China Index Academy中国指数研究院商业地产市场月度报告2018年10月目录03 关注点02 市场数据01 宏观环境u企业动态u新开项目速递本期亮点总结12018年前三季度，GDP同比增长6.7%，国民经济运行稳定；第三宏观环境产业增加值同比增长7.7%，增加值占国内生产总值的53.1%。9 月，服务业商务活动指数为53.4%2 2018年1-9月，写字楼销售面积同比继续下降，商业营业用房市场表现销售面积同比由增转降 9月，商办用地推出面积同比上涨、环比下降；成交面积同环比 3 关注点均增长，楼面价同环比均下降；溢价率同比下降、环比上涨企业动态绿地以绿地缤纷城等3个物业为底层资产，成功发行CMBS 合景泰富与苏宁签订战略合作协议，涉零售、投资、商业等京东之家与爱琴海商业达成战略合作，目前已进驻8座爱琴海项目阿里巴巴与全球最大奢侈品电商YNAP成立合资公司新开项目速递圣沅红星城市广场、银咖SPACE、融创融汇广场等项目开盘1 宏观环境经济运行稳定，服务业增长稳定社会消费品零售总额增速小幅扩大，CPI同比涨幅小幅扩大 GDP与经济结构：2018年前三季度，GDP同比增长6.7%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.7%，增加值占国内生产总值的53.1%。 服务业经济： 2018年前三季度，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均较去年同期小幅收窄；金融业增加值同比增幅较去年同期收窄。2018年9月，服务业商务活动指数为53.4%。消费水平：2018年9月，社会消费品零售总额同比上涨9.2%；CPI同比上涨2.5%，涨幅较上月扩大0.2个百分点。GDP与经济结构：前三季度经济运行平稳，第三产业增加值同比增长7.7%经济运行平稳：2018年前三季度，我国GDP同比增长6.7%，比上年同期下降0.2个百分点，国民经济增长总体平稳。第三产业增加值同比增长：2018年前三季度，第三产业增加值为34.6万亿元，同比增长7.7%，增幅较第二产业高出1.9个百分点。前三季度第三产业增加值占国内生产总值的比重为53.1%。图： 2011年一季度-2018年三季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com服务业经济：服务业增长稳定，金融业增加值同比增幅回落服务业商务活动指数：2018年9月，服务业商务活动指数为53.4%，与上月持平。批发和零售业、住宿和餐饮业： 2018年前三季度，批发和零售业同比增长6.5%，增幅较去年同期回落0.7个百 分 点 。 住 宿 和 餐 饮 业 同 比 增 长6.7%，增幅较去年同期回落0.5个百分21% 点。18%金融业增加值： 2018年前三季度，14%11% 金融业增加值同比增长3.7%，增幅较7% 去年同期回落0.7个百分点；金融业增4% 加值占GDP比重为8%。0%注：金融业增加值绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算图：2018年1月-9月服务业商务活动指数走势%4547%49%5153%55%5718-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-09图： 2012年1季度-2018年3季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业累计同比增速12:1-312:1-612:1-912:1-1213:1-313:1-613:1-913:1-1214:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-9批发和零售业增加值同比住宿和餐饮业增加值同比金融业增加值同比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com消费水平：社会消费品零售总额与CPI同比涨幅均小幅扩大消费品零售总额：2018年9月，社会消费品零售总额32005亿元，同比增长 9.2%。2018年1-9月份，社会消费品零售总额274299亿元，同比增长9.3%。居民消费价格指数（CPI）： 2018年9 月，CPI同比上涨2.5%，涨幅较上月扩图： 2012年9月-2018年9月各月消费品零售总额及同比增速社会消费品零售总额_当期值(左)社会消费品零售总额_同比增长(右)大0.2个百分点。医疗保健、教育服务、%02%412-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-09图： 2012年9月-2018年9月居民消费价格指数（CPI）走势食品价格同比上涨，带动CPI同比上涨。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2 市场数据写字楼销售同比下降，商业营业用房同比由增转降商办用地推出同比上涨，环比下降，楼面价同环比均下降 需求：2018年1-9月，写字楼销售面积同比继续下降，商业营业用房销售面积同比由增转降。 供应： 2018年1-9月，写字楼、商业营业用房新开工同比降幅均收窄。 租金与空置率：2018年二季度，多数城市优质写字楼空置率环比下降；多数代表城市优质零售物业首层租金和空置率环比均下降。土地市场：2018年9月，商办用地推出面积同比上涨、环比下降，成交面积同环比均增长，成交价同环比均下降，溢价率同比下降，环比上涨。全国成交：写字楼销售面积同比继续下降，商业营业用房销售面积同比由增转降写字楼：2018年1-9月，全国写字楼销售面积为2949万，同比降幅继续扩大，降幅为9.3%。商业营业用房： 2018年1-9月，全国商业营业用房销售面积为8110万，同比由增转降，同比下降1.1%，较1-8月同比增幅1.8%相差2.9个百分点。图： 2010年-2018年9月全国商办销售面积及同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国投资：写字楼、商业营业用房投资额同比降幅均扩大写字楼：2018年1-9月，全国写字楼开发投资额为4409亿元，同比下降11.4%，降幅较1-8月扩大1个百分点。商业营业用房：2018年1-9月，全国商业营业用房开发投资额为10650亿元，同比降幅较1-8月扩大0.6个百分点至9.1%。图： 2010年-2018年9月全国商办开发投资及同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国供应：写字楼、商业营业用房新开工同比降幅均收窄写字楼：2018年1-9月，全国写字楼新开工面积为4332万，同比下降3.3%，降幅较1-8月收窄4.6个百分点。商业营业用房：2018年1-9月，全国商业营业用房新开工面积为14412万，同比下降6%，降幅较1-8月收窄0.5个百分点。图： 2010年-2018年9月全国商办新开工面积及同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com租金及空置：2018年二季度，多数城市优质写字楼空置率环比下降，宁波空置率最低，北京、广州、成都、南京等城市租金环比上涨图： 2015年-2018年二季度一线城市优质写字楼租金及空置率一线城市：2018年二季度，北京、广州、深圳优质写字楼租金环比小幅上涨，其中，上优质写字楼租金优质写字楼空置率海环比下跌；广州、北京、上海、深圳优质写字楼空置率均下降。元/ 二线代表城市：2018年二季度，杭州、成 月都、南京优质写字楼租金环比上涨，大连、青岛环比保持不变，其余城市均下跌；宁波的优质写字楼空置率最低，仅为12.9%，天津、青岛、宁波空置率环比提升，其他城市均下降。图： 2015年-2018年二季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率数据来源：世邦魏理仕，中国指数研究院综合整理，fdc.fang.com租金及空置：2018年二季度，多数代表城市优质零售物业首层租金环比下降；多数城市优质零售物业空置率环比下降一线城市：2018年二季度，北京优质零售物业 图： 2015年二季度-2018年二季度一线城市优质零售物业租金及空置率首层租金环比上涨，其余城市均下降；上海、深圳优质零售物业空置率环比下降，广州环比持平，北京则是略微上升。二线代表城市：2018年二季度，成都、天津、杭州优质零售物业首层租金较上季度上涨，重庆、大连、沈阳环比下跌，其余城市环比保持不变；大连、青岛、武汉优质零售物业空置率较上季度提升，重庆持平，其余城市均下降。图： 2015年二季度-2018年二季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率数据来源：世邦魏理仕，中国指数研究院综合整理，fdc.fang.com商办土地：商办用地推出同比上涨、环比下降，成交同环比均增长，楼面价同环比均下降推出：9月，商办用地推出1806万 ， 同 比 上 涨 2.5% ， 环 比 下 降30.5%。成交：9月，商办用地成交1796万 ， 同 比 增 长 20.9% ， 环 比 增 长21.7%。楼面均价：9月，商办用地成交楼面 均 价 为 1748 元 / ， 同 比 下 降32.2%，环比下降12.7%。溢价率：9月，商办用地平均溢价率为7%，较上月提高2.7个百分点，较去年同期下降8.5个百分点。图： 2013年-2018年9月300城商办用地推出及成交面积图：2013年-2018年9月300城商办用地楼面均价及溢价率成交楼面均价平均溢价率数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com3 关注点 企业动态：绿地以绿地缤纷城等3个物业为底层资产，成功发行CMBS合景泰富与苏宁签订战略合作协议，涉零售、投资、商业等京东之家与爱琴海商业达成战略合作，目前已进驻8座爱琴海项目阿里巴巴与全球最大奢侈品电商YNAP成立合资公司新开项目速递：圣沅红星城市广场、银咖SPACE、融创融汇广场等项目开盘绿地以绿地缤纷城等3个物业为底层资产，成功发行CMBS10月14日，绿地控股成功发行10.53亿CMBS，以北京大兴绿地缤纷城、上海长宁区贝多芬广场和上海宁夏路&曹杨路物业为底层资产，三物业抵押估值约17亿。次级0.53亿元评级AAA优先级10亿元期限3+3+3+3，12年发行规模10.53亿绿地控股此次成功发行CMBS，不仅提高了固定资产的流动性，而且也为公司运营发展提供了现金流支中指点评 撑。同时，也拓宽了公司的融资渠道，在一定程度上缓解了资金压力。尤其是在当前，融资渠道收窄，风险管控严厉的情况下，意义非凡。此外