,2007年推广营销策略,钧城观点,此次提案不能说是一个提案的过程， 而是双方合作默契地升华！,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,本次提案要解决的问题 1、2007年营销推广策略 2、针对性的执行方案 3、平面表现,目 录,一、2006年营销推广回顾 1、2006年下半年推广回顾 2、2006年营销渠道回顾 二、2007年营销推广计划 1、面临问题 4、传播策略 2、问题思考 5、销售执行 3、营销策略,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,在2007年新一轮推广工作展开之前，让我们对森林半岛在过去的一年里所烙下的品牌印记作一次简单的回顾。,一、2006年营销推广回顾,2006年下半年推广回顾,2006年全年营销活动回顾,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,市场概述,经过2006年的推广，使项目产品利益得以展示，树立了领先者的形象。 随着产品逐步升温，2006年森林半岛持续热销。 2007年将进入产品品质升华阶段。,销售概述,森林半岛高层去年持续热销，奠定了市场领先者的形象，但大户型未得到较好消化，面积较大、总价较高的房源消化迟缓。,过去一年的成功经验，为2007年的工作开展 奠定的良好基础，那么在2007年我们该怎么 做？,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,二、2007年营销推广计划,我们现在所面临的问题？,营销推广计划,内部问题： 客户反映高层价格偏高（价格问题）； 高层剩余单位楼层偏高或偏低（居住认知问题）； 高层剩余部分面积偏大，造成单套总价高（意向客户需求面积问题）；,外部问题： 开祥天城公司天明路项目明年的入市带来的直接竞争； 其他新项目带来的直接性客户分流； 国家的宏观调控等其他因素；,市场问题,营销推广计划,主要竞争天下城,天下城历年销售面积,从2001年10月至2006年6月，天下城共实现销售面积近22万平方米，其销售业绩和品牌影响力可以说为郑州的豪宅市场开辟了先河。上表显示，其销售情况在2004年达到高峰。该项目四期“瀚宫”住宅总建3.3万。四期目前销售率已经接近八成，预计该项目在2007年8月前全案清盘。,主要竞争天下城,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,天下城销售均价走势,在57个月的销售周期中，天下城项目实现总体均价4100元/平方米。可以说是实现了品牌和利润的双赢。在整个价格走势中，04-06年的价格上涨是最快的。在前期的品牌积淀中，天下城顺利完成了从品牌到利润的转换。,主要竞争天下城,天下城产品平均面积,从产品上来看，天下城项目的户型面积段跟半岛是有几分相似的。该项目三期“御品大宅”是该项目大面积段的产品。,主要竞争天下城,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,开祥天城置业在东风路与天明路交叉口拿下一块一百余亩的地，该项目规划分南区和北区，南区是多层，北区是24层的高层。该公司暂定2007年4月份动工。7月下旬开始销售。计划于9月底10月初开盘。,开祥天城新项目调研,主要竞争天下城,营销推广计划,剑指问题-我们在思考！,06年整体思路我们可以借鉴的部分： 活动（星光酒会、联展、美食节、购物节等形式）； 渠道（中行、联盟商家、地市渠道等）； 产品利益点（品质、户型、园林、工程进度等）；,放大产品优势，逐步消除客户对高楼层和高价位的抗性。 通过渠道的“小圈子”逐步提升项目在目标客群中的影响力。,营销推广计划,在06年整体思路的基础上，07年需要创新部分： 目标客群的注意力从半岛产品到半岛生活的转移； 渠道活动的主题始终贯穿“感恩”“温馨”“荣耀”等主题，真实呈现半岛生活的品质； 放大产品的现房实景优势和开发商的品牌影响力，直接区隔竞争对手；,森林半岛的生活不但是可以想象而且是可以真实触摸和享 受的。幸福生活从拥有半岛开始。,营销推广计划,面对竞争对手，我们要注意的问题： 在几乎相同的区位，拥有相同环境，以及几乎相同的产品，针对同一个消费群体，森林半岛的形象及品牌影响力都需要有一个新的提升； 在推广之中，我们如何借势？,森林半岛面对竞争，同时也面对机遇。提升项目的形象和影 响力，通过放大产品的现房实景优势和开发商的品牌影响 力，超越对手，同时也可利用对手的推广吸引客户资源，在 案场引导上做文章。,营销推广计划,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,营销策略提炼,营销推广计划,2006年，我们以阐述项目各项利益点赢得市场； 2007年，我们要整合项目各项利益，提升品牌影响力，使项目整体形象得到最大提升，从而和竞争对手拉开距离。,营销推广计划,项目核心利益,整合项目现有诸多优势，结合工程进度,属于森林半岛的、独有的生活场景,项目核心利益,营销推广计划,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,诉求现阶段项目核心利益 森林半岛独有的生活场景,项目核心优势,项目实景，工程进度,整合项目的核心利益森林半岛独有的生活场景。以此为媒介，提纲契领，最大程度把产品各项卖点细化，迅速与竞争对手拉开距离，吸引消费者关注，提升购买信心，从而占领高端消费市场。,营销推广计划,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,通过生活主线 整合产品优势 扩大品牌影响力 把产品形象再次提升,形象：以森林水岸为背 景的生活体验,场景：感受成熟社区（成熟园林、建筑实景） 带来的品质生活,客户：争取注重生活品 位的城市高端消费群,产品：世界级品质带来 的生活体验,营销主线,营销推广计划,07年核心主题思想架构图,品牌影响力,项目品牌/优势,建业品牌,33#楼实景呈现,31#楼新产品包装,社区环境的成熟,半岛的市场影响,美茵湖落成,豪宅的领航者,地产行业的代表,贴心的物业管理,业内外良好口碑,成熟的开发理念,强势区隔竞争对手，倾力打造完美半岛生活！,4.传播策略,传播定位分析,项目核心利益,森林半岛独有的生活场景,实现品牌形象和产品形象的双重提升,支撑点：森林水岸，产品品质，建筑实景，园林景观，户型空间,传播核心定位,传播核心定位,森林生活享家 备选推广语居住的风景,以此定位“森林半岛独有的生活场景”，将项目的产品利益点融合到生活之中，借此提升项目的品牌影响力，达到整体形象的再度提升。,1、稀缺森林资源，在城市中不可复制，是森林半岛最大的利益点 2、对于现代城市而言，生活里拥有森林，是一生的梦想，也是身份价值的体现 3、“森林水岸”作为品质生活的背景以及场所，为城市领先者提供了重要支撑点 4、把产品品质更加具象化， 100米超大楼间距，6.2米挑高空中花园、270度观景，还有世界级建筑标准，成为领先者生活的可以享受的特质 5、推窗即可一览风景，城市繁华、百亩森林、社区景观尽在眼底，上层生活由此享受,定位阐述：,推广阶段划分,传播策略: 综合考虑项目节点、广告预算，建议分重点有针对性地推广。 整个推广过程分为两个阶段：一、33#实景绽放；二、31#全新亮相。,第一阶段:产品实景成熟绽放,推广周期：3月初5月日 推广内容：借助33楼外立面呈现，突出工程优势 推广主题：住在森林里，畅享峰境人生 推广手段：大众媒体（报广/户外）+公关活动,第二阶段:31#楼爱琴堡全新亮相,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,推广周期：5月8日12月底 推广内容：31#楼余房以全新的面貌震撼市场 推广主题：风景里居住，品质生活体验家 推广手段：大众媒体（报广/户外）+公关活动,上半年媒体排期,5.销售执行,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,2007年销售目标：,推货策略：,3-5月7日主推33#楼,剩 余 单 位 多,实 景 绽 放,销 售 难 度大,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,5月8日-12月主推31#楼,借助31#楼的全新包装，带动32#楼和33#楼余货的销售。,价格策略：,5-8月提价200元，9-11月提价200元,案场管理：,1、对33#楼/32#/31#的销售采取不同的奖励制度； 2、积极回访，通过不断的回访，梳理，整合有效 客户资源，提升成交机率； 3、控制31#楼的销售。,活 动 渠 道 配 合,活动日期：2007年3月11日； 活动主标：“我爱我家”森林半岛 植树活动； 活动地点：半岛项目内； 客户来源：老业主、意向客户等； 活动内容：小朋友栽下“希望树”； 情侣栽下“同心树”； 老人栽下“长寿树”； 全家栽下“幸福树”；,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 www.fangce.net 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,活动日期：2007年3月25日 活动主标：环球体验文化节 活动地点：半岛“美茵湖” 客户来源：老业主、意向客户；,活动内容：以具有特色和品位的国家居住文化为主题， 给来宾带来立体的居住体验和感知。,活 动 渠 道 配 合,活动日期：2007年4月22日 活动主题：“星光耀半岛”美茵湖星光晚会；（标题没亮点） 活动地点：半岛“美茵湖” 客户来源：老业主、意向客户； 活动内容：浪漫华尔兹；一、二、三、期业主代表灌浇香槟塔等；,活 动 渠 道 配 合,活动内容：由销售人员和物业公司负责通知，活动最低年龄为55岁，当晚所有母亲都可以获得由半岛项目组送出的康乃馨一束。并由专业摄影师拍摄全家福一张。,活动日期：2007年5月13日,活动主标：“感恩，回报”森林半岛母亲节特别活动；,活动地点：森林半岛现场,客户来源：老客户、意向客户、银行等 单位人员；,活 动 渠 道 配 合,活动内容：活动自5月下旬开始筹备，可通过半岛销售中心通知 各位业主，所有参赛作品必须在5月31日前交到销售中心。6月1 日在销售中心举行盛大的评选和颁奖活动。年龄段可分为3-5 岁、6-10岁和10-15岁。奖品等可采用奖学金的形式。最后获奖 作品可在销售中心展览。,活动日期：2007年6月1日 活动主标：“我心目中的半岛”少儿绘画大赛； 活动地点：半岛销售中