短期融资券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 1 杭州滨江房产集团股份有限公司 2018 年度第二期短期融资券信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA+ 评级展望：稳定 本期短期融资券信用等级：A-1 本期短期融资券发行额度：9.00 亿元 本期短期融资券期限：365 天 偿还方式：到期一次性还本付息 发行目的：用于归还即将到期的中期票据 评级时间：2018 年 10 月 31 日 财务数据 项目项目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 18 年年 3 月月 现金类资产(亿元) 35.75 91.60 95.81 66.27 资产总额(亿元) 422.30 495.45 602.44 673.33 所有者权益(亿元) 109.35 157.33 163.60 168.66 短期债务(亿元) 37.48 33.78 15.20 16.70 长期债务(亿元) 62.02 66.47 80.70 128.40 全部债务(亿元) 99.50 100.25 95.90 145.10 营业收入(亿元) 126.18 194.52 137.74 33.36 利润总额(亿元) 20.72 28.16 29.27 6.76 EBITDA(亿元) 23.92 31.53 33.26 - 经营性净现金流(亿元) 80.49 131.31 34.30 -103.21 营业利润率(%) 22.03 17.71 22.17 27.83 净资产收益率(%) 13.75 12.53 14.12 - 资产负债率(%) 74.11 68.25 72.84 74.95 全部债务资本化比率(%) 47.64 38.92 36.96 46.25 流动比率(%) 154.99 162.14 148.31 161.17 经营现金流动负债比(%) 32.08 48.34 9.58 - 全部债务/EBITDA(倍) 4.16 3.18 2.88 - EBITDA 利息倍数(倍) 3.22 7.43 8.14 - 注: 1. 公司 2018 年一季度财务数据未经审计； 2. 其他应付款中的 有息债务计入短期债务； 长期应付款中的有息债务计入长期债务。 分析师 郭 昊 王 爽 邮箱：lianhelhratings.com 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址：www.lhratings.com 评级观点 经联合资信评估有限公司（以下简称“联 合资信” ）评定，杭州滨江房产集团股份有限公 司（以下简称“公司”或“滨江集团”）拟发 行的 2018 年度第二期短期融资券的信用等级 为 A-1。基于对公司主体长期信用状况以及本 期短期融资券偿还能力的综合分析，联合资信 认为，公司本期短期融资券到期不能偿还的风 险很低，安全性很高。 优势 1 公司项目主要分布在杭州市，并逐步拓展 至上海及深圳，三地经济发展水平较高， 公司面临的外部发展环境较好。 2 公司深耕杭州市场，在高端精装修、环境 营造以及物业服务方面优势突出，在区域 内竞争力强、品牌知名度高。 3 公司盈利能力较强，有息债务规模较低， 现金类资产比较充足，财务政策稳健。 4 公司现金类资产和公司经营活动现金流入 量对本期短期融资券保障能力很强。 关注 1 房地产行业具有发展不平稳、易受经济波 动影响、开发周期长、资金投入量大、高 杠杆化等特点，上述因素可能会对公司经 营发展形成不利影响。 2 公司业务集中于杭州地区，存在一定的区 域集中风险；同时，当地房地产市场出台 限购限贷政策，公司项目可能面临一定的 政策调整风险。 3 2017年公司销售回款速度放慢，且拿地支 出规模增大，公司融资需求加大；未来， 随着储备土地后续开发投入及拿地支出投 入，公司对融资的依赖将加强。 短期融资券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 2 声 明 一、本报告引用的资料主要由杭州滨江房产集团股份有限公司（以下 简称“该公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”） 对这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 短期融资券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 3 杭州滨江房产集团股份有限公司 2018 年度第二期短期融资券信用评级报告 一、主体概况 杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简 称“公司”或“滨江集团” ）前身系成立于1996 年8月的杭州滨江房产集团有限公司 （以下简称 “滨江有限” ） ，注册资本5200万元，其中杭州 市江干区计划经济委员会（以下简称“江干区 计经委” ）出资5000万元，占注册资本的96%； 杭州定海建筑工程公司出资200万元， 占注册资 本的4%。由于杭州定海建筑工程公司并未实际 出资，江干区计经委实际出资1200万元，滨江 有限注册资本减为1200万元，其全部权益由江 干区计经委享有。1999年11月，经股权转让， 江干区计经委出资中的480万元转由江干区国 资局持有，占注册资本的40%；江干区计经委 转让其余出资720万元， 由戚金兴为代表的经营 层集体认购，占注册资本的60%，其中，120万 元出资（占注册资本10%）系代朱慧明持有， 120万元出资（占注册资本10%）系代莫建华持 有，60万元出资（占注册资本5%）系代王祖根 持有。 2006 年 12 月， 公司更名为现名， 并于 2008 年 5 月在深圳证券交易所正式挂牌上市（股票 简称：滨江集团，股票代码：002244.SZ） 。后 经多次增资扩股、股权转让、资本公积定向转 增股本、送股及定向增发等，截至 2018 年 3 月 底，公司注册资本为 31.11 亿元。其中，杭州 滨江投资控股有限公司 （以下简称 “滨江控股” ） 持有公司 42.52%的股权，自然人戚金兴持有滨 江控股 64.00%的股权， 并直接持有公司 11.06% 的股权，为公司实际控制人。 公司营业范围：房地产开发，房屋建筑， 商品房销售， 水电安装及室内外装潢。 截至2018 年 3 月底，公司设有企划部、人力资源部、成 本管理部、研发中心、办公室等职能部门；公 司拥有 65 家子公司； 公司房地产开发系统在岗 员工总数 453 人。 截至 2017 年底， 公司合并资产总额 602.44 亿元，所有者权益 163.60 亿元（其中少数股东 权益 20.82 亿元） ； 2017 年实现营业收入 137.74 亿元，利润总额 29.27 亿元。 截至2018年3月底，公司合并资产总额 673.33亿元，所有者权益168.66亿元（其中少数 股东权益22.89亿元） ；2018年13月，公司实现 营业收入33.36亿元，利润总额6.76亿元。 公司注册地址：浙江省杭州市庆春东路 38 号；法定代表人：戚金兴。 二、本期短期融资券概况 公司于 2018 年注册 35 亿元短期融资券额 度， 本次公司拟发行 2018 年度第二期短期融资 券（以下简称“本期短期融资券” ） ，拟发行额 度为 9.00 亿元。本期短期融资券期限 365 天， 到期一次性还本付息。 本期短期融资券募集资金将用于归还2018 年 11 月 13 日到期兑付的 9 亿元中期票据 （ “15 杭滨江 MTN001” ） 。 本期短期融资券无担保。 三、主体长期信用状况 公司自1996年成立以来，深耕杭州地区， 为杭州地区知名房地产企业。 公司先后开发 “万 家花园” 、 “金色海岸” 、 “金色家园” 、 “武林壹 号”等高品质项目，已建立包括采购、设计、 开发、销售在内的一整套完整、独立的房地产 开发业务经营体系。公司具有房地产开发一级 开发资质，为全国民营企业500强。 经过二十余年的发展，公司累计开发建筑 面积达1200多万平方米，项目开发经验丰富。 短期融资券信用评级报告 杭州滨江房产集团股份有限公司 4 截至2018年3月底，公司土地储备规模为281.76 万平方米，土地储备较充足。近年来，公司在 深耕杭州地区房地产市场的基础上，不断加快 周边三四线城市的去化， 并重点尝试拓展深圳、 上海市场，2015年9月，公司联合平安不动产有 限公司成功竞得上海宝山大场地块，土地投资 金额达34.65亿元，公司开发项目第一次落地上 海；2017年，公司通过股权收购的方式获取深 圳龙华区城市更新项目，增加了公司在深圳市 场的土地储备。 公司产品在高端精装修、环境营造，以及 配套物业服务等方面的优势突出，树立了较好 的品牌形象。2005年，公司推出高端项目“金 色海岸” ，产品结合高端精装修概念、江景与建 筑的融合度、样板房实地营销体验，成为浙江 房地产市场精装修高端产品的代表； “金色家 园”项目率先将热带风格园林引入杭州地区， 获得市场的普遍认可，热带风格园林成为公司 项目的标志性景观配置；“武林壹号”项目已 成为浙江省最具代表性的豪宅项目。公司在杭 州地区商品房的销售金额持续居于前三位，区 域竞争力强。 公司秉承“创造生活，建筑家”的专业理 念，形成了“品牌为基础、战略为导向、品质 为中心、精干高效为手段”的企业核心竞争力。 近年来，公司先后获得2013年度杭州市现代服 务业先进企业、2014年“新型城镇化十大功勋 地产企业”等荣誉。同时，公司连续多年入选 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学 房地产研究所及中国指数研究院发布的中国房 地产百强企业，20152017年，公司分别位居第 29位、第28位和第27位，并连续三年位居中国 房地产百强企业盈利性TOP10。 公司资产规模不断增长， 以流动资产为主， 流动资产中货币资金较充裕，存货和其他应收 款占比相对较大，由于近年来房地产行业受宏 观政策调控影响，公司存货或将面临一定周转 和跌价风险，公司与合营联营房地产企业之间 往来款规模较大，存在一定风险，公司投资性 房地产以成本法计量，存在一定升值空间，公 司资产质量较好；公司负债结构与资产结构较 为匹配，刚性债务以长期债务为主，债务结构 较为合理，债务负担较轻；近年来公司利润规 模持续上升，整体盈利能力较强；公司短期偿 债能力较强，整体偿债能力逐步提高。 综合考虑，经联合资信评定，公司主体长 期信用等级为 AA+，评级展望为稳定。 四、主体短期信用分析 1 资产流动性分析 20152017 年，公司资产总额快速增长， 年均复合增长 19.44%；截至 2017 年底，公司 资产总额 602.44 亿元， 同比增长 21.60%， 主要 系其他应收款、其他流动资产和可供出售金融 资产增加所致。其中流动资产占 88.17%，非流 动资产占 11.83%。公司资产构成以流动资产为 主，符合房地产开发企业的特征。 20152017 年，公司流动资产快速增长， 年均复合增长 16.87%。截至 2017 年底，公司 流动资产 531.15 亿元， 同比增长 20.59%， 主要 源于其他应收款和其他流动资产的增长；公司 流动资产主要由货币资金（占 18.04%）、其他 应收款（占 20.57%）、存货（占 45.47%）和其 他流动资产（占 15.35%）构成。 图 1 2017 年底公司流动资产构成 资料来源：根据公司财务报告整理 20152