更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 1 郑州郑州 XXXX 房地产开发有限公司房地产开发有限公司 生态生态水景水景住宅住宅区建设项目区建设项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 编制编制单位单位：郑州文海企业管理咨询有限公司郑州文海企业管理咨询有限公司 编制编制日期：日期：二二一一三三年年一一月月 更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 2 目目 录录 第一章第一章 总论总论 . 8 第一节第一节 项目概况项目概况. 8 一、项目名称. 8 二、项目地理位置 8 三、建设规模. 8 四、项目投入总资金及资金效益情况.11 第二节第二节 承办单位概况承办单位概况. 11 一、承办单位名称.11 二、承办单位概况.11 第三节第三节 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据. 11 第四节第四节 项目主要建设条件项目主要建设条件. 12 第五节第五节 主要技术经济指标主要技术经济指标. 12 第六节第六节 问题与建议问题与建议. 13 第二章第二章 项目投资环境与市场需求研究项目投资环境与市场需求研究 14 第一节第一节 全国房地产发展状况全国房地产发展状况. 14 第二节第二节 新郑市房地产市场购房人群消费行为分析新郑市房地产市场购房人群消费行为分析. 20 一、购房人群的分类：. 20 二、各类购房人群的比例： 26 三、市场调研结论:. 26 第三节第三节 新郑市房地产发展趋势分析新郑市房地产发展趋势分析. 27 第四节第四节 新郑市房地产市场需求状况分析新郑市房地产市场需求状况分析. 27 更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 3 第三章第三章 项目建设规模与项目开发条件项目建设规模与项目开发条件 28 第一节第一节 项目建设内容项目建设内容. 28 第二节第二节 项目建设规模项目建设规模. 28 第三节第三节 项目开发条件项目开发条件. 31 一、项目 SWOT 分析 31 二、项目市场定位 32 第四章第四章 建筑方案与营销计划建筑方案与营销计划 . 34 第一节第一节 建筑方案建筑方案. 34 一、规划设计依据 34 二、规划设计原则 34 三、规划设计理念 35 四、规划设计. 36 五、结构设计. 41 六、基础配套设施综合规划 42 七、电力工程规划 43 八、电信工程规划 45 九、给排水工程规划 45 十、暖通工程规划 49 十一、燃气工程规划 50 十二、环卫设施规划 50 十三、建筑新材料、新技术的应用 . 50 十四、主要技术经济指标 . 52 更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 4 第二节第二节 营销计划营销计划. 53 一、营销策略. 53 二、营销时间. 57 三、销售进度. 59 第五章第五章 节能、节水措施节能、节水措施 61 第一节第一节 节能节水的必要性节能节水的必要性. 61 第二节第二节 设计依据设计依据. 62 第三节第三节 建筑节能建筑节能. 62 第四节第四节 节电措施节电措施. 62 第五节第五节 节水措施节水措施. 63 第六章第六章 环境影响评价环境影响评价 65 第一节第一节 项目场址环境现状项目场址环境现状. 65 第二节第二节 环境标准环境标准. 65 第三节第三节 项目环境影响分析项目环境影响分析. 66 一、建设期间对环境的影响 66 二、建设期间环保措施. 67 三、设计中环保措施 68 四、项目运营期间环保措施 69 第四节第四节 环境影响评价结论环境影响评价结论. 70 第七章第七章 消防消防 . 71 一、设计依据. 71 二、消防安全措施 71 更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 5 第八章第八章 项目实施组织管理项目实施组织管理. 73 第一节第一节 项目招投标项目招投标. 73 一、招标依据. 73 二、招标组织原则 73 三、招标范围. 74 四、招投标程序 . 74 五、招标的具体情况 76 第二节第二节 建设期项目管理建设期项目管理. 77 一、项目组织机构 77 二、项目管理措施 78 第三节第三节 资金管理资金管理. 79 第九章第九章 项目实施进度项目实施进度 80 第一节第一节 工期计划工期计划. 80 第二节第二节 施工进度图施工进度图. 80 第三节第三节 销售计划销售计划. 80 第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 . 81 第一节第一节 投资估算依据投资估算依据. 81 一、定额依据. 81 二、材料及设备价格依据 . 81 三、其他依据. 81 第二节第二节 投资估算投资估算. 82 一、基本参数. 82 更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 6 二、建设工程投资估算. 84 第三节第三节 资金筹措资金筹措. 85 第四节第四节 资金使用计划资金使用计划. 86 第十一章第十一章 销售及经营收入测定销售及经营收入测定 . 87 第一节第一节 项目销售收入测算项目销售收入测算. 87 第二节第二节 项目销售税费及净收入预测项目销售税费及净收入预测. 88 第三节第三节 项目销售回款计划项目销售回款计划. 89 第四节第四节 资金来源与运用分析资金来源与运用分析. 89 第五节第五节 销售利润销售利润. 89 第十二章第十二章 财务评价与敏感性分析财务评价与敏感性分析 . 91 第一节第一节 盈利能力分析盈利能力分析. 91 第二节第二节 项目不确定性分析项目不确定性分析. 91 一、盈亏平衡分析 91 二、敏感性分析 . 92 第十三章第十三章 社会评价及风险性分析社会评价及风险性分析 . 93 第一节第一节 社会影响效果分析社会影响效果分析. 93 一、项目社会影响 93 二、项目环境效益评价. 94 第二节第二节 社会适应性分析社会适应性分析. 94 第三节第三节 风险性分析风险性分析. 94 一、风险因素识别 94 二、风险概率等级评估及对策 96 更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 7 三、风险特点及对策 96 第十四章第十四章 结论与建议结论与建议 97 第一节第一节 结论结论. 97 第二节第二节 建议建议. 97 附表及附件附表及附件 . 99 更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 8 第一章第一章 总论总论 第一节第一节 项目项目概况概况 一一、项、项目名称目名称 温泉水景住宅区建设项目 二二、项目地理位置、项目地理位置 位于项目位于郑州市新郑市龙湖镇玉湖路以东，玉凯路以 西，白玉路以北。 三三、建设规模、建设规模 项目总用地 000 公顷，全部为居民小区用地，具体用地平衡 表如表 1-1 所示。总建筑面积 000 平方米，其中：地上建筑面积 000 平方米，地下建筑面积 000 平方米，项目共分两期进行，其 中一期总建筑面积 000 平方米，其中：地上建筑面积 33439.87 平方米，地下建筑面积 5174.19 平方米， 项目具体主要技术经济 指标表如表 1-2 所示。项目共建设：文化体育、商业服务、金融 邮电、社区服务、市政公用五类公共服务设施，总建筑面积 6435.68 平方米，具体如表 1-3 所示。 表表 1 1- -1 1 用地平衡表用地平衡表 项目 单位 数量 所占比重（%） 人均面积（m2/ 人） 项目建设用地 hm2 1 居住小区 hm2 更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 9 1.1 住宅用地 hm2 1.2 公建用地 hm2 1.3 道路用地 hm2 1.4 公共绿地 hm2 2 其他用地 hm2 表表 1 1- -2 2 主要主要建筑建筑指标表指标表 编号 项目 单位 数值 一期数值 备注 1 项目建设用地 平方米 以实测为准 2 居住户数/人口数 户/人 3 总建筑面积 平方米 3.1 地上建筑面积 平方米 3.1.1 住宅建筑面积 平方米 3.1.1.1 多层住宅 平方米 3.1.1.2 小高层住宅 平方米 3.1.2 配套公共建筑面积 平方米 3.1.2.1 沿街商业 平方米 3.1.2.2 公建 平方米 3.2 地下建筑面积 平方米 3.2.1 住宅半地下储藏室 平方米 3.2.2 半地下车库 平方米 4 地上容积率 5 地下容积率 更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 10 6 建筑密度 % 7 绿地率 % 8 停车位 辆 8.1 半地下车库停车 辆 8.2 住宅底层停车 辆 8.3 地面停车 辆 9 停车率 % 表表 1 1- -3 3 公共服务设施配建表公共服务设施配建表 类别 项目 数量 建筑面积 m2 备注 文化体育 文化活动站 1 居民健身设施 3 商业服务 综合百货店 1 便民店 2 其他商业服务 金融邮电 邮电所 1 储蓄所 1 社区服务 社区服务中心 1 治安联防站 1 居委会 1 物业管理 1 市政公用 变电室 1 燃气调压站 1 更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 11 换热站 1 公共厕所 1 垃圾收集点 9 合计 四四、项目投入总资金及资金效益情况、项目投入总资金及资金效益情况 该项目总投资估算 00000 万元，其中企业自筹 0000 万元， 贷款 00000 万元，其中一期投资 00000 万元，二期投资 11000 万元。项目整体建成后，预测能实现销售收入 0000 万元，税前 利润 0000 万元，税前成本利润率 00%，税后利润 000 万元，税 后成本利润率 000%，投资回收期 2.28 年。 第第二节二节 承办单位承办单位概况概况 一一、承办单位名称、承办单位名称 郑州 XX 房地产开发有限公司 二二、承办单位承办单位概况概况 第三节第三节 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1、国家发改委投资项目可行性研究指南 2、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数第 三版 3、 房地产开发项目经济评价方法 （建标2010205 号） 4、郑州市城市总体规划 ； 更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 12 5、郑州市“十二五”规划； 6、 城市规划编制办法 7、 城市居住区规划设计规范 8、委托方提供的有关资料。 第第四四节节 项目主要建设条件项目主要建设条件 1、项目的建设符合郑州市城市发展总体规划要求。 2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。 3、项目场址周边市政设施配套条件较好。 4、项目所需资金已经有所落实。 第第五五节节 主要技术经济指标主要技术经济指标 表表 1 1- -4 4 经济指标表经济指标表 序号序号 项项 目目 指标指标 1 项目总投资 1.1 一期投资 1.2 二期投资 2 项目经营收入 3 利润总额 4 税后利润 5 成本利润率（税前） 6 成本净利润率（税后） 7 财务净现值（FNPV） 8 财务内部收益率（FIRR） 更多请关注郑州文海企业管理咨询有限公司官网：www.wenhaiw.com 13 9 动态投资回收期 第第六六节节 问题与建议问题与建议 房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项 目业主