趋于调整之中国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相比也有不小回落。从XX年的领涨全国房价到XX年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形发展趋势。二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降自年初以来，二手房挂牌均价一直处于下跌态势，到11月跌幅接近两成。二手房的交易规模在7月达到顶峰以后，开始逐月回落，至11月略有回升，但仍不及7月销量。总体来看，深圳房地产市场在经历了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。然而，在表面的繁荣背后，对于楼市未来的发展我们应持有理性的心态。尺度认为，对于未来楼市走向，既要看到有利的方面，也要看到不利的方面。有利的方面在于，“保增长”目前已经成为国家工作的重点，在这一目标指引下，未来一段时间内，国家可能出台有利于经济增长的政策，如再次降息、进一步降低交易环节税费、放松信贷政策等，这些措施对于房地产行业来说，都有直接或间接的利好作用，有利于促进楼市理性回归。不利的方面在于，如果国际金融形势继续恶化，可能对我国的实体经济造成负面影响，那么对于需要宏观经济进行支撑的房地产行业而言，势必造成冲击，未来发展不容乐观。因此，对于XX年的深圳房地产市场来说，想要重现XX年的“辉煌”几无可能，继续XX年的楼市调整是其唯一出路。对于XX年深圳房地产市场，尺度有以下展望：如果经济持续下滑，政府可能会继续出台政策刺激楼市发展。由于资金压力和市场预期的双重作用，开发商的拿地热情依然不高。明年的商品房供应将会有所减少，预计新增供应约为500万平方。如果宏观经济形势不致大幅恶化，明年的成交量将比今年有所回升。中小户型仍然占据市场的主流，需求仍以自住型为主导。房价依然处于下行通道，下调幅度约在10-15%之间。一、XX年房地产行业相关政策分析从XX年底以来，全国房地产市场开始走向不景气，全国主要城市出现“量价齐跌”的行情，开发商销售回款缓慢。同时，由于银行信贷的收紧，股市又很低迷，开发商的融资困难重重，现金流十分紧张。而9月份以后，美国雷曼兄弟的破产等暴露出美国次贷危机不断恶化的现实，导致了全球性的金融危机，对于中国的出口打击很大。另一方面，中国经济形势也开始出现恶化的趋势，经济下滑明显。随着CPI指数的回落，“防通胀”的重要性让位于“保增长”的紧迫性，而中国经济的三架马车投资、出口和消费都出现了一些问题：出口受阻，内需不足，中国的经济增长受到严峻的挑战。为了保持经济稳定较快的发展，中央政府一改上年年从紧的货币政策，转而实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，从9月份开始，在3个半月内连续5次下调存贷款基准利率、存款准备金率，更在11月份抛出4万亿元的“救市”计划。政府做出这些举措的目的就是为了通过释放流动性，刺激消费，保经济增长。政府在上述方面态度的转变，一方面反映出了经济形势的严峻态势已不容忽视，另一方面对于提振市场信心确实起到了相当大的作用。在政府公布的4万亿元的经济刺激计划中，有很大一部分是通过固定资产投资来推动的，而房地产是其中的重要组成部分。温总理重申房地产是国家重要的支柱产业，政府寄希望于通过房地产行业来刺激经济的增长。于是，我们看到，从9月份以后，政府涉及房地产行业的政策密集出台，原本采取的较为严厉的房地产的政策已有所松绑，比如2套房贷政策的松动、政策上鼓励和支持首次置业和改善性住房的置业、支持房地产开发企业合理的融资需求、取消城市房地产税等等。这些政策对于房地产市场的回暖的确起到了重大的推动作用，这可以从全国各个城市在11月份来成交量的迅速上升反映出来。与此同时，政府政策重大的转向还体现在更加注重民生、加强保障性住房的建设上。政府文件不断提到加强保障性住房建设，更是准备投入9000亿元用于保障性住房建设，这与前两年过快的房价上涨有关系。房价脱离了绝大多数老百姓的承受能力，民生问题不得不引起重视，社会矛盾变得更加尖锐，所以政府的思路逐渐明晰：房地产双轨并行商品房和保障性住房并行。中央政府目前的财政实力相对雄厚，具备承担部分保障性住房建设的能力，因而原来偏弱的住房保障系统被提上了日程，保障性住房主要是为了满足中低收入者的住房需求，这可以缓解部分中低收入者目前高房价下购房压力，促进社会和谐。二、XX年深圳房地产市场表现综述与XX年土地市场“地王”频出的疯狂相比，XX年的土地市场风光不再，显得异常冷清，深圳土地市场同样概莫能外。土地市场交易的冷清特别是住宅用地交易的惨淡，是事出有因的。去年9月房贷新政发布之后，深圳楼市由此前的一路高歌猛进，开始急转直下，自年底逐渐步入低迷期。受其影响，土地市场也进入低谷时期，开发企业不仅拿地热情大减，拿地行为更是异常谨慎。首先在12份，宝安区3宗住宅用地因无人竞买而流拍，之后不久的XX年1月，深圳市首次出让的两块限价房用地也有一块出现流拍。此后自7月开始直至10月，深圳土地市场的住宅用地首次连续4个月出现零成交。进入11月才有1宗住宅用地成交，而此地块还是在6月份因无人竞买出现流拍的地块。整体来看，在推出的17宗住宅地块中，共有8宗地块流拍，流拍率达到%。换言之，接近一半的住宅用地出现流拍。而且不光是深圳的土地市场，实际上自年初以来，全国各个城市均时有土地流拍新闻传出。土地流拍频频发生的同时，即使有土地能够成功出让，地价也持续走低。可以说，在房价疯涨时期被推高的地价水平，目前正在回归理性。土地流拍和地价走低并非偶然，其原因是多方面的：一方面是因为自去年9月发布房贷新政之后，银行收缩房地产贷款，再加上一系列宏观调控政策的实施致使楼市出现持续低迷的状况，而楼市低迷、销售不畅，导致开发商陷入资金链紧张的窘境，拿地能力有限；另一方面由于楼市持续走低，开发企业对楼市发展信心不足，对大势难以把握，拿地趋于谨慎。除了资金链紧张，今年以来国家出台的一系列土地方面的政策，对开发企业的拿地行为也带来极大影响。对闲置土地进行清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费、督促开展节约集约用地等，都给开发企业释放出一个明确的信号囤地、炒地都将面临极大风险。而这些土地新政又无疑会给拿大宗地的开发企业在融资上造成很大困难，加上银行房贷紧缩，土地频遭“流拍”可谓土地市场面对楼市低迷的正常反应。可以说，土地流拍以及地价下跌，实际上是土地市场价值重估的过程，表明房地产市场正在挤出以前积累的泡沫，而地价的走低对于房价回归理性也是有利的。XX年前11个月的深圳房地产市场，在商品房一手楼市场，其表现可谓是“持续低迷加略见曙光”。从供应情况来看，XX年1-11月，深圳商品房批准预售面积同比去年有较大幅度增加，商品住宅批准预售面积同样也有所增长。而从销售情况来看，不论是商品房的销售面积还是商品住宅的销售面积，与去年同期相比，均有三成左右的跌幅。新建商品房的供需比由去年的:1上升至:1，也就是说，深圳新房市场已经由去年的略微供不应求，变为今年大大的供过于求。XX年度广东房地产市场分析报告广东省房协市场分析课题组一、社会经济环境XX年广东经济增速放缓，完成国内生产总值35696亿元，同比增长%，增幅同比回落个百分点。完成全社会固定资产投资11181亿元，同比增长%，增幅同比回落个百分点。城镇居民人均可支配收入元，同比增长%，扣除物价因素，实际增长%，增速同比放缓个百分点。二、数据分析房地产开发投资1、完成开发投资广东房地产完成开发投资亿元，同比增长%，增幅同比回落20个百分点，比全国平均增长低个百分点。固定资产投资占GDP比重为%，与上年持平，比全国平均水平低26个百分点。房地产开发投资占GDP比重为%，与上年持平，比全国平均水平低约2个百分点。1图一：广东近年固定资产投资与房地产开发投资增长比较近年第4季度房地产投资呈现逐年上涨的态势，XX年第4季度则接近零增长。图二：广东近年第4季度房地产开发投资增长比较按用途划分的完成开发投资当中，住宅同比增长%，增幅同比回落近20个百分点；办公楼在上年下降的基础上，又有%的回落；商业用房同比增长%，增幅同比回落个百分点；其他投资同比增长%，与上年%的增幅形成较大反差。数据表明，各类用途的开发投资增幅均出现不同程度的下滑，其中住宅与其它开发投资最为明2显。单位：万元从近年房地产各类投资走势来看，住宅投资结束了前两年高速增长的态势，增速趋缓，办公楼投资连续两年负增长。图三：广东近年房地产各类投资走势2、开发资金来源全年到位资金3762亿元，同比下降%，与上年增幅形成对比。从近年房地产到位资金占开发资金比例看，XX年以来呈现逐年增长态势，到XX年达到最高位。XX年首次下滑，比例为1，且为近年最低。表3近年来房地产到位资金占开发资金比重3图四：广东近年房地产到位资金情况第4季度到位资金同比下降%，为XX年以来历年同期房地产到位资金占开发资金比例最低。可见，房地产开发资金较为紧张。图五：广东近年第4季度房地产到位资金情况从资金来源结构看，国内贷款与自筹同比均有一成多的增长，而外资增长同比回落两成多，销售回笼资金出现了XX年以来首次的负增长，降幅为两成二。4表4房地产资金来源基础数据表单位：万元图六：广东近年房地产资金来源变动资金结构发生较大调整。销售回笼资金占到位资金的比例仅42，为XX年以来最低；相应地自筹资金占到位资金的比例升至33，国内贷款占到位资金的比例升至23%，均为XX年以来最高；外资占到位资金的比例，为近年次低。5XX年房地产行业风险分析报告摘要一、XX年房地产调控措施分析XX年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。调控措施主要包括以下几个方面。抑制开发企业囤积土地行为XX年，各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施。一是缩减土地一次性出让规模。土地出让规模过大易产生种种弊端，其一是开发周期过长导致变相囤积土地，使出让土地无法按期形成有效的市场供应；其二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局，推高房价。为防止大规模出让土地导致的土