邢台市豫让桥综合项目调研一、 邢台概况：1.1 邢台地理位置：邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。邢台处于晋冀鲁豫重要交通枢纽结合部，是冀中南物流重要节点城市，随着京津冀协同发展、中原经济区等国家战略的实施，邢台地理优势得到进一步凸显。1.2 邢台2016年GDP情况：2016年邢台GDP1954.84亿元，全省第七名，从邢台市统计局了解2016年，邢台经济运行呈现“稳中向好、稳中有进、稳中提质”的发展态势，主要经济指标增速高于全省平均水平和上年同期，新动能加快成长，经济运行过程中的积极因素逐步增多。全市生产总值完成1954.84亿元，比上年增长7.1%，总量和增速分别居全省第7位和第5位。1.3邢台市人口结构情况：全市常驻人口约730万人，其中主城区为桥东区、桥西区。桥西区人口43.38万人，桥东区人口27万人。由于地理位置和经济条件关系，年轻人多向北京及石家庄流动，人口结构老龄化明显，同时外来人口占比较低。1.4 邢台市民收入水平：2016年河北省职工平均月薪3715元/月，邢台市民平均月收入3560元/月，低于河北省平均水平。1.5 邢台市未来发展规划： 邢台未来发展目标是建设成为生态环境宜居、产业结构合理、城乡融合发展、具有较强竞争力的区域中心、创新基地、山水绿城、文化名都。根据规划，中心城区包括桥东区、邢台经济开发区（不含留村镇、沙河城镇）、桥西区大部（不含李村镇、南大郭镇部分村庄）及周边与建成区连片发展的南和县、会宁镇、晏家屯镇局部用地，总面积269平方公里，编制中心城区总体规划。到2030年，邢台中心城区人口将达到170万，中心城区发展方向为东西拓展、重点向东，南北提升、优化发展。二、邢台房地产发展情况：2012年到2016年，邢台商品住宅价格仅2015年价格同比下降，整体呈上涨趋势。而在2016年受到一线城市和重点的二线城市房价大幅上涨的缘由，导致邢台房价大涨。2016年邢台住宅房价同比上涨9.7%（其中桥西、桥东两个主城区价格同比涨幅最大，同比上涨12.2%；其次为开发区，同比上涨9.1%），从前几年邢台的房价来看，每年都是6-12%的增长。2016年邢台市房地产实现商品房销售面积353.8万平方米，同比增长36.6%，其中住宅销售面积334.5万平方米，同比增长38.2%。全市入统房地产开发项目220个，计划总投资亿元以上的项目达到169个，同比增加27个。其中计划总投资超10亿元的项目有16个。2016过去了，邢台房地产市场超出所有人预期，房地产的多项数据创下历史峰值。无论销售面积，还是成交金额，都显示2016年是邢台房地产市场最好的一年。从2016年4月至今房价是一个平稳的趋势，甚至在进入17年后会有轻微下降。邢台市桥东主城区依然没有太多房源，因为是旧城区，环境因素对房价来说可能不太占优势，可售面积也越来越少。桥西属于新城区，各种公共设施配套齐全，地理位置优越，环境也相对较好，尤其是桥西太行路沿线的几个邢台本地代表性楼盘，再加上“地王”的影响力，桥西的房子有可能成为购房者的首选。三、豫让桥项目概述：3.1项目名称：邢台市豫让桥综合地产项目。3.2项目位置：本项目位于邢州大道以南，泉北东大街以北，东临豫让桥路，西与京广线相接。项目地块属于桥东区，邢台城市中心区域。3.3项目体量： 本项目体量约1600亩。项目位置图项目卫星详图3.4项目基本情况：本项目位于邢台市桥东区北区，与桥西区及邢台县交汇，与繁华的桥西的连接被京九线铁路切断。地块整体地势较为低洼，暴雨后积水现象严重，棚户区较多，本项目地块产权较为复杂，目前有农业用地、工业用地、商业用地、学校及住宅拆迁难度较大。3.5项目特色：豫让文化：豫让，春秋末期晋国人，晋卿智瑶（即智伯）宠信的家臣，赵襄子于晋出公二十二年（公元前453年）杀死智伯后，豫让遂发下誓言“士为知已者死，女为悦己者容，不为智伯报仇，我的魂魄得不到安宁。”于是他几次行刺赵襄子，均被抓获，赵襄子感其忠勇而多次放了他。豫让被放仍不死心，不惜用黑漆改变容貌，吞火炭烧坏嗓子，化妆成像一个生癞的人。同时又剃光了胡须和眉毛，把自己彻底毁容，然后假扮乞丐乞讨，连他的妻子都不认识，伺机行刺以报智伯。一次赵襄子离宫外出，豫让就在桥底下准备下手，当赵襄子走到桥上，战马受惊，手下人将豫让拿下。赵襄子对豫让说：“我不能再放过你了。”豫让自知必死，请求赵襄子把衣服脱下，他跳动起来，用剑将衣服击碎，高声说：“我可以报智伯了。”于是吻颈自杀，血溅石桥。豫让大义凛然，以死报主的故事，成为“赵燕慷慨悲歌之士”的代表人物。邢台百姓感其忠胆义肝，便建了“豫让桥”予以缅怀纪念。“豫让精神“为邢台的特色文化，与燕赵大地一直以来推广的忠胆义肝、侠义精神相辅相成，也是当地政府想要包装发展的。3.6政策支持：棚户区建设政策支持：棚户区改造补偿标准：以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策 (一)行政事业性收费减半收取，经营、服务性收费按最低限下浮30%收取。 (二)市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金，开发企业上缴的税费地方留用部分，向上争取政策和资金等)，建立专户，专款专用。危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70%为基数，作为政府投入返还给开发企业。危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让，在挂牌过程中出现竟标情况，可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。成交价款一次性缴齐后，15个工作日内补贴到位。 (三)涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收，扣除城市建设维护税和教育费附加，地方留成部分的60%，按入库财政级次返给开发企业予以补贴，其余.40%由入库财政级次设立“危房棚户区开发改造补贴资金”专户，专款专用，定期审计。开发主体缴纳税金后，力争10个工作日内补贴到位。 (四)危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率，土地摘牌后，规划设计不再做调整。 (五)危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。所需建设资金，一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设 施配套费中解决，定向用于热力、供水、排水管网建设，缺口部分由热力、供水、排水等企业自筹资金建设;电力外网改造费用，按建筑面积每平方米20元交纳;燃气外网改造费用由开发企业按每户700元交纳。安置房住宅建筑面积(户)相关配套费用(含电力外网改造费和燃气外网改造费)免缴。 (六)对确实难以实施的危房棚户区改造项目，市政府将采取一事一议的办法，由市政府市长办公会议或市政府常务会议议定。 (七)市政府已经明确优惠政策的危房棚户区开发改造项目，不执行此政策;对土地已摘牌的危房棚户区开发改造项目，未签订安置补偿协议的，执行此政策。棚户区改造补偿标准：以建经济适用住房方式进行的危房棚户区开发改造。 (一)住宅用地实行行政划拨。 (二)住宅部分行政事业性收费减半收取。 (三)住宅部分经营、服务性收费按最低限减半收取。 (四)按照普通商品房对待管理。旅游扶持及文化扶持政策支持。四、豫让桥项目规划与分析：邢台城市用地发展方向确定为：主要向西北方向和东南方向发展。即向北发展北部新区，向东南高新技术开发区和跨过京珠高速公路发展以生产为主的综合组团，向西发展原则上规划期内不跨过南水北调引线。邢台豫让桥项目占地1600亩，为邢台市桥东区少有的稀缺地块，地块升值优势明显。邢台整个城市布局为“川”字型，而整个豫让桥项目处在历史风貌轴上。近年来，邢台城区发展较快，但现状存在一些问题：城市道路系统不完善，城市基础配套设施不足，煤气热力排水系统不够完善。新区建设公益性设施配套滞后，城市旧区道路狭窄，建筑质量差，面貌差，居住环境差，城市绿地面积少，生态环境质量欠佳，“城中村”脏乱差等问题突出。市区行政区面积过小，范围界定不够合理，属典型市县同城。 桥东区为老城区，分布一些效益较低的工厂、企业事业单位，道路状况较差，改造困难，特别是豫让桥地块，一些本地区居民考虑价格、上班远近的问题，会选择在桥东区选择购买房子。 桥西区作为新区，政府规划的重点区域，又拥有本市最大的公园达活泉公园，所以近年来几乎新开的项目都会集中在桥西区，邢台大多数人都愿意在桥西区购房。随着经济的发展，城市化进程的加速，外来人口涌入，附近县市富裕人口有来邢购房意愿。邢台消费者有“购房保值”的潜在消费意识，中高收入者都有2套以上的住房，随着经济的发展，这种消费需求仍会加大。受消费观念影响，人们不太认可二手房，宁愿等也要买新房子。不断出炉的“地王效应”诱发出人们对未来楼价升值的预期。另外邢台房地产市场在供应结构中有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例逐年较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。企划部根据现有资料对该地块做以下分配:主要打造以下子项目：豫让文化公园项目、棚户区改造回迁项目、商务写字楼项目、高端住宅项目、青年公寓项目。其中豫让文化公园项目主要打造邢台的文化旅游新地标，全面超越达活泉公园，同时提升周边地产项目身价。计划豫让公园占地200亩，包括燕赵历史文化馆、豫让精神馆、老年健身广场、豫让剧场等。棚户区改造项目可以向当地政府申请政策支持和地块置换。商务写字楼项目、高端住宅项目则是开发的重点。青年公寓项目也可进行炒作，以向政府申请政策倾斜。2016年，邢台市市区房价均价在5700元/平，主要为改善型住房。外地人在邢台购房较少。邢台的地王是桥西区原晶牛玻璃窗地块（月晟），竞标价达到430万/亩。开发成住宅小区均价预估在8500元/平；附近楼盘对比：天一华府，220万一亩，目前 房7200元/平；恒大城，280万一亩，目前房价7500元/平。如果我们在豫让桥附近开发高端小区，在三年内均价预估可达到8000元/平。结论由于该地块为邢台市少有的稀缺地块，有较大的升值空间，可先与政府签订城市旧城改造，民生工程协议，先对部分净地收储，并以此为起点逐步圈地。但具体开发仍需谨慎，如开发建议走两端青年公寓与高端住宅。企划部2017/4/18