为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划XX长沙市雨花区房地产市场分析报告长沙市房地产市场调查分析报告一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析近一年来成交价格走势调查与分析表1：长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%；2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升；3）同比XX年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。近一年来成交量走势调查与分析表2：长沙市内五区商品住宅成交量汇总表从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍；2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比XX年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60%二、各区重点楼盘调查分析开福区1、成交价格分析通过调查统计、分析发现：1）自从XX年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。2）各重点项目价格6000-15000元/不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/价格区间。2、通过调查统计、分析发现：1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34%，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%，60平方以下的户型占11%。2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、户源析客来分通过调查统计、分析发现：目前在开福区置业的客户多为长沙市本地客户，项目周边开福区的客户，占41%，而长沙市其他区域的客户占25%，省内地级市客户占20%，外省客户占14%。4、去化分析通过调查统计、分析发现：1）普通住宅产品受国家宏观政策影响较大，去化率较低。1通过调查统计、分析发现：1）重点调查楼盘价格在6500元/-15000元/之内，除开部分精装公寓或写字楼产品外，普遍集中在6500元/-7500元/之间。23不2XX年上半年，由于利率市场化、银行收缩了房地产贷款规模，正在试点中的不动产统一登记、房产税等对市场起到一定的震慑作用，加上“限购”、“限贷”、“限价”等政策继续实行，各种因素叠加作用造成全国房地产市场普遍波动较大。长沙房地产市场也出现了销售放缓、资金面紧、供大于求等问题。十八届三中全会后，房地产市场调控由行政手段、市场手段并举逐步转化为市场化手段调控为主，房地产市场调控主体转为地方政府，实施定向调控、分类调控、加大保障房建设力度成为房地产市场健康发展的总基调。一、上半年长沙市房地产市场基本情况据长沙市房地产开发预警预报信用信息系统数据统计,上半年长沙市房地产市场总体情况与XX年基本相当,但相对于XX年，房屋成交量、县(市)房屋成交价减幅明显。(一)房地产开发投资持续增长，开发商拿地较为谨慎。1-6月，全市房地产开发完成投资亿元，同比增长%。其中，建筑工程投资亿元，同比增长%，其他投资(主要为土地购置费)为亿元，同比增长%。XX年上半年长沙全市挂牌土地47宗，共计万平方米，供应面积同比下降%。XX年上半年成交36宗共万平方米，成交面积同比下降%。(二)在建面积同步增长，新开工面积减少。1-6月，房屋施工面积为万，同比增长%。其中，住宅施工面积为万，同比增加%。房屋新开工面积为万，同比减少%。其中，住宅新开工面积为万，同比减少%。房屋竣工面积为万，同比减少%。其中，住宅竣工面积为，同比减少%。据问卷调查情况统计，受市场影响，%的企业减缓推盘节奏，但市场回暖后新开工面积会迅速恢复。(三)批准预售面积同比增长，内六区占比较重。1-6月，全市新建商品房累计批准预售万，同比增长%。其中，内六区新建商品房累计批准预售万，占全市批准预售面积的70%，同比增长%。(四)销售规模萎缩，市场供应充足。1-6月，全市新建商品房累计网签万，同比减少%;其中，内六区新建商品房累计网签万，同比减少%。(五)内六区房价基本正常，县市房价跌幅较大。1-6月，全市新建商品房住宅网签均价5501元/，同比下跌%。其中，内六区新建商品住宅网签均价为6523元/，同比下跌%。值得指出的是，内六区房价统计包含了定向房等产品，仍比全市的房价高1000多元，说明县市房价降幅明显。(六)一手房是市场主力，二手房成交量骤减。1-6月，二手房成交面积万，成交套数为17455套，同比减少%、%。其中内六区二手房成交面积万，成交套数为12744套，同比分别减少%、%。长沙目前一二手房的比例大约在8：2，与一线城市的5:5，甚至4：6相比，仍有较大差距。二、上半年长沙房地产市场运行特征(一)商业用地成交比重下降，工业用地比重上升。上半年长沙土地成交额为亿，同比下滑了23%。主要原因是：虽然一季度和二季度土地成交量基本持平，但二季度土地市场工业用地所占比重比较大，拉低了总成交额。(二)多项数据高位运行，整体市场供大于求。从XX-XX年长沙市房地产开发统计数据来看，各年度施工面积均超过7000万，新开工面积也超过2300万，长沙的供应量逐年增多，房地产市场由卖方市场逐步转变为买方市场。中原代理公司认为，长沙房地产消化库存量周期约需1822个月，处于同类城市前3名。数据来源于长沙市房地产开发预警预报信用信息系统(三)市场看似疲态，实为震荡调整。人民银行长沙中心支行房地产贷款监测数据显示，春节以来，多家金融机构开始对部分首套房贷款利率进行上浮，在房地产开发企业本年到位资金中，个人按揭贷款到位亿元，仅增长%，与去年同期相比下降%。表现为成交量、新开工面积与去年同期相比增速减少。银行限贷后、利率上调，购房者观望情绪加大，开发商压缩了当期建设规模，减少了新开工。从同比数据来看，上半年房地产市场仿佛是进入“寒冬”前的预兆，但与XX年、XX年同期相比，则是持平或高出状态，属于市场宏观环境下的减速回调。从统计数据来看，长沙建筑工程投资同比增速与施工面积同比增速相当，说明房地产开发投资与建设处于正常状态。其他投资(主要为土地购置费)同比增速较高，说明开发企业对长沙房地产市场前景看好，外来企业来长沙拿地的也比较多。(四)房屋类型同质化比较严重。比较突出的有城市综合体等。长沙市房地产开发预警预报信用信息系统数据显示，XX年与XX年的办公、商业用房空置面积差不多，XX年的办公、商业用房空置面积相比前两年增幅较大，XX年办公、商业用房大量开工，使供大于求的矛盾比较突出。(五)外地企业投资比重较大。长沙市房地产开发预警预报信用信息系统数据显示，上半年，长沙开发投资前50名的开发项目总投资万元，占全市上半年房地产开发投资%。其中外地开发企业开发项目36个，共投资万元，占前50名项目开发总投资额%，占全市上半年房地产开发投资额%。上半年，长沙房屋施工面积前50名的开发项目合计施工万平方米，占全市上半年房屋施工面积%。其中，外地企业开发的项目33个，房屋施工面积共计万平方米，占前50名开发项目总施工面积%，占全市上半年房屋施工面积%。(六)在中部六省会城市中排名靠前。据XX年中部六省会城市房地产市场统计数据显示，XX年长沙房地产无论是投资额，还是施工与新开工面积，在中部六省中位置排名都比较靠前，与长沙在中部六省的经济地位基本相当。三、上半年长沙房地产市场调整原因分析(一)银行信贷趋严据问卷调查情况显示，超九成房企认为银行信贷趋严。对我市当前房地产市场调控政策及相关措施的评价中，%的企业认为政策过度，二套房首付、金融信贷等政策应予放松;对上半年房地产银行投放贷款情况，93%的企业觉得房地产开发贷款条件、个人住房贷款条件趋严，应缩短银行贷款审批流程、放宽二手房认定标准。(二)限购抑制需求当前，长沙房地产很大一部分购买人群来自于周边城市，这些改善需求型人群一般属于二次置业，首付比例较高，而且外地公积金不可在长沙使用，加上银行利率上调，这波购买力被拒之门外。(三)产品结构比较单一据调查问卷显示，房地产开发主要类型中，%是普通住宅，%是商铺，%是别墅，%是办公用房，其他类型占%，其他类型地产比例偏低。工业地产项目仅在高新技术开发区和经济技术开发区等园区少量开发，时下较热的养老地产、体育地产、休闲地产、旅游地产开发较少。(四)房屋品质仍需提升随着消费者趋于理性，项目的设计定位、材料使用、施工质量、建设品味等与购房者心理期望值差别较大，绿色建筑、可再生能源推广应用较为缓慢，全装修住宅市场供应比例不足10%。近年来房地产开发项目遍地开花，部分楼盘周边道路、学校、医院、商业网点、公共交通等配套难以到位，影响业主入住。四、岳麓区房地产市场状况分析XX年上半年，长沙市各区新建住宅成交均不同程度下跌。成交区域集中度提高，岳麓区成交量接近130万平方米，稳居六区之首。XX年楼市行至中场，尽管上半年长沙的商品房成交量较去年同期下跌近三成，但是，以部分区域板块为观察对象看具体楼盘的表现，人们对岳麓区下半年楼市仍有信心。目前长沙市各区域存量去化压力三极分化：天心、开福两区存量吸纳周期均超过20个月，远超内六区平均水平，是短期内压力最大区域；岳麓、望城两区吸纳周期在13-14个月左右，未来压力相对较小；而雨花区和芙蓉区与内六区整体水平基本持平，吸纳周期分别为17个月和18个月。在XX年上半年，随着南湖路隧道的拉通以及地铁2号线投入运营，湘江两岸的距离再度拉近，岳麓、望城两区内楼市成交活跃。XX年的下半场，除了地铁建设外，湘江综合枢纽、河西交通枢纽、南站高铁枢纽等枢纽工程将加快推进，劳动东路、营盘东路等主干道延长线将全面竣工。东西向交通的日益便捷，河西的居住优势将更加彰显。未来两三年，东西两岸楼盘的价格差距将慢慢缩小。XX年，楼市热点区域梅溪湖板块，刚需消化已趋饱和，XX年的购房人群将主要转向投资型与非地缘改善型置业者。受地铁2号线辐射影响，市府板块、金XX年长沙市房地产市场分析报告XX年我市完成房地产开发投资亿元，同比增长%。商品房施工面积万平米，其中新开工面积万平米，同比分别减少%、%；竣工面积万平米，同比减少%。XX年长沙市累计批准预售万平米，同比减少%；实现商品房成交备案面积万平米，备案金额亿元，同比分别减少%、%。PART1长沙地区房地产市场基本情况一、新建商品房批准预售情况表1XX年长沙市新建商品房、住宅供应情况小结：XX年全市商品房新增批准预售量同比减少%，一季度新增量最低，四季度最高XX年全市新建商品房累计批准预售万，同比减