第四章 房地产交易法律制度,第一节 概述 一、房地产交易的概念 以房地产为商品进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。,二、房地产交易中的基本法律原则 1、及时登记 2、房地一体 3、价格管理 4、土地出让合同设定的权利义务随土地使用权同时转移 5、效益不可损,三、房地产市场在内部结构上的划分 划分为三级市场 一级市场土地使用权出让市场 二级市场土地使用权出让后的房地产开发经营市场。（房地产一手买卖） 三级市场房地产投入使用之后的交易市场（房地产二手买卖）,第二节 房地产转让法律制度,一、房地产转让的分类 （一）依转让方式分类 买卖、赠予、继承 （二）以转让标的分类 私房转让、公房转让、商品房转让（包括商品房现售和商品房预售）,私房：泛指一切个人所有或共同所有的房产。 公房：房管部门所有或代管/由国有企事业单位投资兴建的，分配给个人居住，居住者享有使用权。 商品房：开发商开发的用于出售的房屋。,二、转让行为的有效条件（P234） （一）主体具有合法资格 （二）客体符合法律要求 注意禁止买卖和限制买卖的情形（P234-235重要） （三）形式要件（书面合同、登记） （四）意思表示要件 （五）不违反法律法规的强制性规定,主体适格（自然人主体/非自然人主体） 自然人主体： 原则：完全民事行为能力人（否则需代理）,特殊主体房屋买卖,未成年人房屋买卖 案情2009年8月，陈某决定以80万的价格购买方某的房屋，但在签约验证时，陈某发现房地产证上的产权人并不是方某本人。 方某当即解释说产权人方明是他的11岁的儿子，方某作为监护人可以代理方明所有的事物，包括处分方明名下的所有财产，并承诺办理以下手续：出示方明的出生证，户口本等资料；书面声明自己是方明的合法监护人，可以处分方明的所有财产，所得收益均用于方明的生活教育等；方明在合同上签字。,陈某信以为真，在两天后与方氏父子签订了房屋买卖合同，约定10天内支付35万，余款在过户当天及取得房地产证时支付。 在陈某支付了35万后，却再也联系不上方某，陈某就按照合同上记载的方明的地址找到方明及其母亲刘某，才得知方某和刘某已离婚。且方某因虐待儿子方明被法院判决取消其对儿子的监护权。 陈某以表见代理为由向法院提起诉讼，被告人为方某及方明，要求确认方某代理方明签订的房屋买卖合同有效。,问题： 1、父母是否一定就是未成年人的法定代理人？ 2、父母身份是否构成对子女的表见代理？ 3、未成年人是否具有被告的诉讼资格？,一、未成年人购买房屋的特殊程序 （一）一次性 注意: 合同中购房人名字 提交监护关系证明（父母并不一定就是未成年人的法定代理人） 房地产权证上的姓名,(二)抵押贷款 注意: 监护人须为共同购买人 监护人作为按揭贷款的申请人提出贷款的申请,二、未成年人能否出售自己名下的房屋？如何出售？ 为教育、健康等理由可以出售。 程序： 提供保证书 公告7天 办理过户（出生证、监护人身份证、单位或团体出具的未成年监护人证明书。如监护人只有一个，则还须提供经公证的监护人证明书，证明其唯一监护人资格）,三、父母为未成年子女购房的法律利弊 利： 1、避税 2、节省将来过户的手续和费用 弊： 1、父母失去财产支配权。 2、出售、抵押、出租受限。 3、转让房屋加重税赋。,外国人购房的限制 1、关于购房主体的居民地位限制（境内学习工作超一年） 2、关于购房用途的限制 具体规定如下： 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。,3、汇兑限制。外汇购房，应当经外汇指定银行审核确认相关资料，才能将购房资金结汇后划入。 4、实名制。（预售合同、预售登记和最后的产权证必须是同名）,购买经济适用房的自然人必须符合的条件 （依经济适用住房管理办法） 第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： (一)具有当地城镇户口； (二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； (三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。,广州市经济适用房申购条件 广州市经济适用住房制度实施办法（试行） 第六条 申请购买经济适用住房的家庭应当同时符合以下条件： （一）申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住； （二）家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合市政府公布的标准（附件1）； （三）无自有产权住房，或现自有产权住房人均居住面积低于10平方米； （四）未享受过以下购房优惠政策： 1按房改成本价或标准价购买公有住房； 2购买解困房、安居房、经济适用住房； 3参加本单位内部集资建房； 4落实侨房政策专用房； 5拆迁安置新社区住房； 6政府提供的其他购房优惠政策。 （五）申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。,非自然人主体 P234,客体合法、确定、可能 1、可以合法转让的房地产 A一般转让条件（出让方式取得土地使用权的/划拨方式取得土地使用权的） B商品房现售条件 C商品房预售条件,城市房地产管理法第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。,商品房现售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。,商品房预售条件 城市商品房预售管理办法 第五条 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。 未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。,2、禁止买卖的基本情形,第三十八条 下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,城市房地产管理法 第三十八条 下列房地产，不得转让： （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 物权法 第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。,关于已购公有住房和经济适用房的上市出售,（一）概念: 1、已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。 2、经济适用住房是指城镇职工根据政府的有关规定按照成本价或地方人民政府指导价购买的住房，其中包括安居工程住房和集资合作建设的住房。,（二）经济适用房的特征： 1、经济适用房的购买实行申请、审批和公示制度。 2、经济适用住房价格实行政府指导价 3、经济适用住房的购买具有一次性,（三）已购公有住房和经济适用住房上市出售 1、上市出售的条件： 已取得合法产权证的已购公房和已取得合法产权证及土地使用权证的经济适用住房，5年以后可以上市出售。有下列情形之一的，不得上市出售： （1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按有关规定补足房价款的； （2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或补足房价款及装修费用的； （3）已购公房或经济适用住房处于户籍冻结地区并列入拆迁公告范围内的；,（4）产权共有的房屋其他共有人不同意出售的； （5）已经抵押而未经抵押权人书面同意转让的； （6）上市出售后会形成新的住房困难的； （7）擅自改变房屋使用性质的； （8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。,2、上市出售的程序： （1）申请。 （2）审核批准。 （3）办理过户手续。 （4）办理房屋产权转移登记手续。,（四）已购公房和经济适用住房出售后的收益分配 1、以成本价购买的产权归个人所有的公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定缴纳有关税费和土地收益后，归出售者个人所有。 2、以标准价购买，职工拥有部分产权的已购公房和经济适用住房上市出售的，其收入的分配有两种办法： （1）出售人先按照成本价补足房价款及利息将原购住房全部产权归个人所有后再出售，其收入在按规定缴纳有关税费和土地收益后，归出售人所有。 （2）将房屋直接上市出售，其收入在按有关规定缴纳税费和土地收益后，由出售住房的职工与原产权单位按照产权比例分配。,（五）已购公房和经济适用住房上市出售时土地收益的分配 国家财政部、国土资源部和建设部规定： 1、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。 2、土地出让金和相当于土地出让金之价款的标准相同，均为不低于上市公房和经济适用住房坐落位置标定地价的10%。 3、土地出让金按规定上交财政或返还原产权单位。,三、房地产转让合同 （一）合同的订立过程,订约流程,要约邀请 甲 乙 要 约 甲 乙 承 诺 甲 乙,要约邀请当事人一方发出的希望他人向自己发出要约的意思表示。 要约是一方当事人向他方发出的希望与其订立合同的意思表示。 承诺 是受要约人同意要约的意思表示。,（二）合同订立过程中的若干法律实务问题 A 销售广告或宣传资料的要约邀请性质,发展商作出的承诺主要情形有： （1）向购房人提供某些优惠或者赠送礼品的说明 （2）对商品房周边环境的陈述，如发展商宣传其住宅小区配套建设有商场、市场、医院、草坪、学校、游泳池和网球场篮球场等商业服务、文化服务、医疗卫生公共设施,第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约