为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划二手房,买房合同未约定交房时间二手房交房时的注意事项和细节二手房交房时一定要小心谨慎！二手房交房时的注意事项有哪些？本文专家将为您解答二手房交房时的注意事项。二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有：空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。相对于新建商品房的交付而言，二手房的交付要简单一些，但也不能忽视，如果不认真对待，也很容易引发纠纷。本文从买房人的角度出发，结合自己的律师实务，将实践中二手房交付时应注意的主要事项总结如下：一、二手房设施设备清点由于二手房一般都被原房东装修和使用过，在二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的，因此，二手房买房人在签订房屋买卖合同时，就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明，二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有：空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。二、水、电、煤气、天然气的清点及过户双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续，并向工作人员询问原房东有无欠费情况。如有欠费，二手房买房人则有权要求原房东补交费用。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。作为二手房买房人，要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况，这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按照日千分之三计算，累积起来就相当高了)。三、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户二手房买卖双方应一同来到有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续，同时，二手房买房人也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。四、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续，同时办理物业费用缴纳的交接，要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费及取暖费。五、户口迁移二手房买卖双方应一同来到房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况，原房东应将户口全部迁出，如仍有户口，买房人可要求原房东迁出，若其拒绝办理，可追究其违约责任。六、清点二手房钥匙二手房原房东交给下家的钥匙包括：二手房房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。七、结清二手房尾款以上六项均二手房过户及结算完毕后，将房屋买卖合同约定的尾款在扣除下家代原房东支付的费用后，余额为下家实际应支付的款项。上加收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。八、签署房屋交接书房屋交接书应将上述7各方面的内容以文字的形式固定下来，双方签字、捺手印，一式两份，双方各执一份。签署房屋交接书的法律意义在于证明原房东将符合合同约定的房屋交付给买房人，交房的时间点也就是签署房屋交接书的时间点。如果不签，二手房买卖双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方违约责任的承担。如果在还没有办理完上述7个方面的手续就签署，则意味着买房人未验收就已经认可房屋符合合同约定。因此，签署房屋交接书是二手房交房手续的最后一道程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同的约定，应将问题写在二手房房屋交接书上面，予以注明、说明，为将来追究二手房原房东的责任做好证据上的准备。二手房买卖合同纠纷的法律问题最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。一、房屋中介结构操作不规范1.委托合同签订不规范一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“房地产买卖契约补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。2.逃避居间义务房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在南京市房地产买卖契约上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。根据市政府办公室XX年7月12日转发市房产局南京市存量房网上交易管理办法规定，从XX年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易，买卖双方签订南京市存量房买卖合同后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。二、房屋买卖合同的内容不完整如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据中华人民共和国合同法的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。三、房屋买卖合同补充协议的效力不确定在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。开发商逾期办理房产证，购房者应当如何向开发商主张违约责任？案情简介XX年4月12日，原告章国强与被告上海强隆地产公司签订上海市商品房预售合同，该合同约定：原告章国强购买被告上海强隆地产公司开发承建的“天隆城小区”12号楼三单元bXX室商品房1套，房屋建筑面积平方米，总房款暂定为50XX元；被告上海强隆地产公司应在办理了房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证后，于XX年12月31日前将房屋交付给原告章国强使用。如被告逾期交房，原告章国强有权按已付房价款的?,按日计算追索违约金；原告章国强认可被告上海强隆地产公司在取得新建住宅交付使用许可证后即具备该房屋的交付条件，被告上海强隆地产公司应在房屋交付后90天内取得“大产证”。嗣后，原告章国强向被告上海强隆地产公司实际支付总房价款元。XX年12月30日，被告上海强隆地产公司未履行交付房屋的义务，直至XX年4月1日才取得新建商品房房地产权证，于4月3日履行了交付房屋的义务，但被告在交付房屋时未取得房屋大产权。XX年4月4日，原告与被告双方结清了自XX年1月1日至同年4月3日期间的违约金。直至XX年11月14日，被告上海强隆地产公司才取得房屋的“大产证”。原告章国强认为，XX年4月12日，其与被告上海强隆地产公司签订了上海市商品房预售合同一份，该合同约定，其向上海强隆地产公司购买商品房1套，房屋总价款为50XX元，被告上海强隆地产公司承诺于XX年12月31日交付房屋，交付房屋时须办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。但被告上海强隆地产公司却在XX年11月14日才取得房屋的“大产证”，其逾期办理产权证的行为已构成违约，理应根据购房合同的约定承担违约责任。双方当事人在协商未果的情况下，原告章国强于XX年3月24日依法向上海市浦东区人民法院提起诉讼，要求被告上海强隆地产公司承担逾期办理产权证的违约金20260元。被告上海强隆地产公司认为，双方签订的购房合同属实，本公司虽违约在前，但违约金的计算期间应从XX年1月1日计算至XX年4月3日。因为双方在购房合同中已约定房屋交付的标志为取得新建住宅交付使用许可证，故该约定印证了其交房并不需要“大产证”。而且本公司已将上述违约期间的违约金支付给原告，可以证实本公司已经承担了违约责任。更何况，双方已在XX年4月3日办理了房屋交接书，故本公司不存在违约事实，原告向法院提起的诉讼请求没有法律事实和法律依据，故请求法院驳回原告章国强的诉讼请求。法院判决上海市浦东区人民法院经审理认为，双方当事人签订的商品房预售合同系双方真实的意思表示，合同约定的内容符合法律的强制性规定，该合同合法有效，理应受到法律的保护。在本案中，被告上海强隆地产公司未按合同约定在规定的期限内取得房屋的大产权，其交付房屋的条件存在瑕疵，故其行为构成违约，理应根据购房合同中的约定承担违约责任。鉴于被告上海强隆地产公司已在办理“大产证”期间向房地产管理部门提交了相关的手续材料，但违约金计算的数额应扣除双方约定的给予被告上海强隆地产公司90天的宽限期及被告上海强隆地产公司先前已支付的违约金。据此，上海市浦东区人民法院根据中华人民共和国民法通则第85条、第111条、第112条之规定，判决如下：被告上海强隆地产公司应于本判决生效之日起10日内，向原告章国强偿付逾期办理房屋大产权证违约金16208元。被告上海强隆地产公司不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉后认为，本公司根据购房合同的约定，取得新建住宅交付使用许可证后即已满足了房屋交付的条件，故不应承担取得新建住宅交付使用许可证至取得房屋“大产证”期间的违约金。可见，一审法院认定事实和适用法律错误，故请求二审法院依法改判，驳回原告章国强的诉讼请求。上海市第二中级人民法院经审理查明，上诉人上海强隆地产公司与被上诉人章国强于XX年4月3日签订房屋交接书后即交付了房屋，现被上诉人章国强向上海强隆地产公司主张自XX年4月4日起至同年h月13日止的违约金。上海市第二中级人民法院经审理认为，双方当事人签订的商品房预售合同是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应恪守履