2-D-1 第四章第四章按揭管理工作流程按揭管理工作流程 一、按揭管理目的：一、按揭管理目的： 与银行保持良好的合作关系的同时，监督其履行“银企协议” （即银行与企 业签署的合作协议）以保障我司的利益，保证楼宇贷款如期发放，按要求合 理安排各银行贷款比例,完成各项按揭数据的统计，并能适时向上级汇报各 银行的贷款情况、政策变化情况。 二、按揭工作的联系部门和合作单位二、按揭工作的联系部门和合作单位 1、合作单位：合作单位：各销售中心办理按揭的各大银行 2、内部联系部门包括：财务资金部内部联系部门包括：财务资金部、销售管理部、客户关系部、法务部、项 目开发部（或同职能部门），衔接板块包括衔接板块包括合同管理、数据管理、收楼管 理、产权管理及价单管理。 三、按揭管理流程：三、按揭管理流程： （一）工作流程图（以广东省为例）（一）工作流程图（以广东省为例） 银行受理签署认购书的同时签必须签署查询央 行个人征询系统的声明书或授权书 并连同身份证复印件给银行进行初审 在客人签署商品房买卖合同后由 销售顾问陪同客人到银行签署按揭 合同、办理房屋保险 银行审批 银行发放贷款 按揭合同公证后归档 根据我司与银行签订的银企协议 及银行提供的按揭的相关资料制定 按揭须知 销售顾问根据按揭须知上 的内容给办理按揭的客人详细 说明相关注意事项 销售顾问须与客人协商 降低成数、 转为自付付款 方式或转其它银行办理 按揭 须客人签署 承诺书 欠按揭资料 补齐资料 与银行及客人协商解决方案后 银企协议的前期准备工作 初审未能通过 2-D-2 （二）（二） 关于银企合作协议的前期准备工作关于银企合作协议的前期准备工作 A、新项目必须提前 3.5 个月向销售管理部汇报，汇报内容包括： 1了解当地实力较强的银行，并根据楼盘的货量向销售管理部建议引入银 行的数量及引入哪些银行，再由销售管理部进行银企协议的磋商及签署 工作。 （注：关于项目开发贷款的情况，统一由销售管理部向资金管理部了解，销售 管理部会把相关信息向项目经理转达， 若新项目还有其它情况需咨询资金管理 部，请项目经理亲自联系。 ） 2当地实力较强的银行对大型开发商有何操作（如绿色通道） 、优惠（如按 揭成数、贷款年限、收费优惠等） 。 3当地银行的审批时间和权限，放款速度和时间，对大型开发商可否实行 快速放款，若实行快速放款，开发商要为银行提供什么条件或保证？ 4当地银行对抵押房产财产保险的购买情况。 5当地银行对合同鉴证、抵押登记、产权证的办理流程及要求，对权属证 的保管要求、有否特别的收费要求。 （特别注意当地房屋权属和土地权属 是否分开办理， 当地银行是否要求办理购房者的 土地他项权利证明书 ） 6当地开发商为按揭贷款提供何种担保方式？保证期限的起止时间？ 7当地司法机关对于强制执行的实施情况，当地银行、开发商有否办理按 揭合同的债权文书公证及办理的比例。 8对港澳台、外籍人士的按揭有什么特殊要求或限制？ B、新项目必须提前 2 个月向销售管理部汇报，汇报内容包括： 1、 公积金中心是否要求开发商进行准入申请，有哪些手续和要求？ 2、 了解公积金贷款办理流程（包括贷款须知、货款流程、业务介绍等） ，并 提供资料给销管部。 3、 公积金中心的业务范围划分情况： （1） 公积金中心有没有指定办理公积金贷款的银行， 与我司合作的银行 2-D-3 中哪些可办理？（纯公积金和组合贷款分别了解） ； （2） 是否存在不同的公积金中心侧重办理不同业务范围（即不同公积金 中心对应不同政府职能部门、事业单位）的情况？ （3） 有没有按不同区域由不同的公积金中心办理业务或由不同的银行 对应不同的公积金中心。 4、 公积金中心贷款中的保证金问题： （1） 公积金中心是否要求房地产商留存保证金，留存多少？例如：按 贷款额的比例留存、按公积金部分留存等。 （2） 保证金留存的方式是预存还是在发放的贷款中划扣？ （3） 需否另外开立保证金帐户？什么时候可使用保证金？ （4） 保证金的作用是什么？保证的范围是什么？ （5） 公积金中心或银行在什么情况下有权扣划保证金存款？ 5、 对于纯公积金和组合贷款（分别了解） ，当地的担保方式有哪些？担保范 围和担保期限是什么？开发商或担保公司如何履行担保责任？ 6、 担保公司所提供的担保范围、担保期限、担保方式是什么，与我司所提 供的阶段性担保有什么不同。 7、 公积金贷款的房屋抵押权人的主体是谁： （1） 纯公积金贷款的抵押权人是公积金中心还是受委托的银行？ （2） 组合贷款中，是否存在不同贷款部分由公积金中心和银行分别成 为抵押权人的情况，这种情况是出一个他证还是两个他证？ （3） 若有担保公司，纯公积金贷款和组合贷款中的抵押权人如何设 定？ 8、 在组合贷款中，若出现借款人只拖欠公积金中心或银行其中一方的供款 并达到解除按揭合同的条件时，由谁作为诉讼主体起诉借款人并解除按 揭合同？纯公积金贷款中，若借款人欠供款，由谁作为诉讼主体起诉借 款人并解除按揭合同？ 9、 公积金贷款（包括纯公积金和组合贷款）的预抵押登记和房产证、他项 权证的手续由哪方负责办理，哪方负责协助。 2-D-4 10、 房地产开发商、公积金中心、银行、担保公司签署的合作协议情况（纯 公积金和组合贷款分别了解） ： （1） 由公积金中心与银行签署的委托协议。 （2） 由公积金中心与房地产商签署的合作协议。 （3） 银行与房地产商签署的公积金合作协议。 （4） 公积金中心和银行、房地产商三方签署的公积金合作协议。 （5） 担保公司与房地产商签署的合作协议或文件、担保公司与银行和 公积金中心签署的合作协议或文件。 把上述协议/文件的版本提供给销管部。 11、 担保公司与客户签署的公积金贷款文件或合同、公积金中心与客户签署 的贷款文件或合同、银行与客户签署的公积金贷款文件或合同。 把上述文件/合同的版本提供给销管部。 12、政府对公积金贷款有什么优惠措施。 （三）按揭须知的整理（三）按揭须知的整理 为了尽量减少银行按揭申请的出错率，除银行提供的按揭须知外，各销售 中心按揭板块必须专人了解、 整理各个银行出台的相关细则， 例如银行对哪些 客户会有何种特殊要求、 必须具备什么条件才能放款等， 销售中心专人在与银 行沟通后要及时更新细则的内容。 （四）按揭合同的审核（四）按揭合同的审核 1、 对银行提供客人已签署的银行按揭合同及附件进行审核， 需注意贷款金额、 我司的担保期限、 及按揭合同的版本、 盖章银行是否与银行签署的 银企协议 的约定一致，有否改动。 2、行政助理审核按揭合同及附件的填写内容确认无误后，填写按揭合同审 核流程表 ，并将审核后的按揭合同及附件交由经理复核。 按揭合同审核流程表的具体格式示例： 2-D-5 碧桂园（项目所在地）按揭合同审核流程表碧桂园（项目所在地）按揭合同审核流程表 路址：苑街幢单元号买卖合同编号： 按揭银行：行客户姓名：跟办销售顾问： 资料明细：按揭合同一式份； 附件明细：（例如：抵押权预告登记申请书、预购商品房抵押预告登记的约定） 按揭合同按揭合同主要审核内容主要审核内容初审结果初审结果终审结果终审结果 合同份数是否足够 合同版本是否与银企协议附件按揭合同样板一致 合同填写的银行名称、 银行盖的章是否与银企协议 上的银行名称主体一致 银行法人签名、经办人签名是否正确 我司名称及盖章、委托代理人（保证人）盖章是否 齐全，准确 按揭合同的编号是否有错漏 合同填写内容是否齐全 合同空白地方是否已打“” 申请贷款物业路址与认购路址是否一致 房屋的建筑面积、套内建筑面积等是否准确 贷款发放我司账户是否填写准确 贷款金额与商品房买卖合同按揭金额一致 有修改的内容是否已盖章确认 客户签名、盖指摸是否齐全 明源系统的相关资料录入 审核人签名：审核人签名：初审日期：初审日期：年年月月日日 经理审核：经理审核：终审日期：终审日期：年年月月日日 （五）（五） 按揭贷款的跟进按揭贷款的跟进 为避免因客户审批延迟、不能通过等（特别是有不良贷款记录的客户）影响公 司资金回收，需与相关银行做好沟通、跟进工作，并以书面形式通知销售管理 2-D-6 部，具体内容有：办理按揭年限、贷款额及欠资料的相关情况（具体格式由各 销售中心与银行协商）。 1 1、移交客人签署的信息授权书至相关银行、移交客人签署的信息授权书至相关银行 销售中心每天上午 10：00 前把前一天已签署认购书的购房者资料（包括 身份证复印件及客人签署的银行授权书或声明书 ，移交相关银行进行 按揭贷款申请的初审。 注意注意： 声明书或授权书各区有所不同，应根据各区域的银行所提供。 被银行查出有不良贷款记录的购房客户， 需银行方面必须清楚、 明确地在客户 签约前以书面通知销售中心， 该客户可贷款的成数及达到此贷款成数需客户提 交的资料。 2 2、定期跟进办理按揭单位的放贷情况、定期跟进办理按揭单位的放贷情况 （1）客户欠按揭所需资料的情况，需协助银行，要求客户按所签承诺书 上承诺补交日期，补交资料； （2）办理按揭单位签约后一周内销售顾问必须与办理按揭相应银行联系查询 此单位按揭进程。 如果欠资料或者特殊情况必须上报行政室并通知相关行政助 理及时跟进， 确保按揭单位在签约后二周内送资料到项目开发部 （或同职能部 门）办理合同鉴证。 按揭单位如果因销售顾问在签约后未做好跟进工作而导致延期放贷所产生 滞纳金由销售顾问承担 30%。 （各自楼盘视实际跟踪工作情况制定相应扣罚制 度） （3）按照银企协议的约定严格监控银行审批时间。 对于银行已审批或已放贷的单位， 银行必须在次日以书面形式通知我部， 具体 内容有：办理按揭年限、贷款额、审批日期及放贷日期等相关情况（具体格式 由各销售中心与银行协商）。 （4）按照银企协议的约定严格监控银行放贷时间。 2-D-7 （5）我部必须监控好按揭合同返我部的时间并做好签收，各销售中心会有不 同，须自行与银行沟通跟进。 （六）（六） 与银行进行人员变动的工作交接流程与银行进行人员变动的工作交接流程 为体现公司的企业形象，规范管理，尊重银企合作双方，若出现楼盘负责人或 按揭专员变动的情况，必须在楼盘负责人或按揭专员离任前 10 天书面函告知 各合作银行，并安排与各合作银行作一次会面，当面进行工作交接。 按揭专员的变动由楼盘负责人与银行进行介绍， 楼盘负责人的变动则由原负责 人把新的负责人介绍给银行（如行长、业务往来紧密的相关负责人等） ，并注 意用语、态度的得体，体现大企业的风范，赢得银行的尊重和信任，使双方继 续保持友好的合作关系，相互支持。