广东赢城投资管理有限公司 2015年3月 阻燃产业中心 服务建议书 赢城将从三大要素开始： “三个研究” 对于本项目而言，如何成功地打造创新模式的产业型综合体？ 产业研究 地块研究 区域研究 创新模式的产业型综合体：以产业的开发、整合及运作作为先导引擎，带动项目的规划、招 商及运营，最终达到效益最大化。 前 言 PART 1 项目解读 1.1 区域研究区域背景 PART 1 项目解读 松山湖地处珠三角一体化几何中心，5大高速，3条轻轨贯穿国家，是重点高新技术产业开发区， 深圳高新产业转移的首选地。目前松山湖园区已经成为国家重点开发区域，北部工业区更是高新产 业聚集区，未来发展潜力巨大； 项目位于松山湖高新区北部区，紧邻新城大道，迎宾路，目前，位于项目西侧正在建设轻轨站，区 位优势明显，交通便利度高，通达性强。 1.2 区域研究区域背景 PART 1 项目解读 1 2 3 4 8 5 6 7 9 21 22 23 26 27 24 25 28 一类产业园 二类产业园 三类产业园 北区 中心区 南区 台湾高新区 一类产业园 三类产业园 编号 项目 编号 项目 1 国际创意设计城（ICDC） 5 东莞邮政速递物流电子商务 中心 3 华腾国际 6 科旺科技总部研发基地 4 中科创新广场 7 东莞电子商务孵化器 13 松山湖国际金融创新园 8 华富立研究中心 28 中集创新产业园 9 远峰研发中心 二类产业园 10 龙怡阻燃高分子材料城 编号 项目 11 中粮高科技研发中心 2 中小科技企业创业园 12 东莞车联网产业基地 14 松山湖华科产业孵化园 15 UPHOUSE上品文创园 17 中大365 16 中成卫星项目 18 广东松山中医药健康科技园 20 总部一号 19 松山会馆 21 生产力大厦 23 东莞市留学人员创业 22 中国科学院计算中心 25 大学创新城 26 台湾高新科技 27 华为项目 目前，整个高新区新建及完工的项目近30个，总体量 达200多万，项目面临着激烈的竞争 周边配套资源价值分析：商业、居住、酒店、公园等俱全，配套成熟 1.3 区域研究区域配套 PART 1 项目解读 项目优越的区位优势，共享了区域完善 的配套资源，居住、商业配套不断扩建， 项目区域价值明显； 未来轻轨站的启动，将最大化的拉动项 目区域的办公、商业及居住价值 1KM圈 创意生活城 听湖距居 华润万佳 月荷居 松山湖南方外国语学校 嘉宏松湖里的鱼 1.4 地块研究项目本体 PART 1 项目解读 序号 指标 参数 分区 参数 1 总用地面 积 8008.9m2 A区 1389.44m2 B区 1909.02m2 C区 3998.44 D区 712.00m2 2 总建筑面 积 65091.06m2 A区 15931.39m2 B区 19328.36m2 C区 15306.84m2 D区 3026.17m2 地下室 11498.36m2 3 容积率 3.22 4 绿地率 30.876% 5 停车 420个 A区 B区 C区 D区 项目总占地面积约1.6万多平米，总建筑面积达5.5万平米，原规划将打造办公、研发、检测、孵化、展示等功能于一体的产业综合体 PART 1 项目解读 1.5 产业研究阻燃产业概述 阻燃产业包含阻燃剂、阻燃纺织品及阻燃材料，能够抑制或者延滞燃烧而自己并不容易燃烧的材料，广泛应用于服装、石油、化工、冶金、造船、消 防、国防等领。 阻 燃 产 业 阻燃纺织品 阻燃材料 阻燃剂 无卤阻燃剂、磷系阻燃剂、溴系阻燃剂、氮 系阻燃剂、氯系阻燃剂、无机阻燃剂、氢氧 化镁阻燃剂、氢氧化铝阻燃剂、环保阻燃剂、 纳米阻燃剂、阻燃原料、阻燃剂粉体设备。 阻燃服装、阻燃面料、阻燃纺织新材料、阻 燃窗帘、阻燃纤维、芳纶纤维、碳纤维、阻 燃装饰材料、阻燃无纺布、阻燃床垫、阻燃 纱线、阻燃地毯/毛毯等各种阻燃纺织品。 阻燃工程塑料、阻燃改性塑料、阻燃树脂、 阻燃复合材料、阻燃防火建筑材料、防火涂 料、阻燃特种纸、阻燃木板、阻燃门窗、阻 燃检测仪器、阻燃新材料及相关辅助材料等。 PART 1 项目解读 1.6 产业研究阻燃产业发展概况 2013年全年阻燃剂产量达到75万吨，氧化锑、含磷阻燃剂、含溴 阻燃剂、氧化镁、氧化铝以及阻燃高分子材料产量都位居世界前 列。近几年来，我国阻燃剂行业的产品结构逐渐从以卤系阻燃剂 为主的格局，转变为以卤系、磷系阻燃剂为主的格局，在目前全 球阻燃剂无溴化的背景和趋势下，欧美等发达国家的卤系阻燃剂 的占比正逐步降低。因此，我国阻燃剂行业在市场规模扩大及产 品结构调整方面均有巨大的发展空间。 阻燃材料产业是石油和化学工业的 重要行业，高端阻燃材料属于国家 鼓励发展的新材料行业。改革开放 30多年来，在广大企业和科研单位 的共同努力下，我国阻燃材料产业 快速发展, 工业总产值已达数百亿 元人民币，我国已经成为世界阻燃 材料的生产大国和消费大国。 目前，以对织物进行后整理而获得具有阻燃性持久及 赋予高性能、多功能等特点的阻燃纺织品及其加工工 艺是阻燃纤维发展的方向和趋势。随着人民生活与环 境条件的不断改善，人们对阻燃纺织品性能要求越来 越高，应投入力量和资金加大阻燃纤维的开发。 PART 1 项目解读 1.7 产业研究高分子新材料产业概述 阻 燃 产 业 高 分 子 材 料 高分子材料分为通用高分子材料、特种高分子材料和功能高分子材料三大类。通用高分子材料指能够大规模工业化生产，已普遍应用于建筑、交通运 输、农业、电气电子工业等国民经济主要领域和人们日常生活的高分子材料。 纤维 塑料 高分子胶粘剂 高分子涂料 功能高分子材料 高分子基复合材料 橡胶 PART 1 项目解读 1.8 产业研究高分子新材料产业发展概况 高分子材料是当代新材料的后起之秀，已成为工业、农业、国防、科技和日常生活等领域不可缺少的重要材料，我国是高分子材料生产和消费的大国 年产量在全球排名第二。 PART 1 项目解读 1.9 产业研究新材料产业概述 能源材料 生物材料 汽车材料 纳米材料与技术 超导材料与技术 稀土材料 新型钢铁材料 新型有色金属合金材料 新型建筑材料 生态环境材料 新材料是指新出现的或正在发展中的，具有传统材料所不具备的优异性能和特殊功能的材料；或采用新技术(工艺,装备)，使传统材料性能有明显提高 或产生新功能的材料；一般认为满足高技术产业发展需要的一些关键材料也属于新材料的范畴。 新材料可以从结构组成，功能和应用领域等多种不同角度对其进行分类，不同的分类之间相互交叉和嵌套。 按照应用领域来分，一般可以把新材料归为以下几大类： 阻 燃 产 业 高 分 子 材 料 新 材 料 信息材料 新型化工材料 PART 1 项目解读 1.10 产业研究新材料产业发展概况 经过几十年奋斗，我国新材料产业从无到有，不断 发展壮大，在体系建设、产业规模、技术进步等方面 取得明显成就，为国民经济和国防建设做出了重大贡 献，具备了良好发展基础。 我国新材料产业总体发展水平仍与发达国家有较大 差距，产业发展面临一些亟待解决的问题，主要表现 在：新材料自主开发能力薄弱，大型材料企业创新动 力不强，关键新材料保障能力不足；产学研用相互脱 节，新材料推广应用困难，产业发展模式不完善；新 材料产业缺乏统筹规划和政策引导，研发投入少且分 散，基础管理工作比较薄弱。 PART 1 项目解读 1.11 产业研究电子商务产业概述 电子商务是以商务活动为主体，以计算机网络为基础，以电子化方式为手段，在法律许可范围内所进行的商务活动交易过程。同时，电子商务是 运用数字信息技术，对企业的各项活动进行持续优化的过程。 平台企业 代运营企业 信用评估及 认证机构 支付企业 电商物流 培训机构 电子 商务 电子商务已经与国民经济深度融合，涉及制造业、零售业、服务业、金融业等。 产业 产品 模式 制造业 零售业 服务业 金融业 大宗品 工业品 消费品 服务商品 金融产品 B2B、B2C，B2B2C, 网络批发，B2G,B2R,B2S,电子 交易等 C2C,B2C,C2B,M2C, 小额外贸，移动电商等 团购，O2O， B2C,OTA等 P2P,网络支付，金融网销 银行电商，虚拟货币，电商金 融，众筹等 PART 1 项目解读 1.12 产业研究电子商务产业发展概况 45000 4980 58800 7825. 6 80000 13205 102000 18851 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2010年2011年2012年2013年 2010-2013电子商务发展规模情况（亿） 年交易额 网络零售 规模 电子商务成为国家新的经济增长点，规模不断膨胀，增速跑过GDP。 近四年，我国电子商务年易额年均增长率31.41%； 网络零售规模年均增长率56.21%。 1.13 项目特性归纳分析（SWOT） 优势 （S） 松山湖作为东莞市唯一的国家级高新技术产业园区，倾全东莞之力打造，几乎聚集目前东莞最高端的产 业和企业；同时，由于松山湖良好的生态环境和区位交通，对广深有着较强的辐射效应； 政府重视及支持力度大，作为区域重点发展项目，松山湖高新区管委会给予了高度的重视，项目应充分 利用政府的优势，以政府为窗口，提高招商力度，拓展招商资源，同时，加快各项申报工作进度。 劣势 （W） 项目产品功能较为单一，竞争力相对较弱，缺失产业链的整合，该如何弱化项目自身的劣势，找准项目 亮点，制定有效的推广策略; 目前，项目缺乏整体规划及打造，市场影响力不足，产业整理力度欠缺。 PART 1 项目解读 机会 （O） 目前，阻燃产业的整体发展前景较好，区域内暂没有同类型的项目，面临着良好的发展机遇； 未来轻轨的启动将有效提升园区的价值。 挑战 （T） 新材料产业是新兴产业，而此类园区目前正处于収展初期，同类项目的参考及市场的经验都较为缺乏， 项目的定位和规划都属于新的研究课题; 目前，整个高新区新建及完工的项目近30个，总体量达200多万，项目面临着激烈的竞争； 1.14 项目特性归纳分析（SWOT） PART 1 项目解读 PART 2 项目研究思路 2.1 难点梳理 PART 2项目研究思路 现阶段发展障碍及主要问题 发展障碍 项目定位 目标市场 竞争环境 盈利模式 项目定位阻燃产业为支撑点？ 如何做？ 客户是谁？ 市场在哪里？ 现有竞争对手？ 潜在竞争对手？ 利益最大化？ 长期与短期利益？ 研究课题 产业研究 市场研究 项目定位 发展策略 产业需求？ 产业趋势？ 市场空间？ 竞争环境？ 差异化、核心竞争力？ 反映项目最高效益？ 盈利模式？ 项目成功保障？ 风险控制与规避 2.2 项目研究切入点 PART 2项目研究思路 适配分析 除了阻燃产业还有什么产业适合在本区域发 展？ 对什么类型的企业具有吸引力？ 目标企业的需求？ 前瞻性的产业发展趋势把握 访谈意见 从专家和企业、政府的角度来看，通过总结 对专家和企业。政府的访谈结果，研究其对本 项目的看法 专家怎么看？企业怎么说？政府期望？ 竞争分析 从本项目自身和竞争项目的角度着手，寻找 本项目在吸引产品的优劣势所在 本项目更适合什么产品发展？ 成功案例 从案例的角度，研究其他地区的成功案例， 从中找到可吸取的经营和应规避的风险 其他园区怎么做？ 2.3 项目研究方法 PART 2项目研究思路 1 2 3 4 5 6 政府、阻燃产业产业专家、电商企业相关访谈，了解各方对项目的期望与目标 对物业、产业进行市场调研与数据整理，采用计量经济学模型和多属性决策模型市场进行评估与分析 对政府城市规划、区域规划、相关产业政策、计划、文件资料分析和评价 从市场需求和竞争的角度，分析项目区域办公、居住、商业的发展潜力和市