为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划万科评估报告假设XX年过程质量评估方案一、目的实现集团“两提一减”的目标，促进项目常态化管理和质量、安全管理水平的提升。二、编制思路和依据1.结合近5年万科评估体系、标准、评估经验。2.根据区域不同特点和相关要求，结合一线公司相关建议和项目实际情况。三、调整细则：A:框架：1.体系调整确保全面反映项目真实施工情况，促进项目过程管控水平。2.结合交付评估体系，避免项目片面追求实测分数导致后期产生交付风险。3.避免项目产生迎检现象，造成不必要的成本浪费，全程采用飞检方式，促进项目现场常态化管理。4.取消强制排序，定位区域分档合格线。5.调整实测方式，避免实测主观因素过大，采用随机选点方式。6.实测实量计算方式采用点数进行计算，更加客观反映现场实测水平。7.对于空鼓等重复整改项，为避免项目增加不必要的成本浪费，改为只关注项目空鼓等整改最终结果，过程中把控由项目自行组织。8.安全文明评估进行调整，文明施工权重减小，安全生产权重加大，同时对于现场需要增加成本或争议较大项进行更正。9.与A6版比较增加了质量安全风险相关指标，从多维度反映项目综合情况。设立关键指标，进行倒扣分。B:实测实量：1.取消结构地面平整度实测相关内容。2.取消公共部位实测相关内容。3.顶板水平度不爆板。4.空鼓抹灰阶段不进行实测，但关注抹灰阶段裂缝，空鼓实测以上腻子后进行，空鼓大小规定大小，以后期业主关心项为依据。5.线盒线管部位空鼓1套房随机敲2处，最多爆2个点，外墙内保温取消实测空鼓检查，瓷砖空鼓与吊顶交接部位一块砖不作为判断空鼓依据，地砖空鼓依照国家规范。6.增加了混凝土质量检查项。7.增加砌筑/内置隔墙板、精装修、铝合金/塑钢窗相关内容C:安全文明：1、宿舍内只检查过载及短路相关测试；2、取消柴油发电机检查项：3、大型机械第三方检查记录不强制检查；4、电箱内允许使用合格的三孔、两孔插座，手持式电动非金属外壳的工具可使用两孔插座，碘钨灯接线规范可使用。5、安全帽上面漆后室内施工可不带，6、现场统一着装不强制要求；7、膳食加工区检查项取消，8、现场对楼层小便斗打扫是否干净，是否显原色不做要求，改为检查现场是否有大小便痕迹，是否工地厕所有异味。D：质量安全风险：采用分等级，共十大关键指标：结构安全、样板及工序管理、管理行为、防渗漏、防空鼓/开裂、防脱落禁止做法、系统设备禁止做法、功能安全禁止做法、安全生产、整改封闭落实情况共十大关键指标。四、评估组织频率1由区域委托第三方评估公司进行评估，全年共4次，每个季度1轮，时间不限，以飞检形式组织，区域内所有具备评估条件的项目进行全覆盖，因时间跨度较大随机增加10%的项目进行复检。从当过程评估完成50%后开始，重复抽检的项目时间间隔3周以上。增加抽检的项目，成绩按两次算数平均。2.采用“全程飞检”的办法实施。抽检原则季度内每个月在区域所有项目内随机抽选，保证每个公司全部覆盖。对已评估过的项目重复抽选。第三方公司开发相应的抽选软件，保证随机、公正。飞检原则及要求评估组根据抽检项目清单，采取随机的飞行检查模式。评估时间由区域统一统筹，评估公司进行相应计划安排，由评估公司随机安排人员进行项目过程评估“飞行检查”。过程评估在同一家公司不持续评估。保证各公司评估频率基本一致。评估小组到达项目现场后，凭评估公司工作证即可进入施工现场，现场任何人不得以任何理由阻止评估人员进入。如果评估组认为有阻止和拖延评估组的情况，或者发现项目现场出现停工、驱赶工人、迎检等不正常的情况，评估组可以终止该项目或标段的评估，按该区域最低计算成绩并上报区域。五、评估体系1.住宅评估体系架构2.住宅实测实量体系及评估办法：测区抽选原则A、实测测区抽选：每个标段选5套房，每个楼栋产生1套，当多于5栋时均衡分布抽取。每次抽选测区不区分新旧工作面，以现场实际工作面为准，每季度可以重复抽取。B、对于实测的抽检套数，同一标段应按别墅及高层户数比例进行分配。对于别墅和高层的区分，按项目开工审批报备文件进行区分。C、对于主体阶段项目实测，高层必须具备50及以上套数时才进行实测，别墅需10套及以上。其中高层每户必须全部拆模完成，完全具备实测条件，多层别墅需2层及以上拆模完成。D、对于精装修标段划分，由项目进行确认。但精装修标段也需高层具备50及以上套数时才进行实测，别墅需10套及以上。检查内容检查标准A、实测范围：室内所有房间涉及到的实测指标，实测点在室内随机进行选取。B、实测功能间划分由项目提供蓝图，以图纸为依据。C、实测内容、标准：万科房产A股价值评估报告陈海XX会计1班目录一、房地产行业现状及未来发展趋势分析.2二万科的SWOT分析.4三、万科的会计分析.8四、万科的财务分析.9五、万科财务报表分析及预测.21六、万科股票价值评估.45一、房地产行业现状及未来发展趋势分析房地产行业总体情况分析XX年1季度，全社会固定资产投资为亿元，同比增长%，增幅比去年同期上升个百分点。房地产开发投资完成亿元，同比增长%，增幅上升个百分点，其中，住宅房地产开发投资完成亿元，同比增长%，高于同期房地产开发投资增幅个百分点。全国完成购置土地面积万平方米，同比上升%，同比去年增幅上升个百分点，高于商品房施工面积涨幅的个百分点、新开工面积个百分点。商品房完成施工面积万平方米，同比增长%，其中，商品住宅施工面积万平方米，同比增长%。商品房竣工面积万平方米，同比增长%，高于新开工面积增幅1个百分点，其中，商品住宅竣工面积万平方米，同比增长%。指标始终保持稳中有升的格局，这显示行业营业能力的增强。国民经济的快速发展，国内居民可支配收入和消费能力的提升，全行业的增速发展态势显而易见。XX年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，为XX年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。房地产行业趋势分析房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来23年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20。市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前我国居民居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对未来2-3年房地产市场的真实需求影响不大。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可以预测，未来23年我国房地产市场的需求将继续迅速增长。从供给看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都在一定程度上减缓了房地产市场的供给增速。在国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，未来2-3年全国房地产市场的供给增速将略有减缓。房地产市场供求发展不平衡的矛盾将继续存在。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来23年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，目前房地产市场上大户型、低密度住宅占比偏高的状况将改变，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。长期以来，我国东部地区经济较为发达，高收入人口较多，人均GDP与收入水平明显高于中、西部地区，一直是房地产开发投资的重点区域。中西部地区相对低廉的土地价格、人工成本、具有上升潜力的房地产价格以及由此产生的较高的房地产收益预期也对开发商产生了强大的吸引力，近年来东部房地产投资资金部分向中西部中心城市转移，为中、西部地区的房地产业提供了强劲的增长动力，未来23年，这一趋势仍将继续。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。利润率的下降、宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制。可以预见未来2-3年房地产开发企业的并购将在现有的基础上得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额；一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能被兼并或破产。而无论是强强联合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至多赢的目标。二万科的SWOT分析万科概况：万科成立于84年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业。88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93年4月向境外发行4,500万股B股。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，以商品住宅为主要产品。涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心1988年到XX年20年间，万科股价增值超过1000倍；1991年到XX年，万科平均每年主营业务复合增长率28%，净利润复合增长率31%。从XX年开始，万科的年复合增长率超过了60%，XX年更成为全国首家销售额超过200亿元的房企。在中国第一批上市公司中，万科是唯一一家连续16年保持盈利、保持增长的公司。与此同时，万科在公司治理方面有口皆碑，不但在国内首次对上市公司治理水平给予系统的排名，万科是唯一一个3A级；在包括亚洲货币、英国IR杂志等对内地公司的评选中，万科也屡次获得最佳公司治理奖项。万科的优势1.高度专业化创造核心竞争力1992年之前万科在走一条小而全的多元化经营路线。1984年成立的万科，开始做进口电器生意，很快业务拓展到出口、广告、饮料生产、工业制造、房地产、股票投资等领域，成为一家典型的多元化企业，所涉及的行业都有不俗表现，被社会视为经营成功案例。但由于资源分散无法在某