为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划业主委员会签合同业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项一、物业服务合同的作用物业服务合同是规定业主与物业服务企业双方权利义务关系的重要法律文件。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。法院在审理物业服务纠纷时，也以物业服务合同为主要依据之一。因此，物业服务合同是维护业主权益的重要依据。二、物业服务合同的种类1、根据物业服务合同签订的主体和时间不同，物业服务合同可以分为前期物业服务合同与后期物业服务合同。在业主大会成立之前，由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同。业主大会、业主委员会成立后，业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结物业服务合同，自物业服务合同生效之日起原前期物业服务合同自然终止。本文仅对由业主委员会受业主大会的委托与物业服务企业签订物业服务合同这种情况进行探讨。物业服务企业与业主分别签订物业服务合同的情况比较少见，前期物业服务合同也不在本文叙述范围。2、根据物业服务收费的方式不同，物业服务合同可以分为包干制物业服务合同与酬金制物业服务合同。包干制是指由合同双方根据物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，协商确定物业费收费标准，业主按此标准交纳物业费，物业服务企业按照合同约定收取物业费、提供物业服务，自负盈亏。酬金制是指，合同双方根据物业服务成本和物业服务企业的酬金确定一个预收费标准，由业主向物业服务企业预交物业费。预收的物业服务成本属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果预收的物业费不足以支付物业服务成本及物业服务企业的酬金，差额部分应当由业主补交；若有结余，仍属于业主所有。三、业委会与物业服务公司签订物业服务合同的流程1、选聘物业服务企业根据物权法、物业管理条例的规定，选聘物业服务企业应当按照业主大会议事规则的规定程序由业主大会决定。2、与物业服务企业协商确定合同条款物业服务企业与业主的权利和义务由双方协商约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。3、签订物业服务合同四、业委会与物业服务公司签订物业服务合同应当注意的法律事项1、注意程序合法性业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业委会无权自主选聘物业服务企业以及确定物业服务合同内容，物业服务企业选聘方案或者物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过方可生效。选聘或者解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。特别需要注意的是，有些小区的管理规约、业主大会议事规则对业主委员会签订物业服务合同的条件和方式等约定了具体规则，比如有的要求物业服务合同文本必须经业主大会表决通过业委会方可签订，业委会的行为需严格遵守小区规则。如果程序不合法，可能导致物业服务合同无效或者被撤销。2、注意明确双方各自的权利和义务如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。物业服务活动包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序等，服务内容丰富、范围较广，每个小区的具体情况又各不相同。由于认知上的差异，很可能导致物业服务企业和业主对合同条款的理解出现偏差，产生矛盾。因此，明确各自的权利和义务，对合同双方来说都具有不可忽视的意义。物业服务合同中容易因约定不明而产生纠纷的部分主要有：收益归属：车库、车位的收益归属，供暖、公共部位广告、地下室出租的收益归属，其他公共部位收益的归属；服务范围和标准：哪些事项属于物业服务范围，哪些不属于物业服务范围，哪些服务可以另行收费，哪些不应当另行收费；约定应符合北京市住宅物业服务等级规范一级、二级还是三级标准，如果有超过或低于该标准的特别约定应另行写明；物业费收费标准、时间和方式，何种情况下业主享有拒交物业费的抗辩权，无正当理由业主拒交物业费的违约责任；物业管理用房的使用，有的物业公司擅自将物业管理用房出租，而物业服务合同对此却没有相应规定，引发一系列行政投诉和民事诉讼；合同终止的条件：期满解除或提前解聘或不可抗力，明确业主大会、业委会、业主委员会在什么情况下可以提前解聘物业服务企业，除经双方认可的不可抗力外物业服务企业不得提前解除合同；合同终止后的交接：物业公司在合同终止后向业委会移交公共部位和物业管理资料的期限和方式，明确需要移交的部位和资料目录，财务的交接。3、注意细化双方的具体权利和义务某些概括性条款，应当加以细化。合同约定得越明确越细致，越有利于合同双方实现权利、履行义务。比如“业主大会、业主委员会以及业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同”，应当进一步补充约定“监督”的方式和步骤，以及物业服务企业应当如何配合监督工作；“业主大会、业主委员会以及业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”，应当进一步补充约定物业服务企业在何时或何种情况下应当以何种方式向业主大会、业主委员会以及业主公布相关情况。4、注意明确违约责任要在物业服务合同里明确物业服务企业违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性。特别是对提前解聘的物业服务企业不及时退出或未解聘的物业服务企业提前撤出的情况，虽然物业管理条例规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以一定要约定如果出现这种情况，物业服务企业应按天交纳违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。美丽园小区物业服务委托合同第一章总则本合同由下述当事人于XX年月日在北京签署。委托方名称：北京市海淀区美丽园小区业主大会受委托方：名称：法定代表人：登记住所地：电话：传真：邮编：企业法人营业执照编号：物业管理资质等级证书编号：根据中华人民共和国合同法、物业管理条例等相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为北京市海淀区美丽园小区提供物业管理服务，订立本合同。乙方提供服务的受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。甲、乙双方及受益人均应履行本合同并承担相应的责任。第一章定义与解释第一条除本合同条款另有约定或上下文另有所指，本合同的解释规则及本合同中所有相关用语的定义如下：美丽园小区或本小区：均指北京海淀区五棵松路20号美丽园住宅小区。业主：指美丽园小区房屋的所有权人或者已经与本小区开发商订立商品房买卖合同但因故尚未办理过户手续的一手买房人。物业管理区域：根据本小区建设立项、规划批准的范围所确定的、并且设施设备相关、共用的物业所在区域。物业：本小区物业管理区域内的房屋、配套的设施设备和相关场地。物业使用人：指物业的承租人及/或实际使用物业设施的其他人。业主委员会，指由美丽园业主大会选举产生、且经过政府建设主管部门备案的业主大会执行机构。业主委员会有权按照本合同的约定，代表甲方行使权利、履行义务。本合同：指本合同主文、附件一至附件以及甲乙双方今后可能签署的修改或者补充协议。共用部位：指小区规划红线内公用部位，包括但不限于一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、弱电间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、等部位。共用设施设备，指小区规划红线内所有共用设施设备，包括但不限于：一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、门禁、安保、行车管理等设备；物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、围墙、水系、作为小区景观的各种建筑物、构筑物、大门、入口道闸等设施。“业主满意率”：用来测评业主对物业服务满意程度的一种方法，指在本小区被调查且反馈意见的业主中，表示满意及基本满意的户数所占的百分比。第二章物业管理区域基本情况第二条物业基本情况物业名称：北京市海淀区美丽园小区；物业用途：住宅座落：北京市海淀区西四环五棵松路20号四至：东至城市规划道路，西至西四环城市干道，南至五路居车站，北至板井村路；总建筑面积：住宅：210,平方米；商用及公建配套用房：平方米。规划总平面图见附件一。第三章物业服务范围第三条本小区物业管理区域内，涉及共有财产和公共事物的综合管理，包括但不仅限于制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业管理服务相关的档案资料，工程图纸、住用户档案、竣工验收材料、设备技术资料、设备运行维护纪录等。第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括但不仅限于：本物业土地规划使用范围内的所有道路、空地、绿地；不为单个业主所拥有的所有建筑物、构筑物、房屋；房屋的承重结构(基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等)、内外墙面、大堂，公共门厅、卫生间、走廊、过道、垃圾间邮政信箱、地下室、楼梯间、庭院、电梯井、电话间、设备用房等为维持房屋的结构及使用功能或者为业主或使用人提供服务，共同使用的部位和设施。第五条共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括但不仅限于：共用的上下水管道、落水管等给排水系统，共用照明系统、变配电系统、照明灯具、二次供水系统、热水供应系统、天然气供气系统、电梯系统、公共区域及楼内消防设施设备系统、保安监控报警设备系统、门禁可视对讲系统、中控室系统、供暖系统、避雷装置、天线、有线电视系统、电信及宽带网络系统，排烟道,通向污水井的下水管道、雨落管等排污系统；设置在任何单位内但与其它单位或其它部分共同使用的装置；物业区域内的市政排水设施，物业区域的外围护栏及围墙等为业主、使用人共同使用的设施设备。第六条共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括但不仅限于：化粪池、泵房、自行车棚、室外给排水管道、沟渠、消防水池、高压水泵房、井等为业主、使用人共同使用的设施和附属建筑物、构筑物。第七条小区规划红线范围内以及围墙内认养的所有绿地、花木、喷泉系统、建筑小品等养护与管理，保证正常使用。第八条公共环境卫生，物业管理区域内，业主户门以外包括但不仅限于房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。第九条维护公共秩序、安全防范和楼宇保安，物业管理区域以内，业主户门以外包括但不仅限于门岗服务、物业区域内巡查、安全监控、夜班执勤、维护交通秩序、看管包括但不限于业主/社区居民委员会办公用房、社区活动中心及业主/社区居民委员会公告栏在内的公共财产，业主及其访客的机动车辆与非机动车辆以及户门以外的业主信箱等私人财产。第十条消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护及消防管理。第十一条电梯、水泵的运行和日常维护管理，包括但不仅限于电梯运行、维修；电梯定期检验；电梯监督检验；电梯限速器校验等；主泵和备用泵的运行、维修；消防泵试泵；水质化验；水箱清洗；普查；消毒等。第十二条房屋装饰装修管理服务。第三章物业服务质量和履约保证金第十三条乙方提供的物业服务质量要求如下：1按双方约定的物业服务质量要求执行，详见附件五美丽