中期票据信用评级报告 格力地产股份有限公司 1 格力地产股份有限公司 2018 年度第二期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA 评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AA 本期中期票据发行额度：5 亿元 本期中期票据期限：3 年 还本付息方式：按年付息，到期一次还本 募集资金用途：补充营运资金和项目开发 评级时间：2018 年 4 月 17 日 财务数据 项项 目目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 2017 年年 9 月月 现金类资产(亿元) 23.90 30.16 43.36 32.47 资产总额(亿元) 185.19 206.13 263.76 272.32 所有者权益(亿元) 33.23 39.62 73.58 76.26 短期债务(亿元) 55.50 66.52 57.2851.39 长期债务(亿元) 60.38 52.32 80.10105.26 全部债务(亿元) 115.88 118.84 137.38156.65 营业收入(亿元) 14.66 25.45 31.22 21.97 利润总额(亿元) 3.77 17.48 7.99 5.55 EBITDA(亿元) 4.87 18.40 9.06 - 经营性净现金流(亿元) -11.45 1.82 -12.35-8.30 营业利润率(%) 24.04 29.92 32.13 31.40 净资产收益率(%) 9.42 34.57 8.14 - 资产负债率(%) 82.06 80.78 72.10 71.99 全部债务资本化比率(%) 77.72 75.00 65.1267.26 流动比率(%) 185.91 201.06 224.81 265.95 经营现金流动负债比(%) -12.88 1.85 -11.31 - 全部债务/EBITDA(倍) 23.77 6.46 15.17- EBITDA 利息倍数(倍) 0.79 2.58 1.10 - 注：2017 年前三季度财务数据未经审计；短期债务包含其他应付款中有息 部分，不含一年内到期的非流动负债的无息部分；长期债务包含长期应付 款中的有息部分。 分析师 张 博 王兴萍 蒋智超 邮箱：lianhelhratings.com 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址：www.lhratings.com 评级观点 格力地产股份有限公司（以下简称“公 司”或“格力地产”）是珠海市大型房地产开 发上市企业。近年来，公司在深耕房地产主业 的同时， 逐步搭建 “房地产业、 口岸经济产业、 海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业” 并行发展的“3+2”产业格局。公司房地产项 目较少，定位于中高端，在珠海市拥有较高的 市场认可度；公司土地储备质量较好，能够满 足公司未来项目开发需要；公司综合竞争实力 较强。同时联合资信也关注到房地产行业受宏 观政策调控影响大、公司项目区域集中度高、 对外融资需求大等因素对其信用水平的不利 影响。 2016 年 8 月，公司非公开发行股票，有效 提升了财务实力，优化了资本结构。公司房地 产业务布局由珠海市逐步向国内部分重点一 二线城市扩张，未来随着各地项目的逐步开 发，其他产业逐步实现收益，公司整体收入规 模有望持续扩大。联合资信对公司评级展望为 稳定。 公司经营活动现金流入量对本期中期票 据的保障能力较强。基于对公司主体长期信用 状况以及本期中期票据偿还能力的综合评估， 联合资信认为，本期中期票据到期不能偿还的 风险低，安全性高。 优势 1 作为珠海市国资委下属的房地产上市公 司，公司深耕珠海市场，市场认可度较高。 2 2016 年 8 月，公司非公开发行 A 股股票， 提升了财务实力，优化了资本结构。 3 公司房地产项目定位于中高端，项目位置 优越，毛利率保持较高水平。 4 公司经营活动现金流入量对本期中期票据 的保障能力较强。 中期票据信用评级报告 格力地产股份有限公司 2 关注 1 房地产行业受宏观政策调控影响大，未来 房地产市场运行存在不确定性。 2 公司资产负债率高，有息债务负担较重。 在建项目未来投资额大，债务规模有可能 进一步扩大。 3 公司房地产项目分布较为集中，易受所在 区域房地产市场政策及市场变化的影响。 4 若公司债“16 格地 01”全部到期兑付， 公司 存在一定的集中兑付压力。 中期票据信用评级报告 格力地产股份有限公司 3 声 明 声 明 一、本报告引用的资料主要由格力地产股份有限公司（以下简称“该 公司” ）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信” ）对这些资 料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 格力地产股份有限公司 4 格力地产股份有限公司 2018 年度第二期中期票据信用评级报告 一、主体概况 格力地产股份有限公司（以下简称“格 力地产”或“公司”） ，原名为西安海星现代 科技股份有限公司（以下简称“海星科 技”） ，系经西安市人民政府市政函199833 号文批准，由西安凯卓工贸有限责任公司变 更为股份有限公司并更名而成立。 2008 年 9 月 18 日， 经中国证券监督管理 委员会核准，公司与珠海格力集团有限公司 （原名为“珠海格力集团公司”，以下简称 “格力集团”）通过资产置换和非公开发行 的方式进行重大资产重组。格力集团以其持 有的珠海格力房产有限公司和珠海格力置盛 房产有限公司各100%股权与公司除保留不动 产和保留负债外的所有资产进行资产置换； 资产置换的价格差额中的部分作为公司向格 力集团非公开发行 24000 万股股票的对价。 2009 年 9 月 1 日，公司向格力集团非公开发 行 24000 万股股票，公司股本总额变更为 57759.44 万股。2009 年 11 月 25 日，公司在 西安市工商行政管理局办理了工商变更登 记。 2012 年 2 月，根据公司第一次临时股东 大会决议，公司名称变更为“格力地产股份 有限公司”，股票简称为“格力地产”，股 票代码为“600185”。2015 年 1 月，公司原 控股股东格力集团与珠海投资控股有限公司 （以下简称“海投公司”）签署国有产权 无偿划转协议书 ，并经国务院国有资产监督 管理委员会批准， 格力集团将其持有的 30000 万股无限售流通 A 股无偿划转至海投公司， 2015 年 5 月，国有股权无偿划转过户手续办 理完毕，海投公司成为公司控股股东。2015 年 1 月公司发行可转换公司债券（以下简称 “格力转债”） ，转股起始日期为 2015 年 6 月 30 日，截至 2015 年底，累计共有 180.90 万元“格力转债”已转换成公司股票，转股 数为 86499 股。截至 2015 年底，公司总股本 57768.09 万股，公司控股股东由格力集团变 更为海投公司，持股比例为 51.93%，实际控 制人为珠海市人民政府国有资产监督管理委 员会（以下简称“珠海国资委”） 。 2016 年 8 月， 公司成功非公开发行股票， 股本变更为 20.60 亿元， 海投公司持股比例下 降至 41.13%，仍然为公司的第一大股东。截 至 2017 年 9 月底，公司总股本 20.60 亿元， 海投公司持有公司股权合计 41.13%，为公司 控股股东。实际控制人为珠海国资委。 公司以房地产开发为主，目前本部下设 董事会秘书处、行政部、人力资源部、财务 部、资金管理部、审计部、信息技术部、法 务部、企业管理部、总工室、海外事业部、 品牌管理部、安委会办公室等职能部门；截 至 2017 年 9 月底，公司合并报表范围内子公 司共 52 家。 公司经营范围：实业投资、投资及投资 管理、房地产开发经营、物业管理；货物和 技术的进出口经营（国家禁止和限制的进出 口货物、技术除外） ；建筑材料的销售。 （以 上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从 其规定） 。 截至 2016 年底，公司（合并）资产总额 263.76 亿元，所有者权益 73.58 亿元（包含少 数股东权益 0.55 亿元） ；2016 年公司实现营 业收入 31.22 亿元，利润总额 7.99 亿元。 截至 2017 年 9 月底，公司（合并）资产 总额 272.32 亿元， 所有者权益 76.26 亿元 （包 含少数股东权益 0.19 亿元） ；2017 年 19 月， 公司实现营业收入 21.97 亿元， 利润总额 5.55 中期票据信用评级报告 格力地产股份有限公司 5 亿元。 公司注册地址：广东省珠海市横琴新区 宝华路 6 号 105 室-23182（集中办公区） ；法 定代表人：鲁君四。 二、本期中期票据概况 公司于 2017 年注册总额度为 28 亿元的 中期票据，公司于 2018 年发行期限为 3 年、 额度为 5.00 亿元的第一期中期票据。本期拟 发行 2018 年度第二期中期票据（以下简称 “本期中期票据”） ，额度为 5 亿元，发行期 限为 3 年。本期中期票据采用按年付息，到 期一次还本的偿还方式，募集资金中 1.5 亿 元用于补充下属子公司珠海格力房产有限公 司营运资金， 3.5 亿元用于支付上海松江泗泾 地块住宅项目（以下简称“上海松江项目”） 建设款。 上海松江项目位于上海松江区泗泾镇， 东至横港路、西至外婆泾河、南至规划道路、 北至规划道路，项目占地 32598.10 平方米， 项目规划计容建筑面积 52156.96 平方米，总 建筑面积 104157 平方米，地块用途为住宅， 主要建设内容为普通商品房，由上海海控太 联置业有限公司负责实施开发，项目开发模 式为独立开发。项目于 2017 年 11 月开始桩 基施工，目前桩基施工基本完成，基坑围护 工程已完成 85%，预计 2020 年完工。 项目预计总投资 28 亿元，截至 2017 年 9 月底已投入自有资金约 19.65 亿元， 投入比 例达项目总投资的 70.18%。截至目前，项目 已取得国有土地使用证、建设用地规划许可 证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许 可证。 本期中期票据无担保。 三、宏观经济和政策环境 2017 年，世界主要经济体仍维持复苏态 势，为我国经济稳中向好发展提供了良好的 国际环境，加上供给侧结构性改革成效逐步 显现，2017 年我国经济运行总体稳中向好、 好于预期。 2017 年， 我国国内生产总值 （GDP） 82.8 万亿元，同比实际增长 6.9%，经济增速 自 2011 年以来首次回升。具体来看，西部地 区经济增速引领全国，山西、辽宁等地区有 所好转；产业结构持续改善；固定资产投资 增速有所放缓，居民消费平稳较快增长，进 出口大幅改善； 全国居民消费价格指数 （CPI） 有所回落，工业生产者出厂价格指数（PPI） 和工业生产者 购进价格指数（PPIRM）涨幅 较大；制造业采购经理人指数（制造业 PMI） 和非制造业商务活动指数（非制造业 PMI） 均小幅上升；就业形势良好。 积极的财政政策协调经济增长与风险防 范。2017 年，全国一般公共预算收入和支出 分别为 17.3 万亿元和 20.3 万亿元，支出同比 增幅