,金盛郑和国际广场项目理解及操盘思路汇报,汇报内容,附件,一、09年度任务及工作思路,年度任务目标与分析,分析： 实现上述目标存在一定难度,主要在于以下几个方面: 1、未达到预售条件收取资金，存在一定的政策风险； 2、目前项目处于未启动状态，时间紧任务急，要完成年度任务需要详密的工作安排； 3、由于未达到预售条件，难以向客户收取较大额的资金，要完成年度任务，需要大量的客户支撑。,09年度回笼资金4000万,完成任务需要解决的问题,如何规避政策风险？,大量的客户从哪里来？,年度工作如何开展？,认购的操作手法,解决方式一: 1、以金盛会员的名义出售会员卡； 2、出售会员卡时向客户承诺购买会员卡的钱是可退的； 3、由银行开设专用帐户，对购会员卡款项进行托收，不入发展商帐； 4、此资金的动用由发展商与银行私下协商。,此方式分析: 1、此方式仍属于变相收款，存在一定的风险； 2、由于售卡与正式销售相隔时间较长，因此需要较为吸引的优惠折扣，增强客户的购卡信心;,目标客户群:社会客户,认购的操作手法,解决方式二: 1、寻找一家投资公司，签定定制开发协议； 2、客户在认购房源的同时与投资公司同时签定参与团购协议； 3、以散户通过投资公司进行组团定制开发的名义与发展商形成关系； 4、以定制设计费及工程预付款等名义收取费用。,此方式分析: 1、此方式以定制为名，可以收取较大额的费用； 2、此方式操作繁琐，容易使客户产生抵触情绪，对客户的诚意度要求较高，可以考虑给予较为优惠的折扣，增强客户诚意度。,目标客户群:社会客户,认购的操作手法,解决方式三: 1、允许内部关系客户提前预约； 2、允许内部关系客户选定房号,并收取定金。,此方式分析: 1、此方式适用群体有限，但可收取大金额房款，是完成回款任务的重要补充； 2、由于距离交房时间较长，需要给予比较优惠的内部价格，吸引内部客户购买。,目标客户群:内部关系客户,年度工作计划,工作计划制定思路 1、面对年内的回款任务,需要进行快速筹备,早日亮相,为客户蓄水及内部认购提供更为充分的时间。因此需要缩短筹备周期，营销、广告设计、团队组织以及招商工作齐头并进。 2、全年计划围绕重要活动为核心，以活动为项目内部认购服务，即奠基为住宅认筹造势，主力店签约为商业认筹造势。 3、注意控制各活动的节奏，以便实现项目话题的不断更新，保持市场关注度。,附：09年度工作计划表,年度重要截点,注:公开认筹指举行集中认筹活动,不影响销售团队进场后认筹活动的正常进行,重要截点说明,案场准备 1、为完成年内任务,需要尽可能延长蓄客时间,在目前情况下如果在项目地块建设售楼处将会耽误大量时间,因此,建议寻找临时接待点,负责客户的积累工作。 2、新城市广场距离项目地块较近,且人流量大,是设立临时接待点较佳的场所。,奠基仪式 1、作为本项目面向公众的首个活动，旨在以项目开工奠基为契机，邀请各级领导、相关部门、新闻媒体以及其他嘉宾，举行一场规模宏大、仪式隆重、富有创造意义的开工奠基活动，提升“金盛集团”的社会知名度和美誉度，借助前期广告的宣传造势，标志本案的正式亮相。 2、同时，展示金盛集团的高端形象，直接或间接地向社会和公众显示金盛集团的整体实力，以进一步促进客户信心，为后期的认筹活动造势。,重要截点说明,住宅/商业认筹 1、为保证项目的高端品质形象,以及解决场地不足的问题,建议将认筹活动设置在高档饭店内进行。 2、如果采取银行托收的形式,则需要事先联系关系银行,驻场收款。 3、认筹活动只作为客户集中释放的一个活动节点，在此之前，有愿意交纳意向金的客户也可收取。,主力店签约 1、通过主力店签约,实现品牌价值整合,进一步塑造项目的高端形象。 2、主力店签约为客户提供了未来项目发展的想象空间,增强客户的置业信心。 3、通过媒体对于主力店签约的报道，形成市场热点，为后期的商业认筹活动造势。,任务分拆,按照南京市场操作惯例，项目认筹期间收取的费用，住宅一般不超过2万，商业一般不超过5万。那么完成任务则需要2000张住宅卡或800张商业卡。考虑到住宅与商业体量相当，但片区内住宅市场较好，因此预计住宅与商业的认筹量比约为7：3，即住宅任务2800万，商业任务1200万。,注:内部认购及定制开发的可行性需要进一步确认,如果可以结合实行,则可以帮助缓解年内的售卡压力.,媒体推广策略方向,目的 本项目在南京首次正式亮相，需要对项目整体形象进行塑造，建立项目的高调性； 奠基仪式、住宅认筹、主力店签约、商业认筹作为本项目年度传播最重要的营销节点，需要集中资源，进行传播突击，通过密集的媒体传播将这各个节点串起来，给目标消费者留下深刻清晰的整体印象,媒体推广策略方向,我们媒体推广策略可以简单概括成“一条主线、两大内容、三种媒体形式、四个重要截点” 一条主线：以项目的整体品质形象传播为主线 两大内容：以项目的住宅产品形象和项目的商业产品形象为主要内容 三种媒体形式：媒体推广主要通过户外、报纸杂志、网络三种形式来推进 四大重要截点：通过媒体推广将奠基仪式、住宅认筹、主力店签约、商业认筹四个焦点事件串联起来,一条主线、两大内容、三种媒体形式、四个重要截点,媒体推广策略方向,平面表现方向,创意表现方向,城市轴心系列一,通往世界的途径，不止是“丝绸之路”。 金盛郑和国际广场，城市轴心上的地标建筑群 千年古道，以贯通中西享誉世界。 做为中国古代最重要的通商渠道，丝绸之路所经之处一派繁荣，中国因之而兴，世界因之而兴。 其实，通往世界的途径，又何止丝绸之路。 在南京，江东路与草场门大街，同样贯通南京的悠久历史与美好未来；在这条路上，一种崭新的都市生活方式正勃然而兴。 金盛郑和国际广场， 城市轴心之上，都荟地标之作， 龙地带，国际化、现代感、高品质的城市生活街区， 在融入世界的潮流中，邀您见证，南京新居住生活的诞生,创意表现方向,创意表现方向,城市轴心系列二,通往新大陆的途径，不止是“五月花号”。 金盛郑和国际广场，城市轴心上的都市综合体 1620，一个伟大的年份，满载英伦贵族的“五月花号”， 历经颠沛流离抵达美丽富饶的美利坚，一个开创北美历史的瞬间在世界面前光辉定格，波士顿成为美国文化原点，其传奇始终如一。 正如你之所见，金盛集团携旗下众多知名品牌回归龙江， 承载着巨大财富和美好生活的希望，与南京一道向国际都会生活进发， 金盛郑和国际广场， 城市轴心之上，都荟地标之作， 荟粹公园、商场、高级住宅的国际生活街区， 在融入世界的潮流中，邀您见证，南京新都市居住方式的诞生。,创意表现方向,创意表现方向,城市轴心系列三,通往繁华的途径，不止是“香榭丽舍大街”。 金盛郑和国际广场，城市轴心上的生活策源地 法国，巴黎，蜚声世界的香榭丽舍大街， 很可惜，世人多数从其表象进行理解，商业街、名品街、风情街 从协和广场、凯旋门到拉德方斯，用城市轴心形容更为妥帖， 其实，通往繁华的途径，又何止香榭丽舍大街。 放眼南京，南京的过去与未来、经济与生活都在龙江一一显露， 金盛郑和国际广场， 城市轴心之上，都荟地标之作， 承袭巴黎拉德芳斯模式，坐拥龙， 在城市未来的轨迹上，邀您见证，南京新都市居住方式的诞生。,创意表现方向,创意表现方向,地标生活系列一,你的地标，我的生活 金盛时间12：38，迪拜大餐粉墨登场 生活在此尽致奢华，享受一座城市令人窒息的诱惑。 金盛郑和国际广场，更为繁华所在。,创意表现方向,地标生活系列二,你的地标，我的生活 金盛时间19：00,银座Chanel限量发售 生活在此通达便捷，拥有一座城市无法复制的繁盛。 金盛郑和国际广场，更为繁华所在。,创意表现方向,地标生活系列三,你的地标，我的生活 金盛时间02：17与新天地并没有不同 生活在此流光溢彩，碰撞出一座城市的极致品位。 金盛郑和国际广场，更为繁华所在。,创意表现方向,系列三,09 龙江看金盛 金盛郑和国际广场， 以金盛集团十余年经验为基础， 建筑的每一细节均来自探索人本居住的本意， 处处闪现思想的火花， 为南京带来前所未有之居住理念。09年，龙江看金盛， 看金盛改变正在改变世界的人。,创意表现方向,系列三,融汇无限未来 每个人生的期冀本就不同， 金盛郑和国际广场乃为高贵者倾力打造。 龙江绝版上层建筑， 充满智慧和传奇的友邻， 让高处的人们聚在一起， 融汇人生无限未来。,创意表现方向,系列三,品质之上的优越 历遍了喧嚣浮华，高调的人生才返璞归真。 金盛郑和国际广场对品质的要求比您想象的更多。 使是一朵花绽开的角度，都来自专业的美学布置。 人生的每一处皆显现领袖风范，事业生活尽在掌握。 品质之上，皆是优越人生。,创意表现方向,系列三,品质之上 所见皆不同 金盛郑和国际广场， 以金盛集团十余年实践经验积淀， 为南京带来前所未有之建筑理念， 每一细节皆来自探索人本居住的本意，处处闪现思想的火花， 如您一般笑看风云过后，才能领悟此处从容淡定的不凡人生。 品质之上，所见皆有不同。,创意表现方向,系列三,龙江绝版财富旗舰 金盛郑和国际广场， 龙位置打造60000平米国际化商业旗舰， 紧临新城市广场绝版旺铺， 国际各大时尚品牌争相进入， 汇聚高品质消费旗舰MALL， 为您创造可遇不可求的财富机缘。,创意表现方向,系列三,与金盛携手谱写财富传奇 金盛集团， 南京商业运营企业佼佼者， 商业地产投资的风向标！ 邀卓见之士， 与之携手谱写财富传奇。,二、商铺销售可能遇到的问题,商铺销售中可能遇到的问题,商铺二次交易？ 由于本案计划用实墙进行铺位分割，待销售完成后再砸掉进行统一经营。使得客户在后期想将商铺转让时没有实墙，存在一定法律障碍，因此一些短线投资客的购买意向可能会受影响。,分割墙体？ 房产部门规定：商铺产权证与预售证的办理需要是有完整墙体划分的独立商铺，经建设局、规划局与房产局现场验收合格，并有审计部门现场丈量、审核后方可申请。 因此销售的铺位划分要与实际墙体划分相一致，否则产权证办理将遇到一定阻力。,商铺销售中可能遇到的问题,租赁税&物业费？ 如果前期销售签订房租协议时并没明确规定各种税费的征收方法及收费标准，那么在商铺交房后将出现权责纠纷。 解决思路：租赁税与物业费等税费需要在签定合同前经详细经济测算后事先约定,返租VS按揭？ 由于银行了解返租对于商铺销售价格的影响，难以评估返租商铺的真正价值，因此这类商铺在银行办理按揭时存在一定困难。 解决思路：发展商可用另外的自有资产进行抵押，确保银行放款。,商铺销售中可能遇到的问题,“返租”：广告的禁区？ 南京市明确规定，涉及返租的内容不得进行公开广告宣传。 解决思路：通过线下或隐形传播手段以及销售现场包装的形式体现。,投资客信心？ 现有市场类似的返租物业违规操作带来的不良口碑与返租条款的不兑现是投资客对于产权式商铺存在的最大顾虑。 解决思路：发展商+经营商良好的市场信誉； 发展商可考虑自己持有部分物业进行自营，以全部物业经营销售物业的返租，增强客户的信心。,三、项目产品分析,整体规划分析,本案A地块有商业和住宅两大部分组成，住宅部分四栋高层塔楼将会入住近2000余名业主，合理规划这部分业主的进出动线，设立单独的出入口和电梯间将可避免使其受到商业干扰； 住宅业主的停车位预留必须和商业客流的有所区分，保证足够的住宅业主停车位将会有效解决此问题； B地块的市民广场是本案的一大卖点，多设置情景小品、休憩座椅等公用设施，将会提高项目形象，树立项目口碑。,住宅产品分析,A1/A2/A3户型,客卧动线过长,需经过餐厅和卫生间,私密性差,卫生间动线过长,使用不方便,灰色走廊较长,面积浪费,开间较小,若做步入式衣橱使用不方便,住宅产品分析,B1/B2/B3户型,厨房不方正,不利于使用,动静分区不明确,私密性受到影响,进入主卧要经过公共卫生间,居住感差,私密性差,与整体房间面积相比,卫生间面积偏小,且只有公共卫生间,住宅产品分析,C户型,厨房不方正,不利于使用,住宅产品分析,D户型,卫生间动线经过卧室,私密性差,主卧室紧靠客厅,私密性受到影响,住宅产品分析,E户