为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划上海万科,前期物业,服务合同上海万科报批报建作业指引1.目的科学有效地安排项目各阶段的报批报建工作，确保项目的正常开发经营。2.适用范围适用于上海万科项目开发过程中，因为地理位置较远，报批报建成本较高而由项目经理部负责的报批报建工作。3.术语和定义4.职责项目经理部严格按照公司规范化运作要求，根据项目开发进度，及时准确地办妥各项目所需报批报建手续，提供相关合法文件，为各项目的顺利开发经营提供保证；市场营销部、客户事务部、项目发展部、采购管理部、成本管理部、设计部负责提交本部门报批报建资料。5.工作程序在项目开发过程中，需各部门向项目经理部提交的报批报建资料及提交时机见下表：项目经理部收集到报批报建所需资料后，按照政府主管部门依法行政手册要求，递交资料。政府主管部门窗口收文后，项目经理部主办人员在取得批文(来自:写论文网:上海万科,前期物业,服务合同)前，至少与政府经办人联系一次，了解办文进展或按对方要求进行配合工作。政府部门承诺的办文时限到期当日或次日，项目经理部主办人员到指定地点领取批文，移交项目秘书归档，由项目秘书交总经理办公室存档。6.相关记录建设用地规划许可证建设工程规划许可证工程施工许可证预售许可证竣工备案表销售合同附件物业服务部分卖方已在项目销售前与前期物业服务企业签订了前期物业服务合同，买方已阅读、理解并承诺遵守前期物业服务合同中的相关权利义务。该合同的主要内容摘要如下：一、前期物业服务企业和委托期限大连万科金域华府的前期物业服务企业为大连万科物业服务有限公司，本合同期限自XX年6月30日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。二、前期物业服务内容1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。三、前期物业服务质量标准1、物业共用部位的维修、养护和管理1)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要大、中修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修。2)建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。3)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1)建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度，对共用设施设备进行日常管理和维修养护。2)对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复；需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修或者更新改造。3)在接到供水供电部门停水停电通知后24小时内向客户发布通知。4)载人电梯24小时运行，每月例行保养2次，电梯困人时接到通知后20分钟到达现场处理。5)对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通1)公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。2)小区道路、广场、停车场、绿地等每日全面清扫1次并巡视清扫1次；首层大堂、电梯轿厢每日拖洗1次；楼层电梯厅、楼道每两日全面清扫1次并巡视清扫1次，每周拖洗1次；2M以下共用部位玻璃每周清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；客户出行的主要道路及时清除积水、积雪。3)合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，垃圾桶、果皮箱每日清理1次。4)蚊虫消杀：2次/月，1次/月。5)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池检查1次/季度，发现异常及时清掏。四、公共绿化的养护和管理1)有专职人员实施绿化养护管理。2)草坪生长良好，生长季节及时补栽补种，修剪整齐美观。3)根据气候状况和季节，定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。4)乔木修剪至少2次/年；草坪修剪至少6次/年；灌木修剪至少8次/年。5)至少每月对绿化养护情况进行1次检查并记录。6)针对不同的品种和季节进行病虫害防治，每季度进行1次全面预防性消杀。五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1)设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。2)配备岗亭，岗亭美观整洁，人员统一着装，文明管护，纪律严明。3)小区实行24小时值班巡查制度，小区主出入口24小时值勤。4)配有安全监控设施的，实施24小时监控。5)封闭式管理的小区对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。6)定期开展消防和居家安全宣传，消防演习：2次/年。7)对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。8)住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设置安全警示标志。9)对火宅、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。六、综合管理服务1)建立物业服务质量管理体系，制完善的物业服务方案并组织实施。2)按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。3)管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。4)建立培训制度和培训计划，定期开展业务技能培训，提高管理服务人员的业务素质和服务技能。5)建立物业档案资料并妥善保存，管理制度健全。6)建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。7)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范。8)设立客服部门，向业主公布24小时值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率达到100%。24小时接受业主报修服务，急修在接到报修后30分钟到达，其它报修按约定时间到达。9)设立客户意见箱，向业主公布公司和集团投诉渠道，每年至少进行1次客户满意度调查。10)接到业主投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布1次共性投诉处理情况。11)适应业主需求，组织、配合社区定期开展文化娱乐活动，社区文化活动：每年开展4次。12)建立健全财务管理制度，物业服务报告：每季度公布1次。注：除非前期物业服务合同和本附件另有约定，其他标准均不作为前期物业服务合同当事人权利义务的依据。七、物业服务费用1、本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按前期物业服务合同第二十六条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：多层、小高层住宅：元/月平方米；商业用房：元/月平方米。业主以银行托收方式向乙方交纳物业服务费，在办理房屋交付手续时，业主签订托收协议并根据托收金融机构要求提交相关资料。八、物业的经营与管理1、本物业管理区域内业主共有的车位、共用部位、共用设施设备及其他共有物业委托乙方经营。2、各类停车位收费标准：1)业主共有产权车位，车位租用人应按【露天车位150元/个?月】、【地下车位300元/个?月】的标准向乙方缴纳车位租用费用。2)专有产权车位，使用权人应按【地下车位40元/个?月】、【车库1元/平?月】的标准交纳车位服务费；开发商产权的车位租用费收费标准由开发商依据政策法规确定，并向全体业主公示。3)车位所有权或使用权由业主购置或甲方附赠的，所有权或使用权人应按【地下车位40元/个?月】、【车库1元/平?月】的标准交纳车位服务费。4)临时停车的由乙方按车辆停放时间收取临时停车费，临停收费标准由乙方依据政策法规或业主大会决议确定并向全体业主公示。临时停车收入根据临时停车位的不同所有权性质按比例分配。5)摩托车、电瓶车及非机动车停车收费标准按照大连市物价部门最新批准发布的停车收费标准收取。收费标准由乙方依据政策法规或业主大会决议确定并向全体业主公示。临时停车收入根据临时停车位的不同所有权性质按比例分配。3、停车场收费标准可根据物价上涨、服务成本上升及政府停车场收费政策的变化情况适时调整，收费标准调整后，车位租用人、车位所有权人或使用权人应按调整后的收费标准交纳相关费用。4、业主共有物业经营收入按下列约定分配：1)产权属于业主共有的【车位】等经营收入，乙方按总收入的10提取代理服务费后，其余部分全部纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本。2)除业主共有的【车位】外的其它共用部位、共用设施设备经营收入，按以下顺序分配：A、乙方按总收入的10%提取代理服务费；B、总收入的30%专项用于共用部位、共用设施设备的维修并由乙方代管；C、其余部分纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本。3）乙方每季度公示业主共有物业经营收支情况，接受业主监督。九、物业服务其他收费业主如需装修，应按以下标准交纳装修垃圾清运费或自行清运：多层、小高层住宅二室及二室以下：650元/户；多层、小高层住宅三室及三室以上：850元/户；商业用房：10元/平方米。十、物业服务用房物业服务用房产权归属全体业主所有，依据大连市实施物业管理条例办法的规定，出卖人提供物业管理用房给前期物业服务企业无偿使用。十一、前期物业服务企业其他免责事由1、因业主或物业使用人违反本合同的约定，使前期物业服务企业未达成本合同约定的服务质量标准，前期物业服务企业不承担违约责任，造成前期物业服务企业或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿。2、双方约定因为下列事由所导致之损害或导致前期物业服务企业不能履行本合同约定义务的，前期物业服务企业均不承担违约责任：1）雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非前期物业服务企业能够控制的其它事由。2）本物业内发生治安或刑事案件，但因前期物业服务企业故意或违反本合同约定义务而直接导致的情况不在此限。3）因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因前期物业服务企业故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限。4）因业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其它物DG-QH-()前期物业服务合同项目名称：项目座落地址：委托方：受托方:签订日期：东莞市房产管理局制印前期物业服务合同甲方：；法定代表人：；地址：；邮编：；联系电话：。乙方：；法定代表