为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划三水桑拿体验报告项目可行性报告编撰人：卓雅咨询顾问团编撰时间：XX年7月18日第一章总论1、1项目概况本报告所陈述的对象为御景弯蓝贝斯洗浴中心，以下简称本项目。本项目位于阿克苏市新城中心多浪河畔，距离火车站4公里左右，距离阿克苏机场18公里左右。本项目紧邻多浪河公园和新型城市商业区，周边多为新兴的高档住宅区及公务员小区，其余并无成熟的商业区。本项目根据地点条件和周围商业氛围，应定位为高端水韵文化洗浴馆，不适于建设阿克苏通常的水疗概念会所。1、2可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。第二章市场调研及前景预测2、1阿克苏水疗随着市场经济的高速发展，人们的生活水平不断提高，国内的洗浴行业得到了长足的发展，已经完全摆脱了传统的“澡堂子”的模式，由过去的洗浴仅仅是为了缓解疲劳、清洁身体的单一洗浴目的，进而发展成不仅是清洁身体，而是放松精神、愉悦身心的休闲的目的。酒店式洗浴成为成功人士边洗浴边工作、洽谈业务、广泛社交的重要场所。带之而来的是规范化、专业化、多功能及洗浴休闲为一体的综合性的娱乐场所给洗浴行业带来了激烈的市场竞争。让人们在洗浴中处在一种清新高雅的氛围中，并逐渐融入在现代化的社会的思想观念里，形成特有的洗浴文化，也打造了特色的洗浴行业。目前阿克苏市场的水疗都是以复制或者是模仿的形式在发展和开发，缺少新颖性和独特性。大部份水疗注重在消费群体的数量上，而缺乏在功能上、人性化和现代商务接轨的快捷服务开发。在成功人士这块的自主空间更是被忽略。一般水疗的配备都只是洗，按摩，吃。没有给多功能的补进。在最近三年来，阿克苏的经济发展速度加快，也加快了阿克苏和东部城市接轨的步伐，在这样的环境和经济条件下。人们会对更加独立化，功能化，信息化，休闲办公的场所和环境增加更大的需求。2、2消费者特征2、2、1消费人群消费者以政府官员、企业家及商务人士为主，以男士为主，同时个人消费及家庭消费不断上升。2、2、2消费形式以公务消费为主，主要体现为请客、聚会、商务洽谈、约会、休闲、放松等。2、2、3消费频率桑拿常客基本上都形成了消费习惯，消费频率高的达一周一次，消费频率低的也会到一月一次。2、2、4消费周期以一周为一个周期的话，从周一到周四消费者不断上升，周四达到顶点、五六日连续跌落。2、2、5消费心理桑拿洗浴场所的特色就是休闲、舒适而消费人群的经济实力较高，因此，消费者更看重的是经营项目、规模、舒适度；很多人会打车甚至开车前往休闲娱乐场所聚集区寻觅此类场所休闲；因此，大型的单体桑拿生意火爆，而小型会所类经营的桑拿项目却日渐冷淡。2、2、6消费季节一般来讲，冬季、春季是桑拿业的旺季，而夏季、秋季是桑拿业的淡季。2、3本项目前景预测卓雅咨询顾问团对评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。因此在以下的部分报告中会用先天不足后天补的观点证明本项目的前景是乐观的。但在本项目产生前景前，必须高度重视几个问题。功能配套完善和本项目要达到的品质；做好本项目的决心；本项目的独特性在哪里，吸引消费点在哪里；公司现有人员和基础对本项目的配合和重视点；采用现代企业管理的统一性、执行力、标准化流程。第三章项目定位3、1主题定位畅想水韵文化。以水韵文化为主题，从主题上和城区的其他桑拿会所分开。3、2功能定位建立在本项目所处地段，周边环境，和项目本身建筑机构局限的基础上。在经营服务功能方面要做到：空间量化，功能面积小而精致，尽量避免大面积而不产生效益；个人空间人性化、满足各方面的客人，空间独立而不乏味；商务信息化、满足客户在消费的过程中办公需求；服务多元化、满足客户在消费的过程中产生的需求，让接待消费客户不出场所就能解决业务，会议，招待等需求。整个项目定位在中上、偏高端消费，集住宿、洗浴、按摩、商超、健身、商务洽谈、小型会议等。整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。3、3市场定位整个项目定位在中上、偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。3、4价格定位价格定位取决于场所达到的效果，功能配备，和软服务；初步预计在50200元每人的门槛费，根据场所成型后和配备方案来做最后的论证定价。定价的整体思路为以价格作为直接的广告吸引点和拉开和城区浴场的距离，形成以价格提高品质，以品质提高档次，以档次来体现独特点的广告效应和口碑宣传。定价分级为高门槛，场内低消费或者低门槛高消费的两体系。3、5管理定位管理基建于打造品牌服务，构建高品质服务团队，管理和团队以客人需求为中心和化解消费矛盾的思路来定位，本着以经营无小事，成败取决于细节的心态和思维做主导。董事会为最高决策领导机构，现场总经办为最高执行机构。整体以总经理对董事会负责的总经理责任制为主导，以扁平式管理框架为机制。严格执行后现代企业的制式化管理，采用标准化流程作业。第四章经营预测4、1人员配置。4、1、1管理团队：总经理一名运营总监一名行政总监一名财务总监一名第二章市场调研及前景预测2、1昆明水疗2、2本项目与其他项目相比较优劣势分析2、3本项目前景预测第三章项目定位3、1主题定位3、2功能定位3、3市场定位3、4价格定位3、5管理定位第四章经营预测4、1人员配置4、2费用估计4、3经营分析第五章营销策略5、1宣传主题概念5、2卖点整合5、3优惠措施5、4分阶段控制的公关效果5、6外发式宣传策略5、7销售进度目标第六章结论第一章总论1、1项目概况本报告所陈述的对象为海洋之星水疗会所，以下简称本项目。本项目位于昆明市东三环主干线上，距离昆明北市区公里左右，距离主城区公里左右，距离昆明新机场公里左右，是昆明新城南北连接的主要快速通道，也是新机场进城的主要通道之一。本项目周围有一个住宅小区和一个车市，其余并无成熟的商业区。交通目前属于单行线。本项目根据地点条件和周围商业氛围，应定位为高端海洋文化洗浴馆，不适于建设昆明通常的水疗概念会所。1、2可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。第二章市场调研及前景预测2、1昆明水疗目前昆明市场的水疗都是以复制或者是模仿的形式在发展和开发，缺少新颖性和独特性。大部份水疗注重在消费群体的数量上，而缺乏在功能上、人性化和现代商务接轨的快捷服务开发。在成功人事这块的自主空间更是被忽略。一般水疗的配备都只是洗，按摩，吃。没有给多功能的补进。在最近三年来，昆明的经济发展速度加快，也加快了昆明和沿海城市接轨的步伐，在这样的环境和经济条件下。人们会对更加独立化，功能化，信息化，休闲办公的产所和环境增加更大的需求。2、2本项目与其他项目相比较优劣势分析本项目相同的离城较远的东边有海列宾雅，南边有滇池春天温泉。海列宾雅距离主城和本项目离主城的距离差距不大，但他的地点优势和先天条件比本项目要好，加上他的经营项目和酒店本身的功能装建面积远远大于本项目。相比至下，海列宾雅取胜在于地点的自然条件和占地面积。本项目在同等的条件下地点和面积不占优势，属劣势。在相同离城距离里面的滇池春天温泉属于不盈利的场所，他有酒店客房和游泳池作为辅助，面积和本项目相当。周边还有比较成熟且相对高档的滇池别墅区做依托。和本项目相比，面积相同，先天条件稍微比本项目占优势。在不同条件下，目前消费群评价比较好的大澡堂，永春泉，他们都正在人群聚集的地段，且都有稳定的客群和一定的品牌效益。综合上述这四个场所来对比本项目，地点，占地面积，先天条件都是劣势。在硬条件有所限制的条件下，本项目的取胜点在公司现有的客户群、功能的人性化配臵，经营项目的新颖性和独特性。2、3本项目前景预测我评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我在以下的部分报告中会用先天不足后天补的观点在证明本项目的前景是乐观的。但在本项目产生前景前，公司所有人员必须高度重视几个问题。功能配套完善和本项目要达到的品质；做好本项目的决心；本项目的独特性在哪里，吸引消费点在哪里；公司现有人员和基础对本项目的配合和重视点；管理的统一性，执行力。第三章项目定位3、1主题定位畅想海洋文化。以海洋文化为主题，包括海鲜等为原料的高档洗浴会所。从主题上和城区的桑拿会所分开。3、2功能定位建立在本项目所处地段，周边环境，和项目本身建筑机构局限的基础上。在经营服务功能方面要做到：空间量化，功能面积小而精致，尽量避免大面积而不产生效益；个人空间人性化、满足各方面的客人，空间独立而不乏味；商务信息化、满足客户在消费的过程中办公需求；服务多元化、满足客户在消费的过程中产生的需求，让接待消费客户不出场所就能解决业务，会议，招待等需求。整个项目定位在中上、偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。3、3市场定位整个项目定位在中上、偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。3、4价格定位价格定位取决于场所达到的效果，功能配备，和软服务；初步预计在128168元每人的门槛费，根据场所成型后和配备方案来做最后的论证定价。人均单人消费在400-600元每人次。定价的整体思路为以价格作为直接的广告吸引点和拉开和城区浴场的距离，形成以价格提高品质，以品质提高档次，以档次来体现独特点的广告效应和口碑宣传。定价分级为高门槛，场内低消费或者低门槛高消费的两体系。3、5管理定位(来自:写论文网:三水桑拿体验报告)管理基建于打造品牌服务，构建高品质服务团队，管理和团队以客人需求为中心和化解消费矛盾的思路来定位，本着以经营无小事，成败取决于细节的心态和思维做主导。董事会为最高决策领导机构，现场总经办为最高执行机构。整体以总经理洗浴中心可行性分析报告1.洗浴市场未来发展趋势洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势，据不完全统计，北京洗浴行业全年收入约在25至30亿元左右。就我国国内来讲，随着经济的发展，生活水平的提高，消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对洗浴的要求会越来越高，已经不再是单纯的清洁过程，而是追求更惬意的享受。洗浴市场出现了三个转变：经营业态由过去单一的大众浴室向浴场、桑拿、保健中心、大众浴室等多种业态转变；所有制形式向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式，以