1 社会精装修工程工艺质量低水平 之思考 社会精装修工程工艺质量低水平 之思考 作者：李跃华 日期： 作者：李跃华 日期：2015.12.21 2 目录目录 一、精装修工程现状分析一、精装修工程现状分析.1 1.精装修房简介精装修房简介.1 1.1 精装修房概念精装修房概念.1 1.2 精装修房的发展精装修房的发展.2 1.3 精装修房验收方法精装修房验收方法.6 1.3.1 空气检测空气检测.6 1.3.2 隐蔽工程隐蔽工程.6 A.水路.6 B.电路.7 C.吊顶.7 D.防水.7 1.3.3 细节品质细节品质.7 A.地面.7 B.门墙.9 C.隔墙. .9 D.顶面10 E.墙面10 F.涂饰.11 G.不锈钢11 H.石材12 3 I.石材造型13 J.五金13 K.扶手、护栏.13 L.电气.14 1.3.4 核实建材型号核实建材型号14 2.精装修企业的分类精装修企业的分类.14 2.1 公装15 2.2 批量精装16 2.3 社会精装16 二、社会精装修工程工艺质量低水平的现状分析二、社会精装修工程工艺质量低水平的现状分析.17 1.精装修工程工艺质量低水平的表现精装修工程工艺质量低水平的表现17 1.1 施工工期过长施工工期过长.17 1.2 验收达标率低验收达标率低.18 1.3 返修情况普遍返修情况普遍.18 2.精装修工程工艺质量低水平的原因精装修工程工艺质量低水平的原因.18 2.1 施工作业能力不高施工作业能力不高21 2.2 有效施工时间短有效施工时间短21 2.3 无质检人员无质检人员21 三、社会精装修工程工艺质量低水平的反思与展望三、社会精装修工程工艺质量低水平的反思与展望21 1.社会精装修工程工艺质量低水平的反思社会精装修工程工艺质量低水平的反思21 4 1.1 企业企业.21 1.2 消费者消费者.22 1.3 市场市场.22 1.3.1 市场集中度不高市场集中度不高22 1.3.2 市场信息不对称市场信息不对称25 1.4 政府政府26 2.社会精装修工程工艺质量低水平的展望社会精装修工程工艺质量低水平的展望27 2.1 互联网互联网+27 2.2 新兴技术新兴技术28 1 社会精装修工程工艺质量低水平之思考社会精装修工程工艺质量低水平之思考 一、精装修工程现状分析一、精装修工程现状分析 1.精装修房简介精装修房简介 1.1 精装修房概念精装修房概念 随着中国经济的快速发展，中国人民的生活水平得到了迅速提高，人们对于 工作生活的建筑环境也产生了改善性要求，特别是民用住宅。作为改革先锋,广 东省在 90 年代出现了简单装修的装饰公司， 然而由于没有行业标准和国家规范， 简单装修发展稂莠不齐。装修顶面简单造型甚至平顶，地面采用很低廉劣质的抛 光砖或瓷片，浴和厨房都是作了非常简单粗劣的装修，在部品配置方面更是采用 未知品牌，甚至橱柜还是现场工人手工制作。通常在小业主入住后，拆除工作量 比较大，稍有钱的业主则全部拆除重新装修。一方面造成资源大量浪费，污染环 境，另一方面滋养了劣质建材厂家的繁衍。顺应趋势发展，21 世纪初的上海率 先出现了具有一定规格标准的装修公司。这种装修中顶面有一定的造型，并考虑 一定的设计效果及风格，材质细腻环保；地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合 大理石等中高档材料；卫浴和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装修，在 部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务，工厂化橱柜。这就是当代中国 精装修的开始。 根据由建设部制定的商品住宅装修一次到位实施导则1定义，精装修工 程是指精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完 成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。因此，“精”装修并不等于“全” 装修，精装修不包括家具、灯饰和家电等其他非基本设备。 另外， 商品住宅装修一次到位实施导则要求开发单位为住宅装修的第一 责任人，承担相应的责任，而不是由物业公司作为责任人。精装修住宅要分为不 同标准，设立样板间由住户来进行选择：房屋的售价中应该包括房屋的工程成本 1 2002 年 7 月 18 日，建设部以建住房2002190 号印发商品住宅装修一次到位实施细则。该细 则分导则、装修管理、装修设计、装修实施 4 部分。 2 和装修成本两个组成部分，并要在合同中标明。 1.2 精装修房的发展精装修房的发展 我国住宅精装修化的比例相比于发达国家，处于中等偏下的水平，情况如图 1。 发达国家的住宅精装修比例平均在 80%以上， 我国的平均水平只有 30%左右， 即使是我国最发达的北京、上海、广州和深圳四座城市住宅精装修化的比例也是 不及，这和我国的特殊国情是分不开的。1981 年开始，在深圳和广州开始搞商 品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位 或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的， 包括政府造房子也是用于 福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试 点开发。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。也就是说， 我国从 1980 年代开始才有房地产，也才开始有商品房住宅精装修化这一概念。 图 1.我国住宅精装修比例与发达国家比较一览2 为推进我国新建住宅的精装修化，1999 年我国推出了关于推进住宅产业 现代化提高住宅质量的若干意见，其主要内容包括加强对住宅装修的管理，积 极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构，浪费和扰 民等现象。2002 年制定了商品住宅装修一次到位实施细则，鼓励全国范围 2 住宅精装修包括新房和旧房，我国商品房初期新建楼盘精装修化比例较低，故造成整体的住宅精装修比 例较低。如果单论新建楼盘的精装修化，我国新建住宅的这一比例不低于发达国家。 我国住宅精装修比例与发达国家比较一览 3 内取消毛坯房，推行装修房，并且于 2005 年再次明确规定：精装修工程是指精 装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和 卫生间的基本设备全部安装完成。此后，国家分别于 2008 年出台了关于进一 步加强住宅装饰装修管理的通知，2010 年制订了建筑业“十二五”规划 以及 2013 年出台了相关规定。 表 1. 近些年我国出台提升新建住宅精装修化政策一览 我国新建住宅精装修化的发展最先开始于以北上广深为代表的一二线发达 城市。在一线城市中，新建住宅精装修化最先发展的是广州，在 2006 年时已经 有 60%以上新建高档楼盘都是精装修。 其次是深圳， 2008 年深圳市政府甚至下文， 至 2010 年，全部取消毛坯房。上海的新建住宅精装修化后来居上，2010 年全 装修住宅占新建商品房住宅比例在中心区达 60%70%，其他地区达 30%40%。北 京紧随其后，目前精装房比例已达 55%。详情可参考表 2 与表 3。 4 表 2. 一线主要城市精装房发展情况一览 城市年份精装房发展以及所占比例情况 北京 2003 年精装房仅限于小户型 2006 年50%以上新建高档楼盘都是精装修，市中心公寓及高档 住宅几乎全部推行全装修 2009 年精装房比例已达 55% 2015 年北京市政府批准通过 关于在本市保障性住房中实施全 装修成品交房有关意见的通知 上海 2002 年上海精装房 3.2 万套，在在售住宅中，比例为 20% 2005 年进入高速发展阶段。 2006 年 进入全装时代， 成为当前精装房发展最为发达普遍的城 市。所有新建楼盘中，全装修房比例为 50%，中心区全 装修住宅比例超过 40%，而 80%以上新建高档楼盘都是 精装修 2007 年精装房体量逐步放大，成为区域价格的晴雨表 2009 年市中心区新楼盘全装比例达 50%以上， 精装房市场份额 以每年15%20%的速度快速增长 （源自上海房地局数据） 2010 年全装修住宅占新建商品房住宅比例在中心区达 60%70%，其他地区达 30%40% 广州 2006 年60%以上新建高档楼盘都是精装修 2007 年精装房比例已达 70%（源自广州房管局数据） 2008 年新盘中，精装房占 59.5%，珠江御景湾、兰亭西津、时 代花生、中粮、万科金域蓝湾等楼盘皆打出精装修旗号 深圳 2002 年成立市住宅产业化领导小组，成立深圳市住宅产业协 会，为一些地产项目进行了住宅菜单式装修试点。截至 年底，精装房开发量不足商品房开发总量的 30% 2004 年一次性装修到位的精装房持续热销， 精装房提升楼市均 价约 10%， 率先推出纯高档豪华精装房的红树西岸以每 平米 2.5 万元的均价创下深圳高层住宅房价最高纪录 2008 年 政府下文，至 2010 年，全部取消毛坯房 5 表 3. 二线主要城市精装房发展情况一览 城市年份精装房发展以及所占比例情况 重庆 2004 年棕榈泉推出大户型精装房，开启地产精装时代 2007 年富力、龙湖等地产的进入使得精装修市场日渐繁华 2012 年预计精装修成品住宅将达新建住宅的 30%以上 成都2004 年粼江峰阁成为成都首个真正意义上的精装楼盘 杭州 2001 年南都房产推出的银座公寓标志着杭州真正意义上的全 装修起步 2006 年全装修住宅占新建商品房住宅比例在中心区达 以绿 城翡翠城及天阳金水岸等全装修楼盘在杭州掀起 一股平民化浪潮 2009 年新建商品住宅项目全装修率达 60%以上 苏州2007 年万科翰庭以“成品住宅”理念升级苏州住宅产业革 命，成品精装成为主题 天津2006 年奥林匹克花园和顺驰太阳城宣布全部以成品房销售， 正 式宣告天津成品房时代的开始 西安2009 年 至今 精装市场相对滞后， 精装商品住宅8%的供应量与 18.6% 的市场需求存在一定差距 另外， 截至到 2012 年共有 5 家主要开发商的精装修比例高于 70%， 分别是 万科、保利、绿城、合生创展和绿地，详情可见图 2。 图 2. 2012 年主要开发商精装修比例 6 1.3 精装修房验收方法精装修房验收方法 在对精装修工程验收时，应根据建筑装饰装修工程质量验收规范3 （GB50325-2001），主要从空气检测、隐蔽工程、观察细节品质和核实建材型 号等几方面进行验收监测。以下将逐一介绍这几种验收方法。 1.3.1 空气检测空气检测 现行的空气质量检测标准是 GB50325-2001，对甲醛、苯、TVOC、氡以及 氨 5 种主要的有害物质在空气中的限量进行了严格的规定。 专家提醒， 需要注意 的是，只有带有“CMA”标识的报告才是国家认可的经最权威检测机构检测的报 告，否则是无效的。 国家颁布的住宅设计规范（GB50096-2011）规定： 住宅室内空气污染物限值： 污染物名称 活度、浓度限值 氡 200(Bq/m3)； 游离甲醛0.08(mg/m3)； 苯 0.09(mg/m3)； 氨 0.2(mg/m3)； TVOC 0.5（mg/m3）。 1.3.2 隐蔽工程隐蔽工程 隐蔽工程包括水路改造、电路改造、吊顶结构和防水工程。 A.水路水路 普通的楼盘水路通常是三种，自来水、热水和中水。中水是非饮用水，是收 集利用的雨水，一般用来冲马桶或浇花消费者需要知道热水和中水是否具备，以 及是否接错管道。还要检查水表的位置，应该在厨房或卫生间的出水口。另外， 水管的材料与生活直接相关， 要确定是国家指定的合格材料。 如果水管材料太差， 后期很容易漏水。 3 建筑装饰装修工程质量验收规范由中华人民共和国建设部、国家质量监督检验检 疫总局联合发布。 7 B.电路电路 电路是指插座的位置和匹配，电线的型号和最大耗电设备的容量。这需要物 业管理公司或开发商提供基本的水、电等隐蔽工程布局的竣工图纸。在今后的使 用过程中，如果出现短路、断水的情况，可以根据图纸的标注由专业人员进行维 修。另外还要注意观察配电箱的漏电保护开关是否有照明；普通插座、大功率插 座等有明确的分路，面板开关的安装是否平整，同时，还要测试开关是否