为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划最新版商品房买卖合同解释XX新版商品房买卖合同新规要点解读作者:网络时间:XX-01-19住建部、国家工商总局于最近颁布了最新版的商品房买卖合同，而上一个版本的颁布时间是XX年。漫长的近15年过去了，今时今日的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，房产品的技术特性、开发商的开发能力、购房者的权利意识已是今非昔比。从长远来说，这次交易文本的更新对于房地产市场是具有深远和积极的意义，有利于整个行业和市场朝向更规范化的方向迈进；但从短期效果来说，新版合同无论是从条款表述还是规则设定，改动幅度都相当大，买卖双方特别是开发商要适应这个新版合同，还需要一段时间，而且在过程中一定会有开发商因为不了解、不适应合同规则的变化而付出“学费”，对于交易对象众多的商品房买卖而言，开发商这种“学费”一般都是以“百万”甚至“千万”为计数单位的。面对风雨飘零的市场环境，尤其是对在一轮一轮调控政策中苦苦支撑的开发商而言，新版买卖合同远看是一副良药，近看却可能是一根稻草，由此引发的房产维权及诉讼潮可能会淹没一些房企。而对于房地产市场中的每一个参与主体政府部门、开发商、购房者、房产媒体等，更现实的是要及时去了解、理解这种合同规则的变化，去梳理其中的风险点和要害点，以便更好地去适应、去生存。这次颁布的买卖合同示范文本分为预售、现售两个版本，条款基本一致，实践中我们更多用到的是预售版本的合同，该预售合同文本共24页、主合同条款29条，同时还有11个附件，篇幅内容较XX版本增加很多，这种变化也反映了此次合同文本约定细化、规范化的显著特点，下面将为大家就文本中的新规则、新特点简要做些解读。新规则1：开发商违反合同承诺，最高可拿到双倍的总房价款合同第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，就可以主张退房、退利息，然后最高再可赔偿一倍的房价款。举个例子，一套商品房价格300万元，开发商一房两卖导致购房者办不了房产证，购房者可以依据此条款主张退房、要求开发商支付600万元，再加上300万元本金部分的利息损失。其实，这条规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过，但因其责任较重，在司法审判实践中存在是否适用的争议，按此判决的案例比较少，而这次把它明确写入合同，其目的就是减少规则适用的争议，因此上面所述的三种承诺情形就变成开发商的“高压线”，必须要避免。新规则2：交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用在示范文本的第九条、第十条，约定了商品房的交付条件，除了原有文本中规定的竣工验收备案表之外，这次新增的交房文件中还包括房屋测绘报告，这在不少城市的交房实践中，往往是被排除和忽略的，所以应当引起重视。另外，在交付时必须具备的配套设施设备的约定中，提出了比原来更明确、更高的要求，不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好，还要实际与市政管网连接、确保供应，这个规则的变化，根据笔者的了解，许多城市的边郊楼盘根本就做不到，所以这个文本一旦施行，开发商绝不能再去拿市政配套不全的边郊项目，否则就是等着赔钱了。新规则3：交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提合同示范文本的第十一条，对于交付通知发送的时间提前量限定为不得少于10日，同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件。这个规则不用多说，交过房的市民都知道这与现在实践中开发商的交房流程是不一致的，但这没有商量的余地，只能去适应。如果开发商违反这条程序约定的，将承担逾期交房责任。新规则4：空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同责任外，还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者直接有权退房。而这三项措施，恰恰是现在开发商比较不重视的内容，特别容易构成违约。写到这，笔者仿佛看到“开发商学费清单”已经在列出来了。新规则5：质量担保措施首次列入买卖合同预售合同第十八条及附件八特别约定了如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司，这一方面是强化开发商的质量责任，另一方面更具现实意义的是，目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就被注销，造成商品房有人卖、无人修的现状，所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”，即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。新规则6：购房者信息保密义务的明确提出到的购房者信息负有保密义务，除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意，开发商不得对外披露和越权使用，否则就构成侵权和违约的竞合，购房者可以选择其一主张。该条款毫无疑问是对当下购房者隐私信息被不断滥用和泄露现状的强烈回应，其实购房者信息被泄露的源头很多，有时未必是从开发商处泄露出去的，这就需要开发商高度自律，并且采取今后可举证的方式来切实保障购房客户的信息安全。新规则7：补充协议的约定要更谨慎开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任，这几乎是房地产市场中的潜规则，市场中所谓“房地产霸王合同”的呼声也不绝于耳。针对这种呼声，XX版商品房买卖合同中特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，这个条款的内容对开发商的杀伤力会相当的大，大到超出你的想象，按照这个标准，许多开发商手头现有的补充协议文本至少一半以上的条款要重写，何为“不合理”的减轻、免除、加重责任，这个度即使对于专业人士来说，也会非常难把握。新规则8：要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况新版商品房买卖合同示范文本解读今时今日的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，房屋产品的技术特性、开发商的开发能力、购房者的权利意识已是今非昔比。新颁布的商品房买卖合同的示范文本分为预售、现售两个版本，条款基本一致，实践中我们更多用的是预售版本的合同，该预售合同文本共24页、主合同条款29条，同时有11个附件，篇幅内容较XX版本增加很多，这种变化也反映了此次合同文本约定细化、规范化的显著特点。一、示范文本的不统一性如果把XX年版本简称“新版”，XX年版本简称“旧版”；旧版出台时中国房地产业才刚刚起步，此后经历了十年黄金时代，旧版早已不再能适应现实需要。然而住建部和工商总局直至XX年才发布新版的征求意见稿，在此之前，各地房管部门已先后颁布了地方版本，用于弥补旧版的模糊、空白和漏洞。新版说明第1项的后半句尤需注意。允许各地在合法合规的前提下，结合地方情况调整合同内容。也就是说，新版不再强调全国统一，而是作为各地指导。各地可以根据新版内容完善各自的执行版本，而不是绝对适用新版。可以预见，各地现用版本仍将基本执行，但会根据新版精神做出微调。目前，各地房产交易的官方网站并未将新版设置为可下载的合同。全国各地仍然运用现用版本。但作为从业人员，我们应该提前拥有风险防范意识。二、增加“专业术语解释”“专业术语解释”是新版的一个亮点。商品房销售领域中的专业术语，对开发商可能是常识，对购房人而言却不易充分理解。新版将“专业术语解释”列于说明之后、正文之前的醒目位置，帮助购房人更好把握合同中专业术语的涵义，做到理解条款、识别风险、准确决策。不过，当购房人对专业术语关键要素的认识非常清晰，房地产开发企业绕开法律规制的某些行为将带来更高的风险。1、商品房预售。明确预售商品房的前提是房地产开发企业已取得商品房预售许可证，否则可能涉及欺诈行为和惩罚性赔偿。2、法定代理人。3、套内建筑面积、房屋的建筑面积。明确了套内建筑面积和房屋的建筑面积的计算方式。计算建筑面积的房屋必须层高达到及以上。概念引自房产测量规范第一单元附录B和第一单元。4、不可抗力。必须是客观情况，而且无法预见、避免和克服，这四大要素必须同时具备，否则就不能认定为不可抗力。如此一来，房地产开发企业不能简单将违约归因于不可抗力而免责。5、民用建筑节能。6、房屋登记、所有权转移登记、房屋登记机构。7、分割拆零销售、返本销售、售后包租。商品房销售管理办法第十一、十二条禁止房地产开发企业返本销售或者变相返本销售，禁止对未竣工的商品房售后包租或者变相售后包租，禁止分割拆零销售。然而在商业地产领域，这三种销售模式可谓屡见不鲜。三者概念引自商品房销售管理办法第四十五条，目的是向购房人提示风险，造成对违法合同无效的担忧，此类操作不再方便。三、补充协议效力受到冲击房地产开发企业出于自我保护、降险止损的考虑，常常借助补充协议变更商品房买卖合同主合同条款。事实上，补充协议的主要特点和功能之一，就是排除买受人权利、免除出卖人责任或加重买受人责任，以至于补充协议常常替代主合同的实际地位。新版明确排除适用不合理的补充协议，但也不能因此认定补充协议无效。因为主合同与其补充协议从意思自由的角度来看是平等的，主合同可以约定变更主合同条款的补充协议为无效，补充协议也可以约定主合同的第二十八条为无效。关于“显失公平”的法律行为如何规制，我国法律早有规定，但最终被变更或撤销的还是少数。新版第二十八条必然会极大增加对房地产开发企业的威慑作用和法律风险，但其本身的法律效力也存在极大争议。我们认为，第二十八条的真正效果，取决于司法部门的法律实践，尤其是最高人民法院的司法解释。在此之前，我们应当更谨慎地设计补充协议：1、避免显失公平的表述；2、房地产开发企业与购房人的权利、义务和责任相互对应，避免数字化、直观化的差异；3、变更新版第二十八条。四、商品房基本情况房地产开发企业改变规划用途的现象确实存在，最可能涉及行政处罚、民事赔偿等法律责任。由于新版第三条“商品房基本情况”更多体现规划设计、预测面积等客观要素之表述，而非双方简单约定，表述不实可能定性为欺诈，所建不符则属于违约。新版明确，合同载明的建筑面积为测绘部门预测面积，而不是旧版的“合同约定”面积。实际上，旧版载明的建筑面积也不是买卖双方凭空而定的，同样也是测绘部门的预测面积。但新版须注明测绘机构名称，增加对测绘机构和卖方的威慑，而且一旦出现面积差的纠纷，处置前提将是测绘部门的预测和实测是否合法、合理，而不再是简单的违约问题。阳台封闭，这原本是开发商“偷”面积和增加销售卖点的好方法，如果与规划设计不符，今后也可能造成我方违约。五、抵押情况和权利状况最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这就是商品房买卖“1+1”赔偿的情形之一。尽管表面极为严厉，但房地产开发企业往往由于融资需要和销售便利而心存侥幸，尤其是对于抵押和预售许可两个要素，只要项目运作得当，“合同无效或者被撤销、解除”的情形就不会出现。新版第四条将提醒购房人注意与所购商品房有关的抵押情况。而且如果存在抵押，必须提供抵押权人同