为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划竹子林旧改计划关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于XX年，当时叫旧村改造，XX年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。城市更新的必然性1土地资源稀缺据XX年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。2人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止XX年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。3产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。4历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、XX年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。截至XX年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。城市更新政策性文件XX年，深圳市颁布深圳城中村(旧村)改造暂行规定，拉开了旧改序幕；XX年陆续颁布深圳市城市更新办法、实施细则以及一系列配套制度，进一步规范市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；XX年出台深圳市城市更新办法实施细则，进一步促进了城市更新发展。城市更新进展情况截止XX年底，全市已列入计划项目407个，总用地面积35平方公里；完成规划审批229项，用地面积约20平方公里；已签用地合同项目达102个，涉及拆迁用地面积平方公里，出让用地面积平方公里，涉及建筑面积1800多万平方米；建设实施完成并上市销售项目27个，涉及建筑面积600多万平方米，对当前房地产市场产生了重大影响。二、城市更新问题存在分析城市更新是一项系统的综合工程，涉及诸多要素与诸多利益的平衡，必然是一个历时漫长、不确定性较大的复杂过程，有开发商形象地总结为“拆不动，赔不起，玩不转”。旧改拆迁难度大按照深圳市城市更新办法实施细则规定：“住宅类小区，100%业主同意并签署拆迁补偿安置协议方能进行下一步工作”，这是旧改的最大难点。XX年最先试点的木头龙、南苑新村等8个老旧住宅小区改造，因达不到100%业主的同意，至今无一成功推动；XX年3月，鉴于老旧住宅小区旧改易造成诸多利益纠纷，进而引发社会问题，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行拆除重建。拆迁补偿标准高城市更新拆迁补偿，涉及到各方利益的博弈，从蔡屋围改造，到岗厦、大冲村改造，拆迁补偿纠纷如影随行，大多数是以开发商最终开出较高的补偿条件为代价。补偿标准高，还体现在开发商要对违法建筑进行埋单补偿，加大了旧改成本，提高了旧改的门槛，同时也加剧了村民非法抢建加建行为，布吉三联村竟然有村民把占地100平米的宅基地，通过钻洞、爬山等方式加建到3000多平米，堪称全国之最。审批流程存争议深圳更新项目审批要经过40多个部门，约需盖200个公章，操作过程寻租点多，容易滋生腐败。更新项目不实行招拍挂，而采取协议转让的方式，拿地主要取决于开发商的政商关系，这成为官商勾结的根源，并为大家所诟病。但问题是开发商负责前期征地拆迁，某种程度上承担了官方在土地开发中的角色，如果拆迁平整后的土地重新进入招拍挂程序，显然同样有失公平。市场主导隐忧重深圳城市更新由开发商主导，美其名曰“市场化”，但市场化引发了许多“并发症”。一是补偿标准完全市场化，如果开发商支付了过高的补偿成本，必然会提高容积率，间接提高整个城市地方密度，让城市的可持续发展难以为继；二是拆迁完全市场化，开发商通常会对违章建筑进行适当补偿，否则就可能拆不动，这无疑是助长了违建、抢建的气焰，从而会导致新的社会问题。开发商恶性竞争城市更新项目前期投入资金大，投资回报期较长，但由于改造地段升值、政策优惠等因素，其毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的开发项目。故开发商对城市更新项目趋之若鹜，往往为争夺一个旧改项目，通过互相抬升拆赔比，进行恶性竞争。众所周知，万科和佳兆业对于南园新村旧改项目，将拆赔比提升至惊人的1:，最后被政府叫停。三、城市更新发展新趋势XX年1月5日，广东省委巡视组，点名批评深圳房地产开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。同时，佳兆业事件的爆发，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益输送等问题，深圳城市更新面临新形势与新选择。城市更新仍是主流XX年，深圳土地供应出现存量土地供应首次超过新增土地供应的拐点，XX年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%，XX年及XX年存量用地供应比例均在60%以上。据业内人士预测，若深圳已批准的400余个城市更新项目全部消化，供应土地可支撑深圳未来20-30年的需求，这意味着，面对住宅用地供应捉襟见肘的局面，城市更新仍是深圳未来城市发展的主流，也是推动城市发展的大战略。更新模式面临变革深圳此轮地产风暴，或将对更新模式产生重要影响，项目审批将会更加严格透明，同时，政府可能会调整旧改流程，比如参照香港模式，政府主导拆迁，按周边楼价赔偿拆迁户，解决好动迁等前期问题，然后出让净地让房企进行开发；政府亦可将成片的旧改项目用地进行拆分，切割成多个小地块，交由不同的房企进行开发，以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。更新速度可能放缓XX年可能成为深圳旧改的转折年，城市更新向着持续、秩序、质量的方向发展。预计今后每年供应土地量稳定在2平方公里左右，每年供应建筑面积保持在700万平方米左右，进一步放缓立项速度。同时，考虑到拆除重建所面临时间、人力及物力成本的高昂，今后政府将会鼓励原权利人加大综合整治力度，减少拆除重建规模，完善相关配套，推动产业升级与城市发展。开发模式趋向精细化佳兆业事件，可能成为深圳旧改开发模式从粗放型转为精细化运营的一个转折点。随着利润空间的降低，以及不确定性因素和风险的相对增加，开发商介入城市更新项目的态度会更加谨慎，过去开发商只要拿到项目，就能赚大钱的日子一去不复返了，开发商必须通过专业化与精细化运作，控制成本，创造收益。产业用地比重攀升XX年3月9日，深圳市规土委公布了XX年深圳市城市更新单元计划第一批计划，商住项目大幅缩减，新型产业用地占比升至七成，这是深圳调整土地市场格局、收缩住宅供地、提高产业土地供应、推动产业升级的重要新举措，还是城市更新处于风口浪尖特殊时期的权宜之计，有待于深入持续的观察。四、城市更新案例分析据统计，目前参与深圳城市更新项目的地产商有30多家，其中，央企包括华润、招商、中航、中信、中粮和远洋；深圳本土起家的民企有佳兆业、京基、卓越与星河。华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越5家房企为旧改一线梯队，在深圳获取旧改土地总面积超1000万平方米。表一深圳市旧改重点项目统计表(一)蔡屋围金融中心项目1项目介绍该项目位于深圳市罗湖区蔡屋围金融中心区，由京基100大厦及7栋回迁楼构成，是集金融办公、酒店、公寓、商业设施及回迁安置住宅于一体的大型综合项目，总投资近50亿元。项目建设用地约万平方米，总建筑面积60万平方米，容积率，赔偿拆迁面积约16万平方米，项目于XX年由罗湖区组织规划，历经8年于XX年竣工。2项目分析XX年10月，京基地产与蔡屋围股份公司被确定为实施主体，直到XX年4月深圳市国土房管局作出书面裁决，仍有6户村民未能与拆迁单位就补偿方案达成一致。项目得以成功推进，一是京基不惜血本。XX年9月21日，京基与最后一位，即蔡屋围老街坊12号小楼的蔡姓业主签署补偿协议，780平方米的建筑面积共支付1700万元货币补偿，在当时堪称为天价；二是京基让渡了巨额利益，京基100项目的所有住宅部分，全部补偿给蔡屋围村村民；三是住宅项目的户型设计也充分考虑了蔡屋围村原村民的生活特点。岗厦村旧改1项目介绍该项目位于深圳中心区东南侧，紧临深南大道，占地面积约22万平方米，总建筑面积深圳市宝安区旧村改造工作流程附：申请改造主体条件：与90%以上建筑面积的业主签名签定拆迁补偿意向书打入监管资金条件：与90%以上建筑面积的业主签名签定拆迁补偿安置协议书深圳旧住宅小区改造政策研究一、相关政策回顾1、XX年深圳市城市更新办法【重点摘要】拆除重建类城市更新项目范围内存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体小区业主可以自行改造。政策解读这一相关条款在对于开发商来说，意味着小区业主可以自(转载于:写论文网:竹子林旧改计划)行改造，因此房地产开发企业自然要争当业主的委托主体在旧改中获取利益。谁先拿到了三分之二业主的同意拆迁重建意愿，该开发商就可以将小区进行城市更新申报，而谁先拿到意愿谁先申报就意味着哪家开发商在这一小区的旧改中抢占了先机。但由于缺乏相关配套措施及实施细则，许多城市更新项目一度处于停滞状态。2、XX年深圳市城市更新办法实施细则【重点摘要】?住宅区改造中市场主体接受委托的准入条件符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位。?旧住宅区的权利主体可以设立业主大会、选举业主委员会、制定议事规则，通过召开业主大会会议、公开招标、集中投票、集中谈判等方式，从经备案的市场主体中共同选定受托方，并委托其代为申报。3、XX年深圳市城市更新提速专项行动计划【重点摘要】?。对于建筑质量较好、配套设施齐备的旧住宅区，鼓励通过增设电梯、增加停车位等方式提升居住水平；?规范旧住宅拆除重建类城市更新工作，将由各区政府组织开展旧住宅区城市更新的现状调研、意愿征集、可行性分析