为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划东方乐园计划河南重点项目-新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目可行性研究报告编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。可行性研究报告是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等关联报告：新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目建议书新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目申请报告新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目商业计划书新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目节能评估报告新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目资金申请报告新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目市场调查研究报告新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目投资价值分析报告新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目投资风险分析报告新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目行业发展前景预测分析报告可行性研究报告大纲第一章总论新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目概况新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目名称建设性质新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目承办单位及负责人新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目建设地点新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目设计目标新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目建设内容与规模新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目投资估算与资金筹措新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目建设总投资资金筹措新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目主要财务经济指标可行性研究依据研究范围第二章新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目建设背景宏观形势地理、历史交通宏观经济运行宏观经济发展固定资产投资情况人均生产总值人口变化地区及行业的发展规划城市总体规划城市近期建设规划第三章新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业市场分析与市场定位新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业市场分析新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业市场近况新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业市场划分板块特征分析及小结新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业市场总结新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目机会分析项目市场定位新蔡东方迪士尼乐园蔡现代观光农业项目的SWOT分析恩怨情仇20年谁打垮了东方乐园曾经的喧嚣、曾经的欢乐都已悄然逝去。昨日，东方乐园空空荡荡成一片静土。全国最大的摩天轮还能回到孩子的生活中来吗？南方网讯曾在上世纪80年代中期创造过日进10万游客、一度执国内游乐业牛耳的广州东方乐园，在所有员工的“意想不到”中匆匆落幕了。一个巨人轰然倒下，引来无数关注，人们不禁要问：仅仅设备陈旧、经营失策这些表面原因就能导致它歇业关门吗？它的背后，是否还有更多不为人知的恩怨情仇？现场凄凉的谢幕记者昨日中午时分再度来到东方乐园，作为标志的摩天轮已不再旋转，高高耸立着，徒显“谢幕”后的凄清。位于东方乐园正门旁的乐园摄影店，一天做不了几桩生意，店员没精打采。其间，一家人兴冲冲地来游玩，却得知乐园关门，失望，却久久不愿离去。乐园内的小卖部全部关闭。一个小店前，若干男子正忙乎着把饮料等货物搬走。店老板说，他们不知道乐园会突然倒闭，结果刚进了一批货，现在又得搬走。所有的游乐设施已经全部关闭，没有游客，空荡荡的。以前人气很旺的驯兽表演场，只剩下几只老虎、狮子焦躁不安地在笼中来回走动内幕合资双方不同心十年亏损亿留不住的匆匆过客，留不住的东方乐园。有员工们一针见血地指出：“中方和港方合作，但?两个兄弟不同心?，没把乐园当成一个共同事业来经营，是导致乐园死气沉沉、每况愈下的根本原因。”员工们说，“乐园从?国有?转制为?合作?之后，投资方更多考虑的是自己的利益和回报，而没有关注到乐园的建设和发展，结果双方在经营决策上存在分歧，导致投资不到位，设备没法更新、经营难以突破等问题。”1994年3月，中港合作的广州新穗旅游中心有限公司正式成立。这本应成为东方乐园发展的新起点，但不幸却成了从辉煌走向没落的转折点。该公司合作港方为香港某大财团属下的新中粤投资有限公司，合作中方由广州服务旅游发展公司、广州原能发展公司、广州白云山管理处及东方酒店集团公司等四方组成，并由广州服务旅游发展公司作为中方代表与港方签约，签约期限50年。新穗公司成立了，东方乐园并未因此一帆风顺。据透露，新穗公司长期处于不稳定状态，在合同执行及经营管理中存在大量问题，东方乐园陷入了尴尬发展、逐渐下滑的10年历程。除东方酒店集团公司以外的其余三方也于XX年年底之前实质上退出了新穗公司。前期投资“大缩水”东方游乐城项目夭折依合同及章程约定，新穗公司的经营范围是以东方乐园为起点，开发建设一个占地约1000亩的“东方游乐城”项目，然后逐步推进南湖国家旅游度假区的开发建设。据了解，当时中方的主要义务为提供包括东方乐园场地使用权在内的，广州南湖国家旅游度假区11平方公里的土地使用权。此外，中方还应争取在市政府同意的情况下，在集贤庄拨出约1585亩土地给新穗公司兴建商品房，其收益主要用于投资的补偿。而港方的主要义务为负责筹集建设合作项目所需的全部资金，以借贷形式投入合作公司，总投资额约30亿40亿港元。前期起步投资为6亿港元，其中注册资本1亿港元，在新穗公司成立之日起一年内分批投入，余款则在三年内分批注入，主要用于兴建包括东方乐园在内的总面积约1000亩的东方游乐城。投入集贤庄地产项目的资金不计入新穗公司起步投资款内。而在新穗公司成立后，中方依约提供了东方乐园等全部项目和356亩土地使用权，但港方并未按合同约定足额投入所需资金，且将其投资重点放在了集贤庄房地产项目上。截至XX年12月31日，港方共向新穗公司投入资金约人民币亿元，但将其中约亿元转投入集贤庄房地产项目，实际用于新穗公司主营旅游业务的仅为人民币亿元左右，远不足其承诺的6亿港元前期起步投资。港方未能很好地履行合同，“东方游乐城”项目因资金不到位和未能如期征地而停滞不前，导致“东方游乐城”的规划用地被有关政府部门收回。也由于资金不能到位，新穗公司一直无法按合同约定拓展经营，10年来实际经营的始终只有东方乐园，南湖项目建设也停留在对乐园的一般性改造上。据透露，由于管理不善，新穗公司长期亏损，迄今累计亏损逾人民币亿元。管理混乱影响经营同时，新穗公司的董事会形同虚设。如合同约定“董事会会议每年至少召开一次”，但一直未按期召开，使合作公司一些重大事项不能及时作出决策，公司的经营管理和项目建设也就缺乏必要的监控和指导。而合作公司总经理与东方乐园总经理职责不清，也成为打垮东方乐园的原因之一。东方乐园虽然根据合同于1994年7月1日移交给新穗公司经营管理，但按合同精神，合作公司总经理主要职责应是负责项目拓展工作及公司经营决策，但港方总经理把主要精力放在对乐园的实务性管理上，造成乐园管理上的重叠与混乱。甚至公司总经理外出期间不按合同规定委托公司副总经理，而只委托不熟悉情况的港方行政总监管理公司和乐园事务，引起中方总经理的不满。乐园工资标准也有多种，如乐园本身的职工工资，港方管理的职工工资，港方新招聘的演员工资等等，引起部分员工不满，对员工士气造成很大影响。据透露，合作公司港方高层管理人员更换也过于频繁。如从1994年公司成立至1997年短短三年，港方派来的总经理先后6次更换，由于港方老总们推行各自的“施政大纲”，工作就缺乏连贯性，严重影响项目进展。例如东方游乐城项目，公司曾先后组织过有关人员前往国外考察、学习，亦曾先后请过日本、美国、香港等地专家参与项目的策划设计和制订总体发展方案，但由于不断更换高层领导，致使这些方案束之高阁，未能付诸实施。合约不公中方提出终止合作未果为解决新穗公司的问题，合作双方进行了多次谈判，但始终无法就项目处理问题达成一致。XX年，东方酒店集团代表中方提出终止合作，要求收回东方乐园的土地使用权。对此，港方要求中方至少向其支付港币5800万元作为补偿，中方难以接受。自此，项目处理一直陷于僵持状态。有关人士表示，出现这样的局面，有着多方面的原因。但不可否认的是，主要原因在于港方未能切实履行合同约定的投资义务，且将其投资重点放在集贤庄房地产开发项目上，致使合作目的无法实现。事实上，除1亿港元注册资金外，港方的投资基本被用于集贤庄房地产项目，但新穗公司却需要依合同对港方支付年利率10%的高额利息，这明显不公平。合同约定，港方所有投入的资金，以借贷形式投入，并按10%年利率计息，每年折算复息一次，这使港方永远处于负盈不负亏的地位，而使得企业营收大量转化为利息而丧失积累能力，最终还要由东方乐园的国有资产来抵债。“机场因素”是祸根有关人士指出，随着广州城市建设步伐的进一步加快，近年来，南湖旅游度假区的用地状况早已发生重大变化，合作合同签订时所依据的外部条件已改变，合作宗旨已无法实现，继续履行合同已没有现实意义。在此情况下，终止合作实为对双方均相对有利的选择。对港方提出的5800万元补偿费，中方认为不能成立。合作双方均承受了损失，港方也应依法承担新穗公司经营不善所导致的损失，而不能完全转嫁到中方头上。自新穗公司成立至今，几乎年年亏损，由于外部环境变化，即使东方乐园继续经营，也只能在现有项目上敲敲打打，在承担港方巨额利息的情况下，实难产生利润。此外，中方认为，虽是中方提前终止合同，但主要基于港方违约的事实，在中方放弃追究港方违约责任的情况下，再由中方对港方进行额外补偿也缺乏合理性。中方最终提出双方提前终止合作。在终止合作的具体方式上，建议采取变更新穗公司股东和经营范围的方式，东方乐园从新穗