为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划债法,未确定标的物是否存在就签订买卖合同课程论文河南大学法学院题目：一房二卖的债法救济考量姓名龚亚楠学号4学院法学院年级专业14级民商法课程名称债法任课教师袁绍义摘要:一物数卖，自古有之，在物价波动之际最为常见，而此实多处于出卖人罔顾信用，图谋私利。随着我国城市化的快速发展，房地产市场迅速成长起来，巨大的刚性需求与有限的房源之间的供需矛盾使得房价直线上涨，很多开发商或者房主为了眼前利益与多个买主签订房屋买卖合同，由“一房二卖”导致的法律纠纷也逐渐增多。在房价增长过快的今天，“一房二卖”不仅造成买受人很大的财产损失，同时，在我国特殊的社会环境下，部分房源对买受人来讲有着不凡的意义，如学区房，在此情形下，出卖人的违约使买受人遭受的不仅仅是财产上的巨大损失，财产之外的无形损失也同样巨大。在此情况下，前买受人如何获得救济，从债法方面来讲主要由以下几种途径：第一，否定后买卖合同的效力；第二，向出卖人主张违约损害赔偿；第三，由前买受人行使一般债权人的撤销权；第四，向后买受人主张侵权损害赔偿。但是，从我国现行法律理论和实践角度分析，以上几种途径未必能实际发挥作用，本文将分析各种方案的可行性。关键词:一房二卖；合同效力；撤销权；侵害债权；违约责任赔偿一、数个不动产买卖合同的效力“一房二卖”主要是指房屋所有人在与先买受人签订房屋买卖合同后未进行登记前又与后买受人订立买卖合同并移转所有权的情形。在这种情形下，前后两个买卖合同，由于我国物权法的物权变动模式采债权形式主义，所以本文中的买卖合同指的是债权合同）的效力如何，尤其是后买卖合同是否有效有必要进行分析。对此问题，学界主流观点认为在不动产一物二卖的情形中，如果不存在合同法第五十二条规定的无效情形，则前后两合同均属有效。因为从理论上讲，债权属于人权并且没有排他性，所以基于同一目的的数个债权可以同时存在于一个债务人之上。合同法司法解释二第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”既然可以追究出卖人的违约责任，自然意味着第二个买卖合同有效。同时，最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据举重以明轻的规则，出卖人在无权处分的场合订立的买卖合同尚王泽鉴.民法学说与判例研究:第4卷M北京:北京大学出版社,XX.戴佛民,论多重买卖J.法律适用,XX(5).属有效，那在标的物所有权转移之前出卖人复与第三人所订立的合同当然也是有效的，因为此时根据我国的物权变动模式出卖人在移转登记之前尚拥有该不动产的所有权。王泽鉴对此持同样看法，他进一步认为，在出卖人将标的物卖给第一买受人后，又将该不动产卖与第二买受人，不论后买卖合同是否已经发生物权效力，第一买受人都不能主张后买卖合同为无效。二、违约损害赔偿合同法第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”根据王利明的观点，“损害是权利和利益的不利益状态”。违约损害赔偿需以损害为前提，出卖人在与前买受人订立买卖不动产买卖合同后又将不动产卖与后买受人并完成登记后，出卖人对前买受人便陷入履行不能从而构成违约，在房屋价格迅速上涨并具有某些特定价值的特殊国情下，即将到手的房屋“得而复失”损失往往是巨大的，在这种情况下，因债务人的违约，使得合同当事人之间的债权债务关系便转化为损害赔偿债权债务关系，前买受人有请求损害赔偿的权利，出卖人负有赔偿因其违约给前买受人造成的损害的义务。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在损害赔偿的范围方面，我国合同法采取了完全赔偿原则，从合同法第一百一十三条的规定来看，损害赔偿的范围包括两个方面，即积极损失和可得利益，积极损失是现有财产的减损-灭失和费用的支出，是一种现实的财产损失，积极损失的目的便是要使受害人恢复到订立合同之前的那种状态，所以由于违约使受害人所处的目前状态与订立合同之前受害人的状态之间的差距就是受害人有权请求的积极损失的赔偿范围，此项损失计算相对容易，法律一般不做明文规定，英美法中所说的附带损失即买方违约拒收货物和拒付货款以后，卖方在停止运货、运输和运回已交的货物-保管货物等方面所花费的商业费用，以及因卖方违约使买方在检验-接收-运输-保管卖方所交付的不符合合同规定的货物时所花费的合理费用等，也属于积极损失的范围，在不动产买卖中，积极损失包括交付的对价以及签订合同的费用等，可得利益即当事人在合同能得到适当履行后所获取的直接性财产利益，一定意义上说，可得利益虽然不是当事人的实然损失，但却是其原本应得的利益，在条王利明.合同法研究:第2卷M北京:中国人民大学出版社.XX件语境下，如果没有现实损害发生的话，当事人原本是可以得到这些利益的，具体来讲，得利益指一般利润，在比较法上，台湾“民法”第216条规定：“损害赔偿，除法律另有规定或契约另有订立外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。”此处的“所受损害”及“所失利益”分别等同于我国合同法规定的“直接损失”与“可得利益”。但是，司法实践中赔偿限额经常被限定在合同价款的一定范围之内，如北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第二十四条第一款规定：“房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。”从“酌情予以支持”可以看出，根据市场价格变动给予完全充分的赔偿是不太现实的，除此之外，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。）也规定了惩罚性损害赔偿，成为对出卖人一房数卖的不诚信行为的遏制措施，但是，该司法解释的适用有其局限性，在适用范围上，该解释第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业,纵使特定物债权人已经代债务人受领了因撤销权而回复的该特定物，该特定物债权人也不能优先受偿，而应将该特定物作为债务人之一般财产，全体债权人于平等比例受偿。四，侵害债权之损害赔偿请求权后买受人先于前买受人取得标的物的所有权后，前买受人能否以后买受人侵害其债权而向后买受人主张损害赔偿，即侵害债权的行为是否构成侵权，理论界仍然存在很大分歧，有学者认为债权系相对权，只能对抗债务人。所以如果债权受到侵害，也仅仅是债务人负债务不履行的责任。在鼓励市场竞争的理念下，不应非难后买受人“夺人所爱”，第二买受人不王轶,论一物数卖:以物权变动模式的立法选择为背景.J,清华大学学报:哲学社会科学版.XX(4)一、单项选择题1.张某与租赁公司签订小汽车借用合同，合同约定了租金和归还的期限。根据借用合同的特点，合同法理论上称其为。A.双务合同B.单务合同C.双边条约D.单边条约2.合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止关系的协议。A.行政权利义务B.经济权利义务C.刑事权利义务D.民事权利义务3.在大陆法系中常被称为是债法中的“帝王规则”的合同法的基本原则是。A.公序良俗原则B.公平原则C.诚实信用原则D.公正原则4.下列各选项中，阐述正确的是。A.逾期承诺原则上不发生承诺的效力，为新承诺B.逾期承诺原则上发生承诺的效力，为承诺C.逾期承诺为要约邀请D.逾期承诺原则上为效力待定的承诺5.甲公司与乙公司签订了一份书面合同，甲公司签字、盖章后邮寄给乙公司签字盖章。则该合同成立时间为。A.甲乙公司达成合意时B.甲公司签字盖章时C.乙公司收到甲公司签字盖章的合同时D.乙公司签字盖章时6.下列情形中属于效力待定合同的是。A.10周岁的少年出售劳力士金表给40岁的李某B.5周岁的儿童因发明创造而接受奖金C.成年人甲误将本为复制品的油画当成真品购买D.出租车司机借抢救重病人急需租车之机将车价提高10倍7.刘某为某农工商公司的采购员，刘某持该公司出具的采购农副产品的介绍信，与某供销社签订了一份购买100吨大米的购销合同。某供销社按照合同规定的日期发货后，被某农工商公司拒收，理由是只让刘某出外购买水产品，没让其采购大米。依照法律规定，刘某的行为。A.超越代理权限，合同无效B.代理行为有效，公司不得违约C.擅自作主，个人应承担责任，公司不承担责任D.刘某和公司负连带责任8.现代合同法中，合同法律制度的核心以及合同法律约束力最集中的体现是。A.合同订立B.合同成立C.合同效力D.合同履行9.合同当事人对合同履行地点没有约定或约定不明确的，事后未达成协议的，则(A)。A.给付货币的，在接受货币一方所在地履行B.交付不动产的，在交付不动产一方所在地履行C.交付动产的，在动产所在地履行D.不作为债务在债务人所在地履行10.下列各选项中不属于物的担保方式的有。A.保证B.抵押C.质押D.留置11.在代位权诉讼中，债权人胜诉的，诉讼费由。A.债务人负担B.债权人负担C.次债务人负担D.保证人负担12.下列各选项中不受债权转让限制的是。A.陈某享有的请某作者为其代笔撰写回忆录的债权B.张某所享有的获得退休金的债权C.赵某所享有的继承其父母遗产的债权D.孙某所享有的诉某公司侵害其健康而产生的精神损害赔偿请求权13.甲将其收藏的一幅某画家遗作卖给乙，价金5万元。甲将价金债权转让给丙并通知了乙。履行期届满前，该遗作灭失，则乙。A.可以解除合同并拒绝丙的给付请求B.可以对甲主张解除合同，但不得拒绝丙的给付请求C.不得解除合同并不得拒绝丙的给付请求D.不得解除合同但可以拒绝丙的给付请求14.债权人提存物领取权的除斥期间是。A.1年B.2年C.3年D.5年15.我国合同法关于违约责任的归责原则实际上采取的是。A.总则中的严格责任立法模式B.分则中的过错责任立法模式C.过错推定责任立法模式D.总则中的严格责任与分则中的过错责任相结合的立法模式16.根据合同法规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为。A.签订合同之时B.履行时间C.交付时间D.占有之时17.下列关于融资租赁合同的说法中，不正确的是。A.承租人不履行占有租赁物期间的维修义务B.融资租赁合同的出租人对租赁物不负瑕疵担保责任C.承租人破产的，租赁物应列入破产财产D.租赁期限届满，承租人取得租赁物的所有权18.贾某因装修房屋，把一批古书交朋友王某代为保管，王某将古书置于床下。一日，王某楼上一户家水管被冻裂，水流至王某家，致贾某的古书严重受损。下列各选项中说法正确的是。A.王某具有过失，应负全部赔偿责任B.王某具有过失，应给予适当赔偿C.此事对王某而言属于不可抗力，王某不应赔