深圳市睿达房地产顾问有限公司,专注地产培训 推动行业发展,2009年7月,房地产工程成本管理,房地产工程成本管理,课程提纲 1、房地产成本管理 1.1房地产成本构成 1.2房地产成本管理方式的发展 1.3房地产成本管理的基本架构 1.4责任成本管理 1.5目标成本管理 1.6动态成本管理 1.7房地产成本作业过程 1.8成本管理权限设定 2、房地产工程成本控制及造价研究 2.1设计阶段工程成本的控制 2.1.1设计限额指标的设定 2.1.2建筑结构造价研究 2.2.3机电配套造价研究 2.2.4园建绿化造价研究 2.2.5设计优化 2.2采购阶段工程成本控制 2.2.1工程总包合同管理 2.2.2工程分包合同管理,2.3施工阶段工程成本控制 2.3.1三通一平阶段成本控制 2.3.2施工方案布置与营销配合 2.3.3基础施工阶段成本控制 2.3.4主体结构阶段成本控制 2.3.5建筑装饰阶段成本控制 2.3.6室内机电成本控制 2.3.7室外配套工程成本控制 2.3.8精装修成本控制 3成本管理考核 3.1目标成本的责任分解 3.2成本管理工作评估 3.3责任成本与质量成本评分 3.4成本信息管理 3.5成本BSC考核,房地产成本构成分析,房地产成本构成,成本管理方法的发展,成本管理的方向,成本管理模式,以“目标成本责任成本作业过程管理”为核心的现代企业成本管理体系。,责任成本管理,目标成本与动态成本管理,作业过程管理,成本管理软件,成本管理委员会,控制系统,信息系统,组织系统,成本管理模式基本构架,领导机构,管理工具,管理制度,成本、工程文件,责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。,执行文件：责任成本管理作业指引,责任成本管理,主要内容（1）要素概括,主要内容（2）反馈指标,实施要点,总经理,成本部,配合部门,主体部门,责任成本考核报告,责任成本管理办法,成本阶段性目标,责任成本管理指引,总部,备案,牵头,组织,讨论,形成,普及,执行,实现,制定,定期考核,公布,目标成本管理,管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核),目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。,基本概念：,管理工具：成本管理软件 成本数据库,实施过程,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与 材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算 一,目标成本测算 二,目 标 成 本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,目标成本执行,产品定位,目标成本测算 三,签约 金额,变更 签证,结算 调整,签约 金额,变更 签证,结算 调整,动态成本构成,已发生成本,合同性成本,非合同性成本,已结算成本,未结算成本,待发生成本,动态成本 = 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本,动态成本,作业过程管理,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,总目标,是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位,房地产成本作业过程：,新项目发展成本控制,控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。 执行文件：新项目可研成本测算,设计成本控制,控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 执行文件：设计管理程序,招标成本控制,控制要点：获取竞争性低价成本 逐步实施工程量清单招标 集团材料集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 执行文件：工程及材料采购作业指引,签约成本控制,控制要点：合同谈判 合同审批 控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 执行文件：合同与付款管理作业指引,施工成本控制,控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 执行文件：顾客要求、设计及工程变更管理作业指引 签证管理作业指引,结算成本控制,控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 执行文件：预结算管理作业指引,销售承诺及物业管理成本控制,控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：不产生经营负担。 执行文件：销售管理制度 物业管理制度,控制要点：权责清晰、循序渐进 控制原则：成本合理、运营优先 执行文件：审批权限及流程表,成本管理权限设定,2.1设计阶段工程成本控制 2.2采购阶段工程成本控制 2.3施工阶段工程成本控制,2、房地产工程成本控制及造价研究,控制要点：分解明确、责任到人 控制原则：合理、领先 执行文件：设计限额指标表,设计限额指标的设定,单项造价研究之建筑结构,单项造价研究之机电配套,单项造价研究之园林景观,设计优化,控制要点：逐项落实、过程控制 控制原则：及时协商、兼顾运营 执行文件：成本优化与控制作业指引,工程合同管理,控制要点：标准明确、可执行性强、调整明确、清单准确 控制原则：合同标准化、技术标准明确 执行文件：工程统一技术标准 标准合同,标准合同见附件,