精装修房工程质量控制、施工要求和验收标准及移交 装饰工程管理架构、主材料成本控制及流程管理、预防土建和装修通病的管理 住宅精装修工程规范要求和易出现的质量问题及竣工验收移交 住宅精装修房屋图集、物业验房标准流程及移交 流程,目录 一、精装修管理架构流程 (1)、木工工程 施工品质特性要因图 (2)、木饰面工程 施工品质特性要因图 (3)、瓷砖工程 施工品质特性要因图 (4)、强弱电工程 施工品質特性要因图 (5)、精装修管理架构 详细说明 (6)、住宅精装修房屋移交后后期维保工作: 二、主材料成本控制: a、设计主材料管控: b、现场主材料成本控制： 三、预防和控制土建施工与装修施工通病的管理 a、整栋精装修房的管理: b、整栋精装修房: c、土建施工的管理: d、墙顶粉刷施工的管理: e、屋面防水卷材的施工管理： f、精装修大理石石材的施工管理： g、门套安装的施工管理：,h、朩饰面安装的施工管理： i、住宅楼精装修规范标准图集等等 四、工程配置标准 a、公区 b、户内 五、精装修施工规范要求及施工图集 六、精装修施工易出现的问题及隐蔽工程问题图集 七、工程施工工艺共性问题 a、门窗类 b、墙面类 c、木地板类 d、地面类 e、厨房类 f、空调类 g、卫生间类 h、强弱电类,八、精装房物业验收标准 a、目的 b、通用原则 c、工程类验收内容 d、清洁类难收内容 九、精装修项目预验房活动方案 a、确定时间 b、确定接待地点 c、预验房地点 d、活动流程安排 e、注意事项 十、业主接房流程 十一、精装房验收规定动作的设计 十二、预验房整改和交房集中返修流程 a、预验房整改问题流程 b、交房后集中返修流程 十三、业主入住后易出现的问题,一、精装修管理架构流程,精装修设计公司招投标工作并最终确认设计公司。,先对瓷砖、石材、地板等等，规格、型号，要求进行排版设计。,初、扩初囹等设计进行跟踪和审核并及时修改。,配合合约部对精装修公司招投标工作并最终确认精装修公司的工作。,和装修公司项目经理前期对接及我司各种要求。,对装修公司要求提供各种装饰材料各4种并确认签字后进行封样。,对各种材料进行验收方可进场，并对现场进行施工质量、安全等跟踪。,竣工验收工作，移交物业公司管理；对住宅楼交房要进行维保工作的跟进。,配合合约部招投标工作 配合我司主材料成本管控要求 配合设计部对设计公司设计的跟踪,最终确认蓝图 精装修前期工作 设计公司提供各种装饰材料封样样品,装修单位进场的要求 施工后期的工作管理,木工工程品质,施工计划,材料进场,材料加工,基层处理,基层制作,罩面制作,安全与环境,确定工法,木工材 料计划,防火措施,防盗 措施,存放位置规划,防潮措施,产品合 格证等,材料临时 堆放,操作台搭建,基层防 火处理,对标高 尺寸检查,检查基层 渗漏水,检查腐 蚀情况,平整度 调节,基层板 安装、,预埋 安装,平整度 校验,罩面拼 接检验,罩面板 安装,罩面平整 度检验,罩面安 装方案,落手清,消防器 材配置,现场消 防管理,安全环 境巡查,(1)、木工工程 施工品质特性要因图,图纸深化 设计交底,现场检 查材料,依照开料计划加工,不合格 退场,平整度检查,基层防潮处理,放线放样,机械及辅料计划,木饰面工程品质,施工计划,材料进场,材料加工,基层处理,基层制作,木饰面制作,安全与环境,确定做法,木饰面材 料计划,防火措施,防盗 措施,存放位置规划,防潮措施,产品合 格证等,材料 临时堆放,操作台搭建,基层防 火处理,对标高 尺寸检查,检查基层 渗漏水,检查腐蚀 情况,平整度 调节,基层板 安装、,预埋安装,平整度 校验,罩面拼 接检验,罩面板 安装,罩面平 整度检验,罩面安装 方案,落手清,消防器材 配置,现场消 防管理,安全环 境巡查,(2)、木饰面工程 施工品质特性要因图,图纸深化 设计交底,现场检 查材料,依照开料计划加工,不合格 退场,平整度检查,基层防潮处理,放线放样,基层测量,场外加工,产品保护,机械及辅料计划,铺贴瓷砖石材工程品质,施工计划,材料进场,材料加工,施工前准备,墙面铺贴,地面铺贴,铺贴收尾,确定工法,铺贴材 料计划,防火措施,防盗 措施,存放位置规划,防潮措施,产品合 格证等,六面防护 做2遍,按排版图加工,贴编号 标签,现场测 量尺寸,现场制作图,制作铺贴 排版图,铺贴墙面石材,抹粘结剂,试排,地面石 材铺贴,抹粘 结剂,铺设 垫层,空鼓 检测,平整度 检测,接缝 检测,产品 保护,(3) 、铺贴瓷砖、石材工程 施工品質特性要因图,图纸深化 设计交底,现场检 查材料,挑选 大板,不合格 退场,辅料计划,拼花等特殊品加固,放线放样,放线放样,试排,墙面勾缝,地坪 镜面,强弱电工程品质,施工计划,材料进场,弱电设备安装,管线铺设,隐蔽测试,电气安装,检查路径 可行性,施工中碰 到个别问题,防火措施,防盗 措施,存放位置规划,产品合 格证等,弱电终 端安装,弱电系 统调试,放线 定位,开槽布管,管路 固定,排水通 水通球,电线 摇表,线路 检查,设备 安装,配电 箱安装,开关插 座安装,(4)、强弱电工程 施工品質特性要因图,图纸深化 设计交底,现场检 查材料,不合格 退场,重新优化线路或者调整,预埋件 安装,水管试压,穿线,调试,(5)、精装修管理架构 详细说明,1、精装修设计单位：多选几家有品牌的设计单位进行参与，要求提供效果图，然后进行选择 比较。同时考虑设计时间和单价比较。对设计单位进行考察。在设计单位设计的图纸，从初稿图、修改图到审核图、双方确定后、最终确定施工蓝图。 精装修单位：多选几家有实力性装修单位进行参与，招标前要求装饰单位提供公司资质及工程业绩或对装饰单位公司进行考察和查看近期完成工程。根据装饰公司施工实力性、施工质量、施工工艺、施工方案及投标单价进行选择比较确定中标单位。 3、对设计单位设计的图纸，施工单位在施工前发现问题及时用文字形式提出，通过图纸会审进行商讨，对提出的问题进行图纸生化修改和补图。也可采用由施工单位进行生化修改，最后得到甲方和设计单位认可后再进行装饰施工，减少施工期间修改变更费用。 4、招标期间要求投标单位根据甲方及图纸设计要求需提供装修材料样品，施工期间装饰单位根据提供的样品进行采购，在采购前饰面的主要材料需甲方或设计确认(主材料样品各做4套:甲方工程部/合约部、监理公司、精装修公司)并进行封样。 5、招投标前先做样板间，在样板间施工过程中可进行修改调整，待样板间施工完成后，由甲方和设计单位进行验收复查后，最终确定施工蓝图进行招投标工作。 6、装饰单位进场的施工材料需报验给监理单位查看，合格后方可施用。主要装饰材料需进行复试。 7、在施工过程中的进度、质量进行跟踪。 8、后期竣工验收工作。 9、验收后移交物业公司管理。 10、住宅精装修房屋物业验收合格并移交。,(6)、住宅精装修房屋移交后后期维保工作:,1、配合物业公司客服部工作。 a、业主报事给物业客户中心:后报给地产工程部，由地产工程部到现场查看并提出维修方案。 b、后报给物业客户中心，由物业工程部开维保单给维修单位并反馈给业主。 c、等业主安排时间，由物业客服小姐带领物业工程部工程师、地产工程部工程师、监理公司工程师和施工单位管理人员带工人进入现场，施工单位工人先对业主家要维修的地方进行成品保护，后施工，完成后让业主在维保单上签字及物业工程部工程师、地产工程部工程师、监理公司工程师和施工单位管理人员签字. 二、主材料成本控制: 首先，我个人建议：我们整体如住宅、连体別墅、 酒店式公寓楼、 会所，如果全部是精装修，可以先定国内著名品牌中5家作为公司选定对象(瓷砖、地板、橱柜、主卧衣柜、电器、洁具五金、淋浴房等)为甲供材料，作为公司选定招投标并发函给5家，最后开标后定2一3家并签订供货合同.,(1)、设计主材料管控:,1)、墙地面铺贴瓷砖/石材设计: a、我司要求设计单位在设计过程中墙地面瓷砖排板管控，对厨房、客餐厅、卫生间、阳台墙地面瓷砖型号选择少；设计的瓷面砖/石材墙地面必须进行排版设计:严禁采用“工”字缝铺贴设计(加工砖：铺贴不平)；单面墙地面不宜有两列非整砖，非整砖的宽度不小于原砖的1/3；尽量地面设计周边少一点(如周边多:材料成本、人工费成本上涨)。我个人建议：尽量地面不设计斜铺贴(浪费太多)。 2)、 地面地板设计管控： a、我个人建议：尽量地面不设计斜铺贴(浪费太多)地板。 b、用369形式铺贴地板设计，美观好看。 3)、洁具设计管控： 1套房内座便器用1种最好(不分主卧/客卧/次卧)。 4)、卫生间台盆龙头/淋浴房花晒/各种五金配置设计管控： 1套房内卫生间台盆龙头统一1种/淋浴房花晒统一1种/各种五金配置统一。 5)、墙纸设计管控： 各房间墙纸墙纸设计控制型号(主卧统一1种/客卧和次卧统各一1种)。 6)、各房间吊顶灯设计管控： 主卧/客卧/次卧统一1种筒灯；除客餐厅/卫生间除外。 7)、厨柜/衣柜设计管控： 厨柜/衣柜门板款式设计(款式尽量要单一)控制。,(2)、现场主材料成本控制：,控制现场施工单位用主材料成本控制: a、首先让施工单位先排版并提供确认。 b、如整栋精装修材料，施工单位先报各种主材料型号/规格数量控制:地板铺贴根据面积大小损耗3%-5%；瓷砖/石材根据铺贴面积大小及规格大小损3%-6%(如斜铺贴损耗，也根据铺贴面积及规格损耗最多大约在8%左右)。,三、预防和控制土建施工与装修施工通病的管理,(一)、整栋精装修房的管理:土建应在施工前确定所有楼板预留管道洞孔封堵，由土建施工完成(封堵做2次完成)；不能让承包水电安装来完成，不专业，很多项目出现渗漏水问题(都是一次性封堵完成)；最好在洞孔四周凿毛并做2次封堵完成最好，再做闭水试验。 (二)、整栋精装修房:室外阳台、厨房、卫生间防水由装修完成。不能上总包完成，导致我司出2笔费用，我个人建议。 (三)、土建施工的管理:一定要注意所有窗口下口、阳台门口下口要塞密；否则，易渗漏水。 (四)、墙顶粉刷施工的管理:不能一次性粉刷完成；否则，会空鼓。 (五)、屋面防水卷材的施工管理：靠边墙角施工一定要做八字角，后再把防水卷材考密塞(一般做2次防水卷材)，每层施工要靠边墙角密塞；否则，易渗漏水。 (六)、精装修大理石石材的施工管理：在施工前先做6面防腐剂处理，每次要刷到位(一般2遍)，并进行施工完成；否则，在试用过程中会变颜色。另，在施工中对切割过的大理石要补刷防腐剂2遍。 (七)、门套安装的施工管理：背面在安装前先把底部和背面须做防腐处理(背面从下往上1000髙)，刷或喷2遍。 (八)、朩饰面安装的施工管理：安装前对背面封底漆处理，刷或喷2遍(施工做基层板前，背面先做防火处理，刷或喷2遍)。,住宅楼精装修规范标准图集等 四、工程的配置标准 （一）、公区 1. 结构：钢柱及现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构 2层高：住宅楼标准层层高为3100mm 3外墙：干挂石材和涂料，设置生活阳台空调室外机位 4单元入口、电梯大堂及电梯前室为精装修 5楼梯间及公共走道：楼地面为地砖铺贴，墙面为涂料，电梯厅楼地面为墙地砖铺贴 6信报箱：按栋集中设置每户专用信报箱,（二）、户内,1、客厅、餐厅： 墙面：墙纸 地面：中国十大著名品牌瓷砖，局部石材铺贴 天棚：立邦/多乐士品牌乳胶漆，局部吊顶 2、卧室： 墙面：中国著名品牌墙纸 地